Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/02818

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/02818 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMQS N° de MINUTE : 24/01253 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, vestiaire : C/ DEFENDEUR Monsieur [F] [X] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Karine MENIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB170 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 17 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [F] [X] est propriétaire des lots 4, 5 et 12 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte en date du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [F] [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : -condamner Monsieur [F] [X] à lui payer les sommes de : -24 083,15 euros au titre des appels impayés au 1er mars 2024 -341,77 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 -3 000 euros à titre de dommages et intérêts -2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -dire que ces sommes porteront intérêts à compter du 7 avril 2022, date de la mise en demeure -ordonner la capitalisation des intérêts -rejeter toute demande de délais, et subsidiairement dire qu’à défaut de respecter une échéance, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible -condamner Monsieur [F] [X] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER -rappeler l'exécution provisoire de droit. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 janvier 2024, Monsieur [F] [X] sollicite du tribunal de : -débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges -débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts -débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 15 mai 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 17 juin 2024 et mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "déclarer" et de « dire » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties. Sur la demande en paiement des charges de copropriété Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [F] [X] à lui payer la somme de 24 083,15 euros au titre des charges de copropriété. Monsieur [F] [X] fait valoir que les charges d’eau qui lui sont facturées ne sont pas justifiées dans la mesure où il n’est pas possible de déterminer sa consommation réelle d’eau, ce alors que la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2019 prévoit une individualisation des compteurs d’eau, précisant néanmoins que les travaux y afférents sont reportés à une prochaine assemblée. En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : -la matrice cadastrale -les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 4 juillet 2019, 18 novembre 2021, 9 juin 2022 et 23 mars 2023 -un décompte des impayés arrêté au 1er mars 2024 -des appels de provisions et régularisations de charges. Contrairement à ce que fait valoir Monsieur [F] [X], il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2019 que la résolution prévoyant une individualisation des charges d’eau a été rejetée. Dès lors, la répartition de ces charges se fait aux tantièmes et les pièces produites par le défendeur relatives à sa consommation d’eau sont inopérantes. En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 083,15 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er mars 2024. La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 sur la somme de 4 016,64 euros, somme sur laquelle portait la mise en demeure, et à compter de la présente décision sur le surplus. La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 341,77 euros correspondant à quatre lettres de mise en demeure et à une sommation de payer. Il produit les pièces justificatives. Monsieur [F] [X] ne conteste pas ces frais. Ainsi, Monsieur [F] [X] est redevable de la somme de 341,77 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [F] [X], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [F] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Condamne Monsieur [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (93) les sommes de : -24 083,15 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2022 sur la somme de 4 016,64 euros et à compter de la présente décision sur le surplus -341,77 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, -Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, -Condamne Monsieur [F] [X] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER en application de l'article 699 du code de procédure civile, -Condamne Monsieur [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (93) la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Fait au Palais de Justice, le 30 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CORON