Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05421 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOZU
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Mars 2022 -Président du TJ d'EVRY - RG n° 21 / 00957
APPELANTE
S.A.S. KT2S GROUPE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
N° SIRET : 879 76 0 9 40
représentée par Maître Sandra OHANA, de L'AARPI OHANA-ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
INTIMEE
S.C.I. LES BLES D'OR prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
N° SIRET : 439 005 935
représentée par Me Claire SELLERIN-CLABASSI, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président
Patricia LEFEVRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Olivier POIX
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président de chambre empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé du 7 janvier 2017, la SCI Les Blés d'Or a consenti un bail commercial à la SAS La Toussaint, portant sur des locaux situés à l'angle de la [Adresse 6] et de la [Adresse 7] à [Localité 5] (91), moyennant un loyer annuel de 20 160 euros en principal, hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance le 1er jour de chaque mois, à destination de café, bar, restaurant, crêperie, pizzeria, salon de thé, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2017.
La SAS La Toussaint a cédé son fonds de commerce à la SAS KT2S Groupe le 8 janvier 2021 pour un montant de 120 000 euros.
Le 21 juillet 2021, la SCI Les Blés d'Or a fait délivrer à la SAS KT2S Groupe, d'une part, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 12 684,70 euros dans un délai d'un mois, et d'autre part, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à fournir une attestation d'assurance dans un délai d'un mois et d'avoir réalisé des travaux non conformes et non autorisés .
Par acte d'huissier du 29 septembre 2021, la SCI Les Blés d'Or a fait assigner la SAS KT2S Groupe devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 août 2021, ordonner l'expulsion de la SAS KT2S Groupe et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jour du prononcé de la décision à intervenir et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés, condamner la SAS KT2S Groupe à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle de 160,86 euros par jour à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux et remise des clés, la condamner à lui payer une indemnité forfaitaire contractuelle de 1 285,79 euros en vertu de la clause 16.3 du bail outre les intérêts de retard au taux légal en vigueur, autoriser la demanderesse à conserver la somme de 2 134,29 euros versée au titre du dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle forfaitaire de résiliation en vertu de l'article 16.4 du bail, condamner la défenderesse à lui payer la somme de 474,20 euros au titre des frais de recouvrement supportés et facturés par l'huissier pour l'encaissement des arriérés de loyers. Subsidiairement, surseoir à statuer sans l'attente du constat établi par l'huissier et ordonner à la défenderesse de laisser pénétrer l'huissier et la demanderesse afin d'établir un PV de constat d'état des lieux, d'ordonner la communication de tous les devis, plans et factures correspondant aux travaux réalisés depuis le 8 janvier 2020 par la défenderesse et listés en pièce 7, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la fin du 15e jour suivant le prononcé de la décision. Très subsidiairement, ordonner la remise en état des lieux à l'identique sous astreinte de 100 euros par jour de retard dès le prononcé de la décision à intervenir, se réserver la liquidation de l'astreinte s'il y a lieu, condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Par ordonnance contradictoire du 1er mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a :
dit recevable l'exception de nullité du commandement de payer soulevé par la SAS KT2S Groupe
rejeté l'exception de nullité du commandement de payer soulevée par la SAS KT2S Groupe
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à compter du 24 août 2021 ;
ordonné l'expulsion de la SAS KT2S Groupe et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail avec, le cas échéant le concours de la force publique ;
dit n'y avoir lieu à astreinte;
fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la SAS KT2S Groupe à compter du 24 août 2021 jusqu'à libération effective des lieux à un montant égal au montant du loyer et charges contractuellement dus que la SCI Les Blés d'Or aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié à compter du 24 août 2021, soit la somme mensuelle de 2 446,60 euros;
condamné la SAS KT2S Groupe à payer à la SCI Les Blés d'Or une indemnité d'occupation provisionnelle ci-dessus fixée;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir la SAS KT2S Groupe condamnée à payer à la SCI Les Blés d'Or une indemnité forfaitaire contractuelle de 1 285,79 euros en vertu de la clause 16.3 du bail outre les intérêts de retard au taux légal en vigueur,, à payer à la SCI Les Blés d'Or la somme de 474,20 au titre des frais de recouvrement supportés par la SCI Les Blés d'Or et facturés par l'huissier de justice pour l'encaissement des arriérés de loyers et à voir la SCI Les Blés d'Or autorisée à conserver la somme de 2 134,29 euros versée au titre du dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle forfaitaire de résiliation en vertu de l'article 16.4 du bail
condamné la SAS KT2S Groupe à payer à la SCI Les Blés d'Or la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamné la SAS KT2S Groupe aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 juillet 2021;
rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires.
dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 14 mars 2022, la SAS KT2S Groupe a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 4 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
- Infirmer l'ordonnance en date du 1er mars 2022 du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes
Statuant à nouveau :
In limine litis
- Prononcer la nullité du commandement de payer pour inobservation d'une formalité substantielle faisant grief à la SAS KT2S Groupe
- Prononcer la nullité de l'assignation en date du 29 septembre 2021 par voie de conséquence
A titre principal,
- Infirmer l'ordonnance rendue le 1er mars 2022 par le tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes
- Constater l'accord intervenu entre les parties emportant modification des modalités de paiement des loyers
- Constater que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur
- Dire et juger que la clause résolutoire est sans effet et n'est donc pas acquise
- Dire et juger en conséquence qu'aucune expulsion ne peut être prononcée à l'encontre de la SAS KT2S Groupe
- Dire et juger en conséquence qu'aucune indemnité d'occupation prévisionnelle (2 444,60 euros mensuels) à compter du 24 août 2021 jusqu'à libération effective des lieux ne peut être due à l'encontre de la SAS KT2S Groupe et encore moins le doublement du loyer au titre de l'indemnité d'occupation
- Condamner la SCI Les Blés d'Or au paiement de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Condamner la SCI Les Blés d'Or aux entiers dépens.
La SCI Les Blés d'Or, aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour, au visa des articles L 145-41 du code de commerce, 808 et 809 du code de procédure civile, de :
- Recevoir la SCI Les Blés d'Or en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'y déclarer bien fondée
- Débouter la SAS KT2S Groupe de toutes ses demandes, fins et conclusions
- Confirmer partiellement l'ordonnance entreprise, notamment en ce qu'elle constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la SAS KT2S Groupe ainsi que le paiement de l'indemnité d'occupation
- Infirmer cette ordonnance en ce qu'elle a rejeté les demandes d'astreinte, de doublement du loyer au titre de l'indemnité d'occupation, des indemnités forfaitaires contractuelles et de remboursement des frais de recouvrement
- Statuant à nouveau, et y ajoutant, il est demandé
Constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 21 juillet 2021, à effet au 21 août 2021
- Ordonner l'expulsion de la SAS KT2S Groupe ainsi que tous occupants de son chef du local commercial, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés, avec au besoin l'assistance de la force publique
- Condamner la SAS KT2S Groupe à payer à la SCI Les Blés d'Or une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 160,86 euros par jour, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux ou la restitution des clés
- Condamner la SAS KT2S Groupe à payer à la SCI Les Blés d'Or une indemnité forfaitaire contractuelle provisionnelle de 1 285,79 euros en vertu de la clause 16.3 du bail outre les intérêts de retard égal au taux d'intérêt légal en vigueur
- Autoriser la SCI Les Blés d'Or à conserver la somme de 2 134,29 euros versé au titre du dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle forfaitaire provisionnelle de résiliation en vertu de l'article 16.4 du bail
- Condamner la SAS KT2S Groupe à verser une somme provisionnelle de 474,20 euros au titre des frais de recouvrement supportés par la SCI et facturés par l'huissier pour l'encaissement des arriérés de loyers
Subsidiairement
- Surseoir à statuer dans l'attente du constat à établir par huissier de justice et ordonner à la SAS KT2S Groupe de laisser pénétrer le gérant ou toute personne qu'il se substituera accompagné de l'huissier de justice de son choix afin d'établir un PV de constat d'état des lieux
- Ordonner pour la parfaite information de la cour, la communication de tous les devis, plans et factures correspondant aux travaux réalisés depuis le 8 janvier 2020 par la SAS KT2S Groupe et listés en pièce 7
- Le tout sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la fin du 15e jour suivant le prononcé de la décision
En tout état de cause :
- Se réserver la liquidation de l'astreinte s'il y a lieu
- Confirmer la condamnation de la SAS KT2S Groupe à payer à la SCI Les Blés d'Or la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de 1ère instance
Y ajoutant,
- Condamner la SAS KT2S Groupe à payer à la SCI Les Blés d'Or la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles afférents à la procédure d'appel
- Condamner cette société aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
- Sur la nullité du commandement de payer du 21 juillet 2021 et de l'assignation du 29 septembre 2021
La SAS KT2S Groupe soulève la nullité du commandement de payer du 21 juillet 2021qui ne comporte ni le délai dont dispose le justiciable pour le contester ni les modalités de cette contestation qui constituent des formalités substantielles au sens de la préservation de ses intérêts et qui lui causent un grief avéré en application de l'article 73 du code de procédure civile.
En réponse, la SCI Les Blés d'Or considère qu'il n'y a pas de nullité sans texte ni de nullité sans grief en application de l'article 114 du code de procédure civile et qu'il s'agit d'une exception de nullité dilatoire car la SAS KT2S Groupe n'a jamais eu l'intention de contester ce commandement mais souhaitait seulement trouver un règlement amiable.
Selon l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité , même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Il ressort des pièces produites aux débats que la SCI Les Blés d'Or a fait délivrer le 21 juillet 2021 à la SAS KT2S Groupe un commandement de payer visant la clause résolutoire et énonçant les termes de cette clause résolutoire qui prévoit expressément que faute de paiement de l'arriéré de loyer dans un délai d'un mois la résiliation du bail commercial est encourue.
Cet acte d'huissier n'indique pas le délai et les modalités de contestation de ce commandement de payer.
Pour autant, l'absence de ces mentions n'est pas prescrite à peine de nullité, mais constitue une inobservation d'une formalité substantielle qui ne peut entraîner la nullité de l'acte que si cette inobservation cause grief à celui qui l'invoque .
Or, la SAS KT2S Groupe échoue à démonter que cette inobservation d'une formalité substantielle lui cause grief, dès lors que l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas automatique et doit être constatée par un juge, devant lequel la SAS KT2S Groupe dispose de toute latitude pour contester les causes de ce commandement de payer ainsi que le montant des sommes réclamées, ce que cette dernière n'a pas manqué de faire, aussi bien en première instance qu'en cause d'appel et la juridiction du premier degré s'est expressément prononcée sur ces demandes.
Dans ces conditions, les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la nullité du commandement de payer du 21 juillet 2021 seront confirmées, comme celle se rapportant à la demande de nullité de l'assignation du 29 septembre 2021, dés lors que cette nullité n'est susceptible d'être encourue que si la nullité du commandement de payer est prononcée.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire à l'article 16.1 qui prévoit 'qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciare restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement et d'exécution postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus'.
Le commandement de payer du 21 juillet 2021 reproduisait intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce.
Il apparaît également que les causes du commandement n'ont pas été intégralement payées dans le délai d'un mois, ainsi qu'il résulte du décompte produit par la SCI Les Blés d'Or. Sans contester ne pas avoir payé l'intégralité des sommes dues dans le délai prescrit, mais seulement 60 %, la SAS KT2S Groupe fait valoir la mauvaise foi de la bailleresse, ce qui constituerait une contestation sérieuse. Elle explique que le bailleur savait qu'elle faisait exécuter d'importants travaux dans les locaux qui ne seraient pas terminés avant la mi-novembre 2020, de sorte que le restaurant n'était pas encore ouvert. De plus, la SCI Les Blés d'Or a encaissé immédiatement les différents chèques émis destinés à être encaissés au fur et à mesure chaque mois, a fait délivrer un commandement de payer alors que 60% de l'arriéré de loyer venait d'être payé et qu'elle avait donné son accord pour la mise en place d'un échéancier pour apurer la dette locative.
S'il est exact qu'un échéancier pour payer l'arriéré des loyers avait été mis en place en 2020 sur 6 mois, la SAS KT2S Groupe ne démontre pas que la bailleresse avait consenti en 2021 à l'abandon de loyers supplémentaires ni qu'elle avait consenti à la mis en place d'un nouvel échéancier précis, seul un accord de principe avait été donnée par la société intimée mais les parties n'avaient pas réussi à se mettre d'accord sur ses modalités pratiques de sorte qu'elle était en droit, sans mauvaise foi, d'exécuter toutes les clauses du bail, y compris la clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer. Il n'y a donc aucune contestation sérieuse de ce chef.
De même, il est rappelé que le paiement par chèque est un moyen de paiement comptant et non pas à crédit et il ne peut donc pas être valablement reproché à la SCI Les Blés d'Or d'avoir encaissé immédiatement plusieurs chèques émis par la SAS KT2S Groupe.
S'agissant des travaux effectués par la SAS KT2S Groupe, il apparaît que la SAS La Toussaint n'a pas signifié au bailleur la cession du fonds de commerce à la SAS KT2S Groupe, contrairement aux dispositions de l'article 4 du bail commercial et qu'ainsi aucun état des lieux n'a été effectué entre les parties au bail lors de la cession du fonds de commerce le 8 janvier 2020 et que le seul état des lieux qui existe, réalisé le 1er janvier 2017, fait état de locaux commerciaux en bon état. C'est ainsi qu'il ne peut donc pas être considéré que le bailleur est de mauvaise fois en refusant certains travaux ou en les déclarant non conformes.
Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 7 janvier 2017 au 24 août 2021.
Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée du chef de l'acquisition de la clause résolutoire au 24 août 2021et de l'expulsion des locaux litigieux.
Sur l'indemnité d'occupation :
En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
En l'espèce, et compte tenu des développements qui précèdent, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SAS KT2S Groupe au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2 446,60 euros qui correspond au montant du loyer et des charges prévus par le bail, à compter du 24 août 2021 car les 21 et 22 août tombant un week-end, et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Il n'y a pas lieu à prononcer une astreinte dès lors que l'indemnité d'occupation est due dès le 24 août 2021 et qu'elle augmente tant que le preneur n'aura pas quitté effectivement les lieux et qu'il est prévu le recours à la force publique qui apparaissant suffisant pour garantir l'effectivité de la mesure.
Par contre, la demande de doublement du montant de l'indemnité d'occupation en vertu des dispositions de l'article 16.5 du contrat de bail du 7 janvier 2017, de paiement d'une indemnité forfaitaire de frais contentieux équivalente à 10% des sommes dues en vertu de l'article 16.3 du contrat de bail, et d'acquisition du dépôt de garantie d'un montant de 2 134,29 euros à titre d'indemnité forfaitaire de résiliation en application de l'article 16.4 du contrat de bail constituent des clauses pénales qui sont susceptibles de modération par le seul juge du fond. C'est pourquoi, le juge des référés n'a pas compétence pour apprécier leur application. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes et l'ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.
Sur les autres demandes
Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmée.
La SAS KT2S Groupe sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 précité.
PAR CES MOTIFS,
Confirme l'ordonnance entreprise du juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry du 1er mars 2022 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la SAS KT2S Groupe à payer à la SCI Les Blés d'Or une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure pénale ;
Condamne la SAS KT2S Groupe aux dépens d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHE
