Tribunal judiciaire, 03 février 2026. 25/00145

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAHORS JUGEMENT DU 03 Février 2026 N° RG 25/00145 - N° Portalis DBYW-W-B7J-CYPL N°Minute : 26/00027 DEMANDEUR Me [R] [V] né le 27 Février 1962 à CAHORS (46000) demeurant 53 Allée des Bouvreuils - 46090 PRADINES représenté par Me Nathalie CABESSUT, avocat au barreau du LOT, avocat plaidant D’UNE PART, DÉFENDEUR Mme [P] [D] née le 24 Mai 1951 à CHATEAUROUX (36000), demeurant 169 Route de PAULIAC - 46140 ST VINCENT RIVE D’OLT (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-954 du 05/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAHORS) représentée par Maître Sonia HADOT-MAISON de la SELARL CALONNE & HADOT MAISON AVOCATS, avocats au barreau du LOT avocats plaidant D’AUTRE PART, COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENT du TRIBUNAL statuant en qualité de juge juge des contentieux et de la protection : Christine CALMÉJANE, Greffière lors des débats : : Marie-Christine DESSAINT Greffière lors du prononcé par mise à disposition au greffe : Véronique OSTERTAG DÉBATS PUBLICS à l'audience du 06 Janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 03 Février 2026 JUGEMENT : contradictoire et premier ressort, Le jugement étant prononcé par mise à dispostion au greffe de la juridiction le 03 Février 2026 (Art. 450 du Code de Procédure Civile). EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2017, madame [M] [Y] veuve [W] a donné en location à madame [K] [D] un logement situé 169 route de Pauliac - Cournou - 46140 Saint Vincent Rive d’Olt, moyennant un loyer mensuel révisable de 550 euros outre les charges. Madame [R] [W] épouse [V] est venu aux droits de sa mère à son décès intervenu le 26 mars 2024. Le 21 janvier 2025, madame [R] [V] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer, la mettant en demeure de régler la somme principale de 5 500 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte. Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, fait assigner madame [K] [D] devant ce tribunal. Madame [K] [D] a saisi la commission de surendettement des particuliers du Lot qui a déclaré sa demande recevable le 26 août 2025. Par décision du 27 novembre 2025, la commission précitée a imposé à la locataire des mensualités de 333.93 euros pour s’acquitter de sa dette locative de 9 350 euros au 31 août 2025 en sus du règlement du loyer courant. Appelée le 2 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties au 4 novembre 2025 et 6 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue. Représentée par son avocat, par conclusions écrites reprises oralement, madame [R] [V] demande à ce tribunal, au visa des articles 1217, 1728 du Code civil et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 de : prononcer la résolution du bail conclu entre madame [P] [D] et madame [M] [Y] veuve [W] aux torts exclusifs de la locataire pour non respect par celle-ci de ses obligations contractuelles et notamment le règlement du loyer ;ordonner à défaut à la défenderesse d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés son expulsion des lieux loués ainsi que de tout occupant de’ son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;ordonner que cette expulsion pourra intervenir sans délais à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, et ce en application de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; condamner la défenderesse à lui payer la somme de 11 500 euros au titre des loyers au 6 décembre 2025 ainsi que les loyers et charges postérieurs et jusqu’au prononcé définitif de la résolution du bail ;fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 550 euros ;condamner la locataire à lui régler ladite indemnité à compter de la résolution du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués et remise des clés ;débouter la défenderesse de son exception d’inexécution ;débouter la défenderesse de sa demande en condamnation à lui régler la somme de 4 310euros en réparation des préjudices matériels et moral ; la condamner à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Par conclusions écrites, reprises oralement, madame [K] [D] demande à ce tribunal, au visa des articles 1219, 1289 et suivants du Code civil, de : accueillir l’exception d’inexécution qu’elle soutient ;dire et juger la demanderesse responsable de son trouble de jouissance ;la condamner à lui payer la somme de 4 310 euros en réparation des préjudices matériels et moral subis ;ordonner la compensation des sommes entre les loyers dus et la réparation du préjudice ; dire qu’il ne sera pas fait application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner madame [R] [V] aux dépens. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Madame [R] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’assignation a été notifiée au préfet du Lot le 13 juin 2025 soit six semaines au moins avant la date initiale de l’audience du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande est en conséquence recevable. Sur l’impayé locatif L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par la locataire au 31 janvier 2026, terme échu, s’élève à la somme de 12 100 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner madame [K] [D] à payer au demandeur la somme de 12 100 euros au titre des loyers et charges dus au 31 janvier 2026, terme échu. . Sur la résolution du contrat et l’expulsion L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le défaut de paiement des loyers par le locataire constitue un manquement d’une gravité telle qu’il justifie la rupture du contrat à ses torts. En conséquence, il convient de prononcer la résolution du contrat aux torts de Madame [K] [D] et d'accueillir la demande en expulsion. Il sera dit que le paiement de cette somme sera effectué conformément au plan de surendettement ou aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Lot. La demande sur le non règlement du loyer étant accueillie, il n’y a lieu à se prononcer sur les demandes surabondantes quant aux non respect des autres obligations contractuelles de la locataire. Sur l’indemnité d’occupation L'indemnité d'occupation mensuelle due par la défenderesse sera fixée au montant du loyer mensuel, charges en sus, soit la somme de 550 euros et ce à compter du présent jusqu’à la libération effective des lieux. La défenderesse sera condamnée à payer cette somme au bailleur à compter du présent. Sur la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, le locataire n’est pas entré par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La demanderesse est déboutée de sa demande. Sur l’exception d’inexécution L’Article 1219 du Code civil dispose que "Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave." L’Article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux. Il dispose notamment : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation." Enfin, il est constant que l’exception n’est admise au bénéfice du locataire qu’à une double condition : - L’impossibilité d’utiliser les lieux loués par le locataire - La situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles. Ainsi seul le manquement complet du bailleur à son obligation de délivrance peut justifier l’arrêt du paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution, si le locataire est lui-même responsable ou pour partie responsable de la situation qu’il dénonce, il n’est pas admis à invoquer l’exception. En l’espèce, madame [K] [D] reproche la réalisation tardive d’un DPE tardif sans copie au locataire, un défaut de ventilation, un défaut d’isolation et une électricité défaillante. Le DPE a été réalisé par un organisme certifié par le tuteur de l’ancienne propriétaire peu de temps avant son décès. Dans le cadre de la procédure, la locataire a eu accès à ce document dans lequel il est précisé que le logement est classé E avec un coût annuel d’énergie estimé entre 1 700 et 2 300 euros. L’isolation est qualifiée d’insuffisante pour les murs, le plancher et portes-fenêtres. Le technicien constate également une humidité importante et la formation de champignons aux niveaux des embrasures. Il préconise des travaux pour améliorer la performance énergétique, de veiller à aérer les fenêtres régulièrement, la maison ne disposant pas de VMC. Le logement est équipé d’une chaudière au fioul et d’une cheminée, or la locataire déclare ne pas se servir de la cheminée, raison pour laquelle elle ne fournit pas l’attestation de ramonage. Par ailleurs, par courriers des 20 novembre, 14 décembre 2024 et 3 février 2025, ces deux derniers étant en recommandés avec accusé de réception, madame [R] [V] a demandé à la locataire de lui communiquer une date pour faire intervenir des artisans (pièce 8,9 et 10). La locataire ne justifie pas avoir demandé à la bailleresse de remédier aux désordres constatés, si ce n’est dans sa lettre du 22 juillet 2025 soit des mois après les courriers précités de la bailleresse auxquels elle n’a pas donné suite aux demandes sans se justifier. Elle ne justifie pas davantage de l’impossibilité d’utiliser les lieux loués. Elle déclare avoir fait un signalement à l’Adil (pièce 12) mais sans précision de dates de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si une visite a été effectuée ou est prévue. Elle déclare avoir du faire de nombreux achats pour remplacer des équipements abîmés mais ne produit aucun justificatifs. Madame [K] [D] ne peut donc opposer une exception d’inexécution dés lors que les manquements du bailleur et l’impossibilité d’occuper les lieux ne sont pas établis. Elle est déboutée de sa demande et par voie de conséquence de ses demandes en réparation de préjudices matériels. Quant au préjudice moral, les deux certificats de santé n’établissent aucun lien avec l’occupation de la maison et la santé de madame [K] [D]. Elle sera également déboutée à ce titre. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens L’équité impose de condamner madame [K] [D] à payer à madame [R] [V] née [W] qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [K] [D] est condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe : DÉCLARE la demande recevable ; CONDAMNE madame [K] [D] à payer à madame [R] [V] née [W] la somme de 12 100 euros au titre des loyers et charges dus au 31 janvier 2026, terme échu ; PRONONCE aux torts de madame [K] [D] la résolution du contrat de location qui lui a été consenti en date du 1er octobre 2017 portant sur un logement situé 169 route de Pauliac - Cournou - 46140 Saint Vincent Rive d’Olt ; ORDONNE l’expulsion des lieux loués de madame [K] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par madame [K] [D] à madame [R] [V] née [W] au montant du loyer mensuel, charges en sus, soit la somme de 550 euros et ce à compter du présent jusqu’à la libération effective des lieux ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE madame [K] [D] à payer à Madame [R] [V] née [W] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jusqu’à la libération des lieux ; CONDAMNE madame [K] [D] à payer à madame [R] [V] née [W] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE madame [K] [D] aux dépens. RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 03 février 2024 la minute étant signée par Christine Calméjane, Présidente et Véronique Ostertag, greffière. La greffière, Le magistrat,