Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 21/03531

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 1 ************************ DU 12 Décembre 2024 Dossier N° RG 21/03531 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JDTG Minute n° : 2024/ 561 AFFAIRE : [M] [C] C/ [K] [H] JUGEMENT DU 12 Décembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Stéphanie STAINIER GREFFIER LORS DU PRONONCE : Madame Nasima BOUKROUH, DÉBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2024 mis en délibéré au 12 Décembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. Copie exécutoire à Me Anne-sophie COLOMBET Me Hanna REZAIGUIA Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEUR : Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] représenté par Me Anne-sophie COLOMBET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, D’UNE PART ; DEFENDEUR : Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 4] - [Localité 2] représenté par Maître Hanna REZAIGUIA de la SELARL VOCATIS, avocats au barreau de MARSEILLE D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Le 20 janvier 2017, Monsieur [K] [H] a signifié à Monsieur [M] [C], son bailleur en vertu d'un bail commercial renouvelé en dernier lieu suivant acte extra judiciaire du 21 décembre 2017 pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2008, son congé pour le 31 janvier 2017. Le 15 mars 2017, un état des lieux de sortie a été dressé par Maître [P], huissier de justice. Faisant valoir que le local lui avait été rendu dans un état très fortement dégradé et que le locataire refusait de prendre en charge les travaux de remise en état, Monsieur [M] [C], suivant acte du 7 mai 2021, a fait assigner Monsieur [K] [H] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN afin d'obtenir l'indemnisation de son préjudice. Dans ses conclusions du 6 octobre 2023, il demande au tribunal de : Vu le bail commercial en date du 6 janvier 1988 renouvelé le 1er janvier 2008, Vu les articles 551 et 1731du Code Civil, -CONDAMNER Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 23.016,26 € à titre de dommages et intérêts pour les frais de remise en état du local loué à M. [H]. -DEBOUTER Monsieur [K] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions. -CONDAMNER Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC. -LE CONDAMNER aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que son action n'est pas prescrite, étant soumise, non aux dispositions de l'article L145-60 du code de commerce, mais au droit commun de l'article 2224 du code civil. Il affirme qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le local est présumé avoir été remis en bon état, tandis qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 15 mars 2017 qu'il a été restitué en très mauvais état et que de nombreuses installations ont été enlevées, le local étant dégradé. Il indique produire des devis de remise en état. Il souligne que le locataire n'a restitué les clés qu'à la date de l'état des lieux de sortie. Il fait encore valoir qu'il n'est pas exigé que le bailleur ait réalisé les travaux de remise en état ni qu'il justifie d'une dépréciation locative pour se voir indemnisé. En réplique, dans ses conclusions du 18 mars 2024, Monsieur [K] [H] demande au tribunal de : IN LIMINE LITIS Vu l’article L 145-60 du Code de Commerce, -CONSTATER que l’action est prescrite. AU FOND Vu l’article 1353 du Code Civil Vu les articles 1731 et 1732 du Code Civil, -DEBOUTER le demandeur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; EN TOUTE HYPOTHESE -CONDAMNER Monsieur [C] à titre reconventionnel, au paiement d’une somme de 5.000 € sur base de l’article 700 du Code de Procédure Civile. -Le CONDAMNER aux entiers dépens. A l'appui de ses demandes, il invoque in limine litis la prescription de l'action sur le fondement de l'article L145-60 du code de commerce. Sur le fond, il souligne qu'il n'a été fait aucun état des lieux d'entrée, et qu'il a dû réaliser de nombreux travaux et investissements dans le local. Il rappelle avoir été victime d'un dégât des eaux en 2004. Il affirme encore qu'il n'a pas abandonné les lieux dans l'état décrit dans le constat d'huissier qui n'a été réalisé qu'un mois et demi après son départ des lieux, soutenant que le bailleur ne démontre pas que les dégradations se sont produites pendant la période où il jouissait des locaux. Indiquant qu'il a acquis le fond de commerce pour un montant de 200.000 euros, il soutient que le bailleur n'a jamais subi le préjudice qu'il invoque, n'ayant pas procédé aux travaux de remise en état avant la vente du local. Il prétend qu'en l'absence de travaux, il appartient au bailleur de démontrer que les dégradations ont eu pour conséquence une dépréciation pour fonder un préjudice indemnisable, ce qui n'est pas établi en l'espèce. Il ajoute encore qu'il a restitué les clés au bailleur dès son départ par courrier recommandé avec accusé de réception. La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2024. MOTIFS Sur la prescription L'article L145-60 du code de commerce qui édicte un délai de prescription biennal ne concerne pas l'action relative aux dégradations locatives qui relève du délai de droit commun de l'article 2224 du code civil, soit 5 ans. Il en résulte que l'action de Monsieur [M] [C], intentée suivant acte du 7 mai 2021 des suites de la restitution des lieux par Monsieur [K] [H] est recevable. Sur la demande au titre de la remise en état Selon l'article 1731 du code civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Il n'est pas contesté qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué en l'espèce, de sorte que Monsieur [K] [H] est présumé avoir reçu le local en bon état. S'il a effectué des travaux depuis lors, notamment des suites d'un dégât des eaux, cela ne signifie pas pour autant, notamment au regard de la durée du bail, que les lieux n'ont pas été reçus en bon état. Monsieur [K] [H] produit copie d'un courrier adressé à Monsieur [K] [H] le 31 janvier 2017 accompagnant la remise des clés du local, cependant l'état des lieux n'a pas été réalisé immédiatement après. S'agissant de la date d'établissement de l'état des lieux de sorties, effectué un mois et demi après la date de congé convenue entre les parties, il ne peut en être fait grief au bailleur, qui produit un échange de mails avec Madame [H], celle-ci lui propose un rendez-vous fin février pour effectuer l'état des lieux de sortie, tandis que Monsieur [M] [C] avait suggéré qu'il ait lieu à partir du 6 février. Au demeurant, le demandeur produit une attestation de Maître [P], selon laquelle à la fin de ses opérations de constatation le 15 mars 2017, Madame [H] est arrivée sur les lieux, et qu'elle s'est mise d'accord pour une résiliation amiable du bail commercial tel que mentionné au constat en date du 15 mars 2017. Il en résulte que l'état des lieux effectué par Maître [P] décrit le local tel qu'il a été laissé par Monsieur [K] [H] à l'issue de bail. Par conséquent, l'état qui y est relaté et les dégradations qui y sont mentionnées ont été effectués durant le bail, et il doit par conséquent répondre des dégradations locatives. Pour obtenir réparation, il n'est pas nécessaire que le bailleur ait effectué les travaux de remise en état, ni qu'il justifie d'une d'une dépréciation des locaux. Dès lors, la production des devis correspondant très précisément aux dégradations relevées dans le local est suffisante pour établir le quantum du préjudice subi par Monsieur [M] [C]. Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 23.016,26 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de remise en état du local. Sur les mesures de fin de jugement Monsieur [K] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens ainsi qu'à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, DECLARE l'action de Monsieur [M] [C] recevable. CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 23.016,26 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais de remise en état du local. CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux dépens. La greffière La juge