Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/03996 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XNH6
N° de MINUTE : 24/01293
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE RÉGIONALE AGREG, SARL.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Anne-marie MASSON de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R091
C/
DEFENDEURS
Monsieur [L] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Anne-france DE HARTINGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R186
Madame [H] [E] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Anne-france DE HARTINGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R186
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 19 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] sont propriétaires des lots n°53, 69 et 78 de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93).
Par actes de commissaire de justice du 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE REGIONALE AGREG, a fait assigner Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes,
En conséquence,
Condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2], les sommes suivantes :
- 31.017,93 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 27/02/2023, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l'assignation,
- 3000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
- 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance.
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 06 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :
Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes,
En conséquence,
Condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2], les sommes suivantes :
- 31 361.51 euros au titre uniquement des charges travaux selon décompte arrêté du 15.10.2022 au 15.05.2023, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l’assignation,
- 3000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
- 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance.
Dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir à titre principal que :
ses demandes ne portent pas sur les charges courantes mais sur les appels travaux car les charges courantes, et seules celles-ci, sont couvertes par leur assurance auprès de la compagnie SADA,la compagnie SADA est donc subrogée dans ses droits à l'égard des charges courantes,en revanche, il est bien fondé à intenter une action en recouvrement à l'égard des charges travaux qui ne sont pas assurées,les quittances subrogatives établies suite aux versements réalisés par la compagnie SADA sont versées en procédure afin d'en justifier,le précédent décompte distinguait clairement les charges courantes des charges travaux mais au regard des moyens soulevés par les défendeurs, un décompte propre aux charges travaux est versé en pièce n°1 et s'accompagne des appels de fonds propres à ces charges en pièce n°3,l'assemblée générale du 29 juin 2022 a voté les travaux de rénovation énergétique et de réfection de la toiture et a précisé, à chaque vote, la clé de répartition applicable,les défendeurs sont propriétaires de trois lots représentant un total de 3999 tantièmes. C'est donc sur cette base qu'ont été calculés leurs appels de fonds tant à l'égard des travaux de rénovation énergétique que des travaux de réfection de toiture,lesdits appels sont également versés en procédure,l'assemblée générale du 29 juin 2022 n'a fait l'objet d'aucun recours et il est démontré que les défendeurs ont été régulièrement convoqués à celle-ci et se sont vus notifier le procès-verbal,la somme de 31.361,51 euros réclamée au titre de l'arriéré de charges de travaux se compose à hauteur de 31.005,51 euros de charges de travaux et à hauteur de 356 euros de frais de contentieux et de recouvrement,le règlement de copropriété prévoit la solidarité entre les propriétaires indivis et il convient donc de la relever,il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement au vu de l'absence de tout versement des charges de copropriété, tant à l'égard des charges courantes que des appels de fonds travaux et ce, depuis plusieurs années,la mise en œuvre des travaux ne pouvant se faire en l'absence de paiements, les sommes sont nécessaires dès à présent,de fait, le retard de paiement intentionnel occasionne à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui compensé par les intérêts,dès lors, l'octroi de dommages et intérêts se justifie.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 04 octobre 2023, ils ont demandé au tribunal de céans de :
Recevoir les époux [V] en leurs demandes, moyens et conclusions et y faisant droit :
Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2] ne justifie pas d’une créance certaine liquide et exigible ;
Juger que ledit syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la créance qu’il allègue,
En conséquence DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions,
Subsidiairement et en cas de condamnation au paiement d’une somme d’argent, autoriser les époux [V] à apurer le montant fixé en 24 mensualités égales à taux réduit et avec imputation des règlements en premier lieu sur le capital ;
En toute hypothèse Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes accessoires.
Ils font principalement valoir que :
il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier le bien-fondé de sa créance, ce qu'il ne fait pas puisque aucun bordereau détaillé n'est produit et que ses pièces sont incomplètes et difficilement exploitables,qu'étant titulaire d'un contrat d'assurance, il doit faire apparaître les dates et montants versés par la compagnie d'assurance, celle-ci se trouvant subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires afin de recouvrer les sommes dont elle a fait l'avance,qu'à cette fin, il a été demandé communication au syndicat des copropriétaires des pièces permettant d'établir l'exacte créance due et ce, sans succès, le syndicat n'ayant pas répondu,que le décompte récapitulatif fait apparaître un arriéré de charges de 1.422,55 euros au 1er juillet 2021 qui n'est pas justifié,que les appels travaux versés ne portent que sur le lot 78 et mentionne une clé de répartition dont il ne peut être vérifié la justesse,qu'il n'est pas justifié de la notification aux défendeurs des procès-verbaux versés en procédure,qu'il n'est dès lors pas démontré le caractère définitif desdites assemblées,qu'au cours de l'assemblée du 29 juin 2022 ont ainsi été votés des travaux dont il ne peut être dès lors considéré qu'ils donnent lieu à une créance certaine, liquide et exigibleles comptes de l'exercice 2022 n'ont pas été approuvés,qu'il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,qu'au regard des charges pesant sur eux (charges courantes, remboursement de deux emprunts), il convient de leur permettre d'apurer leur dette en 24 mensualités égales,qu'enfin, le le syndicat ne rapporte pas la preuve d'une mauvaise foi ou d'une résistance abusive justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2024 et fixée à l'audience du 19 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2020, 30 juin 2021, 21 octobre 2021, 29 juin 2022 et le 27 février 2023 ayant voté les travaux dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 29 juin 2022 au 30 juin 2023 et celui en vigueur du 27 février 2023 au 27 février 2026.
Ainsi, l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en résolution n°15 de l'assemblée générale du 29 juin 2022 la réalisation de travaux énergétiques dont la clé de répartition est “06 : charges appt cave box gar”. La résolution n°26 de cette assemblée, approuvée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, précise que lesdits travaux sont financés à hauteur de 140.522,42 euros par le fonds alur, le fonds de prévoyance ainsi que l'indemnité verrechia. Le solde du montant des travaux, soit la somme de 678.955,77 euros a été appelée quant à elle en trois fois, les 15 octobre 2022, 15 novembre 2022 et 15 décembre 2022 et ce, au prorata des quotes parts de chaque copropriétaire.
Aux termes de la résolution n°29 de cette même assemblée, les copropriétaires ont approuvé la réfection complète de la toiture terrasse correspondant au hall D et ce, selon la même clé de répartition « 06 charges appt cave box gar ». La résolution n°34 a fixé les modalités des appels de fonds relatifs à ces travaux selon quatre appels de fonds les 15 février 2023, 15 mars 2023, 15 avril 2023 et 15 mai 2023. Cette résolution a été approuvée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Le syndicat des copropriétaires verse le règlement de copropriété comportant en page 47 le détail des différentes clés de répartition pouvant être appliquées. Il y est ainsi détaillé par lot la clé applicable pour les charges communes spéciales dont, notamment les charges communes spéciales « à tous les copropriétaires d'appartements, de caves, d'emplacements de garages et de boxes » correspondant au « charges appt cave box gar » visé aux résolutions n°15 et 29 susvisées approuvant les travaux de rénovation énergétique et de réfection de toiture. Il est ainsi justifié de l'application aux défendeurs d'une quote part de 3999 tantièmes pour l'établissement des appels de fonds travaux dont ils sont redevables.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de travaux est bien fondée en son principe et porte sur des créances certaines, liquides et exigibles. Il est en effet attesté par le syndic que l'assemblée générale du 29 juin 2022 n'a fait l'objet d'aucun recours et que les défendeurs se sont vus notifier le procès-verbal de ladite assemblée le 12 juillet 2022.
Il ressort des pièces de la procédure que les défendeurs sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31.005,51 euros à titre d’arriéré de charges de travaux pour la période du 15 octobre 2022 au 15 mai 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, s'il est pas formé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater que le syndicat des copropriétaires précise dans ses moyens que la somme de 31.361,51 euros sollicitée au titre de l'arriéré de charges se compose notamment de 356 euros de frais de contentieux et de recouvrement.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera donc débouté de la demande formulée à ce titre.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] ne réglent pas les charges relatives aux appels travaux ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation pour palier la carence des défendeurs ou à ne pas faire exécuter les travaux régulièrement votés en assemblée générale.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie de la copropriété, qui ne peut pourvoir au paiement des entreprises de travaux sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V], ces derniers étant co-auteurs du dommage, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires démontre au travers des appels de fonds travaux mais également du versement des quittances subrogatives de son assureur, la société SADA, que les époux [V] n'ont pas réglé leur charges de copropriété et ce, durant plusieurs années.
Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V], qui font valoir être confrontés à une situation financière difficile du fait de leurs charges, versent des éléments attestant du remboursement de deux prêts dont les échéances courent pour l'un jusqu'en 2029 et pour l'autre jusqu'en 2037. Ils ne justifient pour autant pas de leur capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'il sollicite dans le cadre de la présente procédure ni de leur capacité à assumer un tel échéancier parallèlement à la reprise du paiement de leurs charges courantes. De fait, ils n'apportent aucun élément permettant d'établir qu'ils ont repris ces paiements.
Au regard de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE REGIONALE AGREG, la somme de 31.005,51 euros à titre d’arriéré de charges de travaux pour la période du 15 octobre 2022 au 15 mai 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
DEBOUTE Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] de leur demande de délais de paiement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE REGIONALE AGREG, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE REGIONALE AGREG, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [H] [E] épouse [V] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 25 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
