Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 13 Septembre 2024
Dossier N° RG 21/03405 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JDM2
Minute n° : 2024/238
AFFAIRE :
[L] [R], [D] [R] C/ S.C.I. MEDI, prise en la personne de son représentant légal, [O] [E]
JUGEMENT DU 13 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE
DÉBATS :
A l’audience publique du 12 Avril 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Cyrille LA BALME de la SELARL CABINET LA BALME
Me Magali NOLLET
Délivrées le 13 Septembre 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Monsieur [L] [R] et Madame [D] [R]
demeurant ensemblee [Adresse 7]
représentés par Me Magali NOLLET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Me Cécile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
D’UNE PART ;
DÉFENDERESSE :
S.C.I. MEDI, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [O] [E]dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Cyrille LA BALME de la SELARL CABINET LA BALME, avocat au barreau de TOULON
D’AUTRE PART ;
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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par exploit en date du 15 mai 2021, les époux [R] faisaient assigner la SCI Medi sur le fondement des articles 554,555 du Code civil. Cette assignation était publiée au service de la publicité foncière.
Propriétaires des parcelles cadastrées section [Cadastre 11] devenu [Cadastre 6], [Cadastre 2] et [Cadastre 5] à [Localité 12], pour les avoir acquises de Monsieur [W] par acte notarié en date du 30 novembre 2011, les époux [R] exposaient que le terrain résultait d’une division parcellaire préalable à la vente et que plusieurs servitudes avaient été constituées au profit du fonds dominant dont le vendeur était resté propriétaire.
En particulier, avait été constituée une servitude de jouissance au terme de laquelle les époux [R] s’interdisaient purement et simplement tout acte de jouissance sur une partie de la parcelle qu’il s’agisse de l’occupation ou du passage et même de manière ponctuelle.
En contrepartie le propriétaire du fonds dominant s’interdisait de l’encombrer de constructions, d’y parquer des animaux ou d’y déposer des gravats et autres matériaux, et s’engageait à l’entretenir en bon père de famille.
Puis la SCI Medi avait fait l’acquisition du fonds dominant constitué par les parcelles cadastrées section [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].
La SCI Medi entreposant des objets sur l’assiette de la servitude de jouissance, et les époux [R] l’ayant vainement mise en demeure de cesser cette utilisation, ils demandaient au tribunal :
- de prononcer la nullité de la servitude de jouissance constituée par l’acte notarié en date du 30 novembre 2011, et d’ordonner la publication du jugement
- de condamner la SCI Medi à retirer les objets entreposés sur leur parcelle sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement
- de la condamner aux dépens avec distraction au profit de leur conseil
- de la condamner à leur verser la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile
Dans le dernier état de leurs écritures, ils maintenaient leurs prétentions, y ajoutant des demandes de dommages et intérêts de 50 000 € au titre de préjudice de jouissance et de 5000 € au titre du préjudice moral, et portant à 5000 € leur demande de frais irrépétibles.
À titre subsidiaire dans l’hypothèse où le tribunal ne prononcerait pas la nullité de la servitude de jouissance, ils persistaient dans leur demande de condamnation de la défenderesse à retirer les objets entreposés sur leur parcelle sous astreinte, ainsi que dans leurs demande indemnitaires, et sollicitaient l’autorisation de se clore en limite de leur propriété au besoin en laissant l’accès au propriétaire du fonds dominant au moyen d’un portillon.
Ils rappelaient avoir d’abord saisi le juge des référés, procédure à la suite de laquelle la SCI Medi avait retiré les encombrants entreposés sur leur fonds. Puis celle-ci y avait installé des jeux pour enfants, ne cessant pas de se comporter en propriétaire et utilisant l’assiette de la servitude comme la continuité de son propre jardin.
Les époux [R] avaient fait remettre les bornes qui avaient été retirées par un géomètre expert le 29 janvier 2021 selon plan produit aux débats, signé de la SCI Medi.
Celle-ci avait néanmoins refusé la pose d’une clôture.
Ils se référaient au plan du géomètre annexé à leur acte de vente du 30 novembre 2021 matérialisant l’assiette de la servitude par des hachures, assiette identique à celle apparaissant sur le plan de division établi par le géomètre expert, puis sur le dernier plan de bornage établi par un géomètre expert au contradictoire de la SCI Medi ainsi qu’en attestait la feuille de présence sur les lieux le 29 janvier 2021.
La SCI Medi avait bien installé une clôture, des jeux d’enfants chez eux ainsi que l’établissait l’huissier requis par leurs soins.
Dans ses conclusions définitives notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, la SCI Medi concluait au rejet des prétentions des époux [R] et à leur condamnation à régler les dépens et à lui verser la somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles.
La SCI Medi rappelait que la procédure de référé introduite à leur encontre n’avait pas prospéré, la cour d’appel confirmant par arrêt en date du 4 octobre 2018 l’ordonnance en date du 12 juillet 2017, la cour jugeant que l’assiette des servitudes était établie, mais que les constatations des huissiers requis par les époux [R] ne permettaient pas de déterminer sur quel fonds avaient été déposés les encombrants.
La concluante contestait tout caractère contradictoire de l’établissement des différents plans de bornage produits aux débats.
Elle soutenait que l’arrêt de la cour d’appel avait consacré l’existence des servitudes et de leur assiette.
Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 15 janvier 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la servitude de jouissance stipulée à l’acte du 30 novembre 2011
Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu que ces services n'aient rien de contraire à l'ordre public (C. civ. art. 686, al. 1). Une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété (Cass. 1e civ. 24-5-2000 n° 97-22.255). La servitude, conçue comme un démembrement de la propriété du fonds servant, s'oppose à ce que cette dernière puisse être vidée de toute substance.
L’acte de vente du 30 novembre 2011 a prévu quatre servitudes au profit du fonds dominant : une servitude de passage, une servitude de tréfonds, une servitude de tréfonds d’épandage et de passage, et une servitude de jouissance.
Le fonds dominant était défini pour l’exercice des quatre servitudes comme cadastré section [Cadastre 10] pour 105 m², [Cadastre 1] pour 311 m² , [Cadastre 3] pour 51m2, [Cadastre 4] pour 38m2.
Le fonds servant était défini pour l’exercice des trois servitudes de tréfonds , de tréfonds d’épandage et de passage, ainsi que de jouissance , comme étant cadastré section [Cadastre 11] pour 4698 m2, la surface grevée étant de 692 m2, et [Cadastre 2] pour 8 m2, la surface grevée étant de 8 m².
La servitude de tréfonds concernait le passage perpétuel de toute canalisation d’alimentation en eau, d’évacuation des eaux usées et de toute ligne souterraine.
Le propriétaire du fonds dominant ferait exécuter les travaux nécessaires à ses frais exclusifs par les services compétents selon les règles de l’art et remettre le fonds servant dans son état primitif dès l’achèvement. L’utilisation du passage en tréfonds et les travaux d’installation et d’entretien ne devraient pas apporter de nuisances ni de moins-values au fonds servant. Ce droit de passage en tréfonds s’accompagnerait également de la mise en place des compteurs en surface ou enterrés.
La servitude s’exercerait exclusivement sur une bande de terre telle que son emprise était figurée sous hachures rouges au plan établi par la SCP Amayenc [Z] géomètre expert à Fayence visé par les parties.
La servitude de tréfonds (d’épandage exclusif pour le bâti existant) et de passage figurait sous hachures rouges au même plan.
Il était précisé que le fonds servant s’obligeait à laisser le libre accès à toute entreprise spécialisée pour l’entretien de tous travaux éventuel à y effectuer. Les frais d’entretien étaient à la charge des usagers. Il était observé que pour le cas où dans l’avenir un réseau de tout-à-l’égout serait établi dans la commune, les usagers financeraient à leurs frais le raccordement de leurs propriétés respectives à l’assainissement communal.
La servitude de jouissance figurait également sous hachures rouges au plan du géomètre expert , sans grever l’assiette de la servitude de passage figurant elle-même sous hachures vertes au plan du géomètre expert.
Le propriétaire du fonds servant s’interdisait d’exercer sur l’assiette de la servitude tous actes de jouissance : occupation ou passage sur le terrain même de manière ponctuelle. En contrepartie le fonds dominant s’interdisait de l’encombrer et s’engageait expressément à entretenir cette parcelle en bon père de famille et à ses frais. Le propriétaire du fonds dominant s’obligeait à n’apporter aucune modification à la partie de terrain concerné par rapport à son état actuel.
Il est manifeste que la servitude de jouissance a été prévue au service des deux servitudes de tréfonds : l’assiette de la servitude devait demeurer libre de toute occupation ou passage pour ne pas entraver l’accès aux ouvrages en tréfonds ni les fragiliser par le poids et les vibrations d’engins lourds.
Dans ces conditions, la servitude n’a pas eu pour objet de priver les propriétaires du fonds servant du plein exercice de leur droit de propriété. Le propriétaire du fonds dominant a entendu assurer le libre accès aux installations et ouvrages indispensables à la viabilisation de son fonds.
C’est en l’état que les époux [R] ont consenti aux droits du propriétaire du fonds dominant. Il était également de leur intérêt de n’édifier aucun ouvrage qui aurait dû être démoli pour permettre l’entretien des canalisations et installations en tréfonds.
Au regard du but poursuivi, de la superficie du fonds vendu aux époux [R] de plus de 5000 m², et de l’emprise de la servitude, de 700 m², il ne peut être soutenu que la servitude de jouissance aurait vidé de sa substance le droit de propriété des époux [R].
Ceux-ci seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la servitude.
Sur la demande de retrait des installations sur l’assiette de la servitude
C’est en revanche à bon droit que les époux [R] sollicitent la condamnation de la défenderesse à retirer toute installation, ouvrage, ou objet quelconque de l’assiette de la servitude.
Celle-ci demeure la propriété des époux [R]. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue et nul ne peut être contraint de la céder en dehors d’une cause d’utilité publique (Art. 544 et 545 Code civil).
Monsieur [W], qui leur a vendu le bien le 30 novembre 2011 s’est engagé à entretenir la parcelle en bon père de famille. Il était expressément convenu entre les parties que le propriétaire du fonds servant pourrait faire venir un homme de l’art en vue de remettre le terrain en état de propreté aux frais exclusifs du propriétaire du fonds dominant en cas de défaillance de celui-ci. Celui-ci s’obligeait d’une manière générale à n’apporter aucune modification à la partie de terrain concernée par rapport à son état actuel.
Si la commune intention des parties, au moment de la constitution de la servitude de jouissance, a été de prohiber pour le propriétaire du fonds servant toute occupation et tout passage, ce n’était pas pour permettre au propriétaire du fonds dominant d’occuper d’une manière quelconque l’assiette de la servitude. Portant atteinte au droit de propriété des propriétaires du fonds servant, les servitudes doivent s’exercer dans le strict respect de leur objet.
Contrairement à ce que soutient la SCI Medi, l’assiette de la servitude a fait l’objet d’un bornage contradictoire au moment de la division de la propriété de Monsieur [W] par les géomètres experts Amayenc et [Z] et le plan établi régulièrement publié au service de la publicité foncière en fait foi et est opposable aux parties, comme aux propriétaires futurs des deux fonds.
La SCI Medi sera donc condamnée à retirer de l’assiette de la servitude de jouissance toute installation, ouvrage, ou objet quelconque dans le délai de 8 jours suivant la signification du présent jugement, et à la laisser libre de toute occupation ou passage en dehors de ceux rendus strictement nécessaires par l’entretien des ouvrages en tréfonds.
À l’issue de ce délai de huit jours, s’appliquera une astreinte de 100 € par jour de retard pendant une durée de 3 mois, au terme de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée, et une nouvelle astreinte pourra être prononcée.
Sur la demande des époux [R] de se clore en limite de leur propriété
La persistance de la SCI Medi à méconnaître le droit de propriété des époux [R] sur l’assiette de la servitude , alors que les dispositions relatives aux quatre servitudes sont reproduites dans son propre titre de propriété, justifie la demande des époux [R] de se clore en limite de leur propriété, en veillant à laisser libre l’assiette de la servitude de passage figurant en hachuré vert sur le plan susvisé, et à pratiquer dans leur clôture une ouverture suffisante le cas échéant pour le passage de tous engins indispensables au remplacement ou à l’entretien des canalisations et installations en tréfonds, ainsi qu’à l’entretien de l’assiette de la servitude qui incombe à la SCI Medi. Le dispositif de clôture de cette ouverture devra être aisé à ouvrir ou amovible sans le concours des époux [R].
Sur la demande au titre du préjudice de jouissance
Depuis plusieurs années, ainsi qu’en atteste la procédure de référé de 2017, la SCI Medi méconnaît ses obligations en entreposant divers objets et déchets du BTP sur l’assiette de la servitude, puis en occupant celle-ci en y installant des jeux pour enfants, enfreignant de propos délibéré le droit de propriété des époux [R].
La SCI Medi observe qu’elle n’a pas signé le plan de reconstitution des bornes, reconnaissant de fait qu’elle les avait retirées. Cette circonstance est inopérante, l’assiette de la servitude étant clairement établie par les plans de géomètre expert annexés aux titres de propriété des parties.
Il sera alloué aux époux [R] en réparation du trouble de jouissance résultant de l’occupation de leur parcelle la somme de 10 000 €.
Sur le préjudice moral
Le caractère délibéré et répété des agissements de la SCI Medi justifie sa condamnation à verser aux époux [R] la somme de 2000 € en réparation de leur préjudice moral.
Sur les dépens
La défenderesse partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Magali Nollet, avocat des demandeurs.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
La défenderesse est condamnée in solidum à verser à la partie demanderesse la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
Vu les articles 544, 545, 682 et suivants, 1240 du Code civil,
Déboute Monsieur [L] [R] et Madame [D] [J] épouse [R] de leur demande d’annulation de la servitude de jouissance constituée par acte authentique en date du 30 novembre 2011 reçu par Me [B] notaire à [Localité 9],
Condamne la SCI Medi à retirer tout objet et toute installation de l’assiette de la servitude de jouissance telle qu’elle est définie en hachuré rouge par le plan de division de la propriété de Monsieur [U] [W] dressé le 5 août 2009 par la SCP Amayenc – [Z] géomètre expert à Fayence, annexé aux titres de propriété des parties, dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,
Dit qu’au terme de ce délai, une astreinte de 100 euros par jour de retard s’appliquera pendant une durée de trois mois, à l’issue de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée,
Autorise Monsieur [L] [R] et Madame [D] [J] épouse [R] à se clore en limite de leur propriété, en veillant à laisser libre l’assiette de la servitude de passage figurant en hachuré vert sur le plan susvisé, et à pratiquer dans leur clôture, par un portail ou tout dispositif de leur choix, une ouverture libre d’accès suffisante pour le passage de tous engins indispensables au remplacement ou à l’entretien des canalisations et installations en tréfonds, ainsi qu’à l’entretien de l’assiette de la servitude,
Condamne la SCI Medi à verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance à Monsieur [L] [R] et Madame [D] [J] épouse [R],
Condamne la SCI Medi à verser la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral à Monsieur [L] [R] et Madame [D] [J] épouse [R],
Condamne la SCI Medi aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Magali Nollet, avocat,
Condamne la SCI Medi à verser la somme de 5000 euros à Monsieur [L] [R] et Madame [D] [J] épouse [R], en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Le Greffier, Le Président,
