Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 23/02515

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/02515 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNLR NAC : 50A JUGEMENT CIVIL DU 04 JUILLET 2025 DEMANDERESSE Mme [P] [I] [Adresse 1] [Localité 6] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.S. CAMBAIE DEVELOPPEMENT Inscrite au RCS de [Localité 7] sous l enuméro RCS 903 764 017, représentée par son représentant légal [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Norman SULLIMAN de la SELARL NORMAN SULLIMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Maître Philippe REZEAU de QUANTUM IMMO , avocats au barreau de PARIS Copie exécutoire délivrée le :04.07.2025 CCC délivrée le : à Me Alain ANTOINE, Maître Norman SULLIMAN de la SELARL NORMAN SULLIMAN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 Mai 2025. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 04 Juillet 2025. JUGEMENT : Contradictoire, du 04 Juillet 2025 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par exploit délivré le 24 juillet 2023 Madame [I] a assigné la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT pour demander, à titre principal, l'annulation du protocole d'accord signé le 9 décembre 2021 et, à titre subsidiaire, la résolution de ce protocole ainsi que la condamnation de la défenderesse à lui restituer les frais d'étude et à l'indemniser de la perte de la chance subie. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 05 décembre 2024, elle demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1128, 1178 , 1217 et suivants, et 1240 et 1241 du Code civil, de : A TITRE PRINCIPAL : - ANNULER le protocole signé le 09 décembre 2021 et modifié par avenant du 24 mai 2022 ; - CONDAMNER la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT à lui restituer la somme de 16.275 euros en raison de l’anéantissement rétroactif du contrat litigieux ; - CONDAMNER la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT à lui payer au titre de sa responsabilité délictuelle et en indemnisation de son préjudice économique de perte de chance, la somme de 406 000 euros à titre de dommages et intérêts résultant des fautes commises dans la réalisation du projet immobilier confié ; A TITRE SUBSIDIAIRE : - CONSTATER la résolution du contrat pour inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles mises à la charge de la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT ; - CONDAMNER la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 16.275 euros au titre des restitutions dues en raison de la résolution du contrat litigieux et correspondant aux frais d’études réglés par elle ; - CONDAMNER la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT à lui payer , au titre de sa responsabilité contractuelle et en indemnisation de son préjudice économique de perte de chance, la somme de 406 000 euros à titre de dommages et intérêts résultant des fautes commises dans la réalisation du projet immobilier confié ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : - DIRE que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance, - PRONONCER la capitalisation des intérêts échus, - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ; - CONDAMNER la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 5.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; - DÉBOUTER la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes; Elle explique qu'elle était porteuse d'un projet de crématorium animalier ; que pour ce faire, les parties se sont rapprochées pour étudier les conditions dans lesquelles elle pourrait réaliser ce projet ; qu'un protocole a été signé le 09 décembre 2021 qui portait sur une parcelle de terrain désignée section AB numéro [Cadastre 4], lieu dit [Adresse 2] ; qu'elle s'est aperçue, ensuite, que la parcelle proposée par la défenderesse se trouvait à 80 m d'un lieu d'habitation alors que son projet était soumis à des règles strictes parmi lesquels une distance minimale de 100 m des habitations ; que la violation de cette distance rendait de facto cette parcelle incompatible avec l'activité envisagée ; Elle soutient que la défenderesse n'a pas tenu compte de ses besoins pourtant clairement exprimés dans le protocole ; que le protocole encourt l'annulation puisque son consentement a été vicié par une erreur excusable, spontanée ou provoquée par réticence dolosive , sur les qualités essentielles ; qu'à titre subsidiaire, le protocole encourt la résolution pour avoir été imparfaitement exécuté par la défenderesse qui a échoué à lui proposer un terrain propre à répondre aux besoins de l’activité souhaitée de crématorium animalier ; Elle demande le remboursement des frais d’études qu'elle a réglés ainsi que l'indemnisation de son préjudice économique né d'une perte de chance de réaliser son projet et de réaliser un profit . Dans ses dernières conclusions enregistrées le 31 octobre 2024, la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT conclut au débouté de l'ensemble des prétentions de Madame [I] et sollicite que celle-ci soit condamnée à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Elle demande également d'écarter l’exécution provisoire. Elle fait valoir qu'en l'absence d'erreur sur un élément déterminant du consentement et en l’absence de faute suffisamment grave dans l’exécution du contrat, les demandes d'annulation et de résolution du contrat sont infondées ; que l'objet de protocole n'était pas le terrain mais l'opération de construction ; que la localisation du terrain n'était pas, à ce stade des relations contractuelles, un élément déterminant du contrat ; qu'elle a proposé à Madame [I] une solution alternative équivalente que celle-ci a refusée bien que toutes les garanties lui avaient été données pour dépolluer le terrain. Elle s'oppose au remboursement des frais d’études qui ont permis de définir les caractéristiques techniques de l’ouvrage et le coût de construction et ajoute que ces frais d’études auraient été nécessaires et identiques si un autre lot avait été ciblé au protocole. Elle estime enfin que Madame [I] tente d’obtenir l’indemnisation d’une perte de chance purement éventuelle et hypothétique. Pour un plus ample exposé des faits et les prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions respectives des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025 et la date de dépôt des dossiers fixés au 20 mai 2025. L'affaire a été rendue par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'annulation du protocole d'accord L'article 1132 du Code civil dispose que : «  l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ». Les parties sont en l'état liées par un protocole d'accord , dont la défenderesse admet le caractère contractuel , dont l'objet était le suivant : « le client a pris l'attache de la société afin d'étudier les conditions dans lesquelles il pourrait se positionner pour la réalisation d'un projet immobilier d'acquisition foncière et de construction dans l'espace Henri cornu. La société lui a donc présenté l'opération et les conditions financières envisageables pour la réalisation du projet, condition pour lesquelles le client a confirmé son intérêt et sa volonté de poursuivre les discussions sur le développement du projet. Par conséquent, l'objet du protocole est de fixer dans le respect de la procédure de commercialisation établie par la société : - le cadre des différentes études permettant de définir les conditions de réalisation du projet et les obligations respectives des parties lors de cette phase d'étude les options offertes au client selon les résultats des études et les conséquences des choix du client sur l'éventuelle poursuite du projet admission des dites études. Par conséquent, les parties sont convenues de tout ce qui suit, d'un consentement libre et éclairé, en application des articles 1101 et suivants du Code civil ». L'article 3 dudit protocole prévoyait également « besoins du client : les locaux ( …..) / sont implantés à une distance minimale de 100 m (….) / des habitations occupées par des tiers » L'article 5 prévoyait aussi ceci : « compte tenu des besoins du client, la société lui propose le bien ci-après identifié : une parcelle de terrain désignée section AB numéro [Cadastre 4], lieu dit [Adresse 2]  » Il est constant que le choix de cette parcelle s'est révélé erroné puisque la requérante s'est aperçue, après la signature du protocole, que ladite parcelle se trouvait à 80 m d'une maison d'habitation ; que dès lors, son projet de construction, expressément soumis à des règles administratives strictes, dont celles prévues par l'arrêté du 06 juin 2018 , ne pouvait plus être réalisé sur cette parcelle. Cette erreur n'est pas contestée par la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT qui l'admet mais qui cherche à la minimiser en prétendant , à tort, qu'elle n'était pas déterminante alors qu'il est démontré, et non sérieusement contesté, que les caractéristiques du terrain proposé étaient indissociables de la construction projetée et constituaient un élément déterminant du contrat. Le respect de la distance minimale de 100 mètres, expressément mentionné dans le protocole, constituait une condition indispensable à l'obtention de l'autorisation ICPE pour ce projet, ce que n'ignorait pas la défenderesse qui avait justement proposé cette parcelle «  compte tenu des besoins du client ». Il est ainsi établi , et non contesté, que la violation de cette distance rendait de facto la parcelle proposée incompatible avec l'activité envisagée. Il s'ensuit que l'erreur commise par la défenderesse est une cause de nullité du contrat puisqu'elle porte sur une qualité essentielle qui avait été expressément convenue et en considération de laquelle les parties avaient contracté. La circonstance que la société ait proposé à Madame [I] une autre parcelle de terrain, comme le permettait le protocole, est inopérante dès lors que l'ilot 5.3 proposé en remplacement était pollué aux hydrocarbures, ce que ne conteste pas la société qui se borne à soutenir qu'elle s'était engagée, par un courriel du 2 février 2023, à fournir un site dépollué. Or, le terrain initialement proposé n'était pas pollué et le contrat de promotion immobilière proposé par la défenderesse ne prévoyait pas de dépollution du sol par le vendeur. De surcroît, le courriel du 2 février 2023 rédigé par la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT ne liait pas le vendeur à Madame [I] et n'avait aucune valeur contractuelle. Il ne pouvait donc pas constituer une garantie. Il s'en déduit ainsi que la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT n'a pas fourni à la requérante de solution alternative équivalente. Enfin, l'argument selon lequel celle-ci aurait abandonné son projet en raison d'une difficulté de financement n'est pas démontré et se trouve combattu par les explications et les pièces fournies par Madame [I]. Il résulte de tout ce qui précède que Madame [I] est fondée à obtenir l'annulation du protocole d'accord puisque la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT lui a proposé d'étudier un projet de construction d'un crématorium animalier sur une parcelle choisie par ses soins qui s'est révélée, dès l'origine, manifestement inconstructible. Sur les conséquences de l'annulation Le protocole prévoyait le règlement par Madame [I] de frais d'études à hauteur de 16.275 € TTC. Il prévoyait également en son article II.1 qu'en l'absence de solution alternative équivalente, la société devra rembourser intégralement les frais d'études. Il est établi que la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT n'a pas proposé de solution alternative équivalente L'annulation du contrat impose , en application de l'article 1178 du code civil, la restitution des fonds versés. La SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT sera ainsi condamnée à payer à Madame [I] la somme de 16.275 € . Sur la perte de chance La perte de chance n’est un préjudice réparable que si la chance perdue est réelle et sérieuse. La perte de chance présentant un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable. Madame [I] demande réparation du préjudice subi par elle au titre de la perte de chance de voir naître son projet et d’en tirer des gains, en raison des manquements de la société SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT . Elle produit une analyse financière à l'appui de sa demande. En l'espèce, l'établissement du caractère fautif du choix de la parcelle par la société implique nécessairement que cette parcelle aurait pu, si elle avait été choisie en tenant compte des besoins de Madame [I], avoir une influence favorable sur l'évolution du projet de construction de crematorium animalier. L'existence d'une perte de chance de voir naitre son projet est ainsi établie. En revanche, la perte de chance d'en tirer des gains n'est pas établie dès lors que la réalisation du projet dépendait de la réalisation de nombreuses conditions indépendantes des agissements de la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT, telles que l'obtention d'un permis de construire, l'obtention du financement, la purge du droit de préemption de la mairie et l'obtention de l'autorisation d'exploiter. La réparation du préjudice né de la perte de chance de voir naitre le projet sera réparée par l'octroi d'une somme de 3.000 € au paiement de laquelle la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT sera condamnée. Sur les autres demandes Conformément à la demande de la requérante, les sommes allouées produiront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 24 juillet 2023. Il convient de prononcer la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière. La SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT, qui ne démontre pas l'absence de garantie de représentation des fonds de la part de Madame [I], sera déboutée de sa demande visant à écarter l'exécution provisoire du jugement. Succombant, cette société sera condamnée aux dépens. L'équité commande de la condamner à payer à Madame [I] la somme de 2800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile . PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition; ANNULE le protocole signé le 09 décembre 2021 par Madame [I] et la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT ; CONDAMNE la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT à payer à Madame [P] [I] les sommes suivantes : 16.275 euros au titre des frais d'études,3.000 euros au titre de la perte de chance, DIT que les sommes allouées produiront intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 ; PRONONCE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ; REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement ; CONDAMNE la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT à payer à Madame [P] [I] la somme de 2.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toutes les autres demandes des parties; CONDAMNE la SAS CAMBAIE DEVELOPPEMENT aux dépens. La Greffière La Présidente