Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 24/00280

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 18 Octobre 2024 N° RG 24/00280 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GU3Y Numéro de minute : 24/395 DEMANDERESSE : S.D.C. VERT HORIZON pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA LOIRET, inscrite au RCS de ORLEANS sous le numéro 348 912 965, dont le siège social est [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS ET : DEFENDEUR : Monsieur [O] [I] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Elsa FERLING de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 13 Septembre 2024 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier, Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe de la juridiction. EXPOSÉ DU LITIGE M. [O] [I] est propriétaire des lots 5 et 248 au sein de l’immeuble sise [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploit du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence VERT HORIZON (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [I] devant le Président du tribunal judiciaire d’Orléans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des charges impayées. Copie exécutoire le : Copies conformes le : à : Me Ferling à : Me Cotel Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 juin 2024, M. [I] demande au Président du tribunal judiciaire d’Orléans de débouter le syndicat des copropriétaires de leurs demandes et, subsidiairement s’il y fait droit, de lui accorder des délais de paiement. Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence VERT HORIZON sollicite de : - Condamner Monsieur [O] [I] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée VERT HORIZON les sommes suivantes : 2 116,60 € au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 8 février 2024, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n° 2015-342, en date du 26 mars 2015,1 707,68 € au titre des appels de charges et travaux à venir, devenus exigibles sur l’exercice allant du 31 mars 2024, puis du 1 er avril 2024 au 31 mars 2025, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,- Dire que ces sommes seront augmentées des intérêts de droit à compter du 10 janvier 2024, date de la mise en demeure restée vaine, - Rejeter toutes les demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires présentées par le défendeur, notamment sa demande de délais, - Subsidiairement, dire qu’en cas de non-respect d’une seule mensualité d’arriéré en sus d’une échéance courante, la dette deviendra immédiatement exigible sans formalité, - Déclarer que la première mensualité interviendra le 5 du mois suivant la signification de la décision à intervenir, En tout état de cause, - Condamner Monsieur [O] [I] à verser une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamner Monsieur [O] [I] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée VERT HORIZON la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Monsieur [O] [I] aux entiers dépens. À l'audience du 13 septembre, les parties ont maintenu leurs demandes. Le président a mis dans le débat la question de la recevabilité de l’action du demandeur en raison de la mise en demeure qui ne distingue pas entre les sommes provisionnelles dues au titre du budget prévisionnel et l’arriéré de charges dû dans son intégralité au titre de l’impayé. Sur autorisation du président, le conseil du syndicat des copropriétaires a produit une note en délibéré le 18 septembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024. MOTIFS En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En vertu de l’article 124 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse. Il résulte des articles 122 et 124 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire. La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est conditionnée par l’existence d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Civ. 3è, 9 mars 2022, pourvoi n°21-12988). Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, doit respecter trois conditions cumulatives à savoir : l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ainsi que le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Dès lors si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir. En l’espèce, il apparaît que la mise en demeure versée au débat, en date du 10 janvier 2024 fait référence à un arriéré global de charges pour la somme de 2.316,82 euros et non au paiement d’une provision exigible au titre de l’exercice en cours. En visant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure impose au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond plus à une provision. Cette mise en demeure, qui conditionne la recevabilité de la procédure accélérée au fond, n’est donc pas conforme au texte précité. En soumettant l’action fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges, le Syndicat des copropriétaires a ajouté à la loi une condition que le législateur n’a pas prévue dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a imposé le paiement de charges dont les budgets ont été approuvés et qui ne sont donc plus des provisions. Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer cette provision que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de cette provision ainsi que des provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Par ailleurs, la mise en demeure précitée d’une part, ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle cette provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré des charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours et, d’autre part, ne respectent pas le délai de 30 jours fixé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, puisque le copropriétaire est mise en demeure de régler la somme réclamée « dans le mois ou pour tout délai » ce qui demeure extrêmement confus. Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables. Le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires VERT HORIZON ; Condamne le syndicat des copropriétaires VERT HORIZON aux entiers dépens. Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier. LE GREFFIER, LE JUGE