Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 22/01224

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MARS 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/01224 - N° Portalis DB3S-W-B7G-V7V7 N° de MINUTE : 24/00496 DEMANDEUR S.A.R.L. YES MODE [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Me Charles-édouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J082 C/ DEFENDEUR S.C.I. DM [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Chloé VATELOT-TAMAGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1242 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 25 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 janvier 2016, la société DM, la société Yes Mode et Mme [X] ont renouvelé le bail commercial portant sur un local à savoir le lot M d’une surface de 54 m² sis au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 2], à [Localité 8] (93), pour y exercer l’activité de « import-export, achat, vente en gros et demi-gros et détail de maroquinerie et de prêt-à-porter », pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2014 et jusqu’au 31 mars 2023, moyennant un loyer annuel de 31.214,84 euros hors taxes et hors charges. Par exploit du 18 septembre 2019, la société DM a fait signifier un congé avec refus de renouvellement à la société Yes Mode, à effet au 31 mars 2023 fondé sur l’article L. 145-18 du code de commerce et le projet de démolition et de reconstruction envisagé. Par exploit du 24 janvier 2022, la société Yes Mode a attrait la société DM devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles L. 145-14, L. 145-18 et L. 145-28 du code de commerce, aux fins notamment de voir prononcer la nullité du congé délivré le 18 septembre 2019 et subsidiairement de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 800.000 euros et l’indemnité d’occupation à la somme de 20.000 euros à compter du 1er avril 2020. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 3 juillet 2023, la société Yes Mode demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14, L. 145-18 et L. 145-28 du Code de commerce, de : « STATUANT SUR LA NULLITÉ DU CONGÉ ET SES CONSÉQUENCES : • Prononcer la nullité du congé signifié le 18 décembre 2019 à effet du 31 mars 2020, soit pour la 2e échéance triennale, • En conséquence, juger que le bail se poursuit depuis le 1 er avril 2020 et viendra à échéance contractuelle le 31 mars 2023, SUBSIDIAIREMENT, EN CAS DE VALIDITÉ DU CONGÉ : • Juger que le congé à échéance triennale portant sur les locaux exploités par la Société YES MODE aux [Adresse 4] à [Localité 8] implique la réparation de l’entier préjudice subi, qui doit être déterminé selon les conditions prévues par l'article L. 145-14 du Code de commerce, • Fixer, sous réserve d’une estimation expertale, l'indemnité d'éviction revenant à la Société YES MODE à la somme de 800.000 € (HUIT CENT MILLE EUROS), sauf à parfaire, • Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DM au paiement de l'indemnité d’éviction, • Fixer, sous réserve d’une estimation expertale, l'indemnité d'occupation déterminée selon les dispositions de l'article L. 145-28 du Code de commerce, à la somme de 20.000 € (VINGT MILLE EUROS) à compter du 1 er avril 2020, • Juger que les sommes versées à titre provisionnel par la Société YES MODE viendront en déduction du montant de cette indemnité d'occupation, • Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DM au paiement des indemnités d'occupation trop perçues, ainsi qu’au paiement des intérêts au taux légal sur les indemnités d'occupation trop perçues, en application des dispositions de l'article 1231-7 du Code civil, et ordonner la capitalisation des intérêts échus pour chaque année entière, en application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : • Débouter la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DM de l’ensemble de ses demandes et prétentions, • Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DM au paiement d’une somme de 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, • Condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DM aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charles-Edouard BRAULT, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. » Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 11 mai 2023, la société DM demande au tribunal, au visa des articles 781 et suivants du code de procédure civile, L. 145-4 et L. 145-18 du Code de commerce, de : « - REJETER la demande de nullité du congé en date du 18 septembre 2019 soulevée par la société YES MODE, - FIXER l’indemnité d’occupation due par la société YES MODE à la SCI DM au titre de l’occupation du local correspondant au lot M à 33 295 Euros HT hors charges par an, outre le remboursement des charges, taxes et impôts, à compter du 1er avril 2020, - FIXER l’indemnité d’éviction due à la société YES MODE par la SCI DM du fait du congé à la somme de 10 900 Euros, - DEBOUTER la société YES MODE de l’ensemble de ses demandes de condamnation de la SCI DM excédant la somme de 10 900 Euros, - DEBOUTER la société YES MODE de ses entières demandes. » Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 6 octobre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 janvier 2024 et mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Sur la demande de nullité du congé En vertu des articles L.145-14, L 145-18 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur peut délivrer congé au preneur pour l'issue d'une période triennale du bail s'il entend démolir et reconstruire l'immeuble, mais doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction, celui-ci ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et étant redevable d'une indemnité d'occupation dite statutaire le temps de son maintien dans les lieux, égale à la valeur locative déplafonnée de renouvellement. En l’espèce, les parties sont liées par un bail commercial renouvelé par acte du 18 janvier 2016 qui a pris effet au 1er avril 2014 pour venir à expiration le 31 mars 2023. Par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2019, la société DM a délivré congé au preneur au 31 mars 2023, date d’expiration du bail renouvelé, indiquant la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. La société Yes Mode conteste la volonté de démolir de la société DM dans la mesure où tous les baux commerciaux en vigueur dans l’immeuble accueillant les locaux loués n’ont pas été résiliés et les travaux n’ont pas débuté. Toutefois, il ressort des éléments produits que la société DM a bien obtenu les autorisations nécessaires à la mise en œuvre des travaux. La société DM souligne d’ailleurs à juste titre qu’elle ne peut engager les travaux tant que toutes les cellules n’ont pas été libérées de sorte que le délai de démarrage des travaux ne peut être retenu pour caractériser l’absence de volonté de la bailleresse de mener à bien son projet. Les autres baux invoqués par la preneuse remontent à une époque ou le projet de la société DM n’était pas encore initié et force est de constater qu’elle met en œuvre les démarches destinées à libérer les locaux. Par conséquent le congé a été valablement délivré et a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 mars 2023, à minuit, ouvrant droit au paiement d'une indemnité d'éviction à la locataire et rendant celle-ci redevable d'une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à la libération des locaux. Pour chiffrer le montant de ces indemnités et en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction et de la valeur locative des locaux, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la société DM, à l'origine du refus de renouvellement et demanderesse à l’éviction. L'indemnité d'occupation due par la preneuse depuis le 1er avril 2023 sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel en cours. Les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés et l'affaire renvoyée à la mise en état pour suivre le déroulé de la mesure d'expertise. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déboute la société Yes Mode de sa demande de nullité du congé délivré le 18 septembre 2019 ; Dit que le congé pour reconstruire délivré le 18 septembre 2019 par la société DM a mis fin à compter du 31 mars 2023 minuit au bail la liant à la société Yes Mode, et portant sur des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 2], à [Localité 8] (93), lot M ; Dit que ce congé a ouvert le droit pour la société Yes Mode au paiement d'une indemnité d'éviction et ouvert le droit pour la société DM au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2023, Avant dire droit sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation, Ordonne une mesure d'expertise et commet pour y procéder : Monsieur [J] [B] [Adresse 5] [Localité 6] [Courriel 9] [XXXXXXXX01] avec mission : *de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux loués, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2° d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert. 3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er arvil 2023 jusqu'à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025, Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société DM à la Régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 15 mai 2024, avec une copie de la présente décision, Désigne le juge de la mise en état de la 5e chambre 2e section aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état de la 5e chambre 2e section du vendredi 14 juin 2024 à 10h00 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai ainsi imparti, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Fixe à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation dont est redevable la société Yes Mode au montant du loyer contractuel en cours, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait au Palais de Justice, le 28 mars 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CARLIER