Cour d'appel, 12 décembre 2023. 23/00666

ARRET N° du 12 décembre 2023 R.G : N° RG 23/00666 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKJR [E] [G] c/ [K] CH Formule exécutoire le : à : la SCP ROYAUX Me Eric GODET-REGNIER COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE ARRET DU 12 DECEMBRE 2023 APPELANTS : d'un jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Reims Monsieur [R] [E] [Adresse 3] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001383 du 20/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS) Représenté par Me Romain ROYAUX de la SCP ROYAUX, avocat au barreau des ARDENNES Madame [T] [G] [Adresse 3] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001382 du 08/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS) Représentée par Me Romain ROYAUX de la SCP ROYAUX, avocat au barreau des ARDENNES INTIMEE : Madame [S] [K] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Eric GODET-REGNIER, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Bertrand DUEZ, président de chambre Madame Christel MAGNARD, conseiller Madame Claire HERLET, conseiller GREFFIER : Madame Lucie NICLOT, greffier DEBATS : A l'audience publique du 14 novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2023, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2023 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Exposé du litige : Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2019, Mme [S] [K] a consenti à M. [R] [E] et Mme [T] [G] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 650 euros outre une provision sur charges d'un montant de 149 euros. Le contrat mentionne que les locataires bénéficient d'une garantie Visale. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 5 juillet 2020, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 4 096 euros en principal. Par acte d'huissier en date du 5 février 2020, Mme [K] a fait assigner M. [E] et Mme [G] en référé aux fins d'obtenir leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 4 213 euros au titre des loyers impayés et une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Par ordonnance en date du 6 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté l'existence d'une contestation sérieuse compte-tenu d'un décompte incompréhensible et a dit n'y avoir lieu à référé. Un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 20 avril 2021 aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 8 866 euros en principal. Suivant acte d'huissier en date du 27 décembre 2021, dénoncé le 29 décembre 2021 par voie électronique au Sous-Préfet de la Marne, Mme [K] a fait assigner M. [E] et Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection de Reims afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ; - l'expulsion des occupants  ainsi que tout autre occupant du logement consenti à bail et sollicite si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 9 864 euros au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au jour de la résiliation, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 799 euros, jusqu'au départ des lieux et avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Lors de l'audience du 23 septembre 2022, Mme [K] a maintenu ses demandes et actualisé le décompte des sommes dues réclamant la somme de 17 349 euros et soulevant la mauvaise foi des locataires qui avaient déposé une demande de surendettement quatre mois après l'assignation et qui n'avaient versé aucun loyer alors que M. [E] avait perçu une indemnité de licenciement de 6 000 euros. Les défenseurs se sont faits représenter et ont conclu au rejet des demandes faisant valoir l'existence d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation recommandée par la commission de surendettement ayant conduit à l'effacement de la dette de loyers. A titre subsidiaire, ils ont demandé la suspension de la mesure d'expulsion. Ils ont ajouté que Mme [K] avait perçu la somme de 4 183,02 euros de la part de l'organisme Visale ainsi que l'allocation logement à hauteur de 6 846,50 euros, outre un versement de 400 euros réalisé par leurs soins. La lecture du rapport social a été faite à l'audience. Il en est ressorti que le couple était bénéficiaire du RSA, qu'un dossier d'aide au logement avait été déposé en 2020 mais refusé faute par les locataires d'avoir fourni les documents sollicités par la commission, tout comme le dossier de surendettement qui n'avait jamais été finalisé. L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2022. En cours de délibéré, la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre la comparution personnelle des parties pour obtenir des explications claires sur les divers règlements effectués dans le cadre du dossier de surendettement et par la garantie Visale. A l'audience du 16 décembre 2022, Mme [K], assistée par son avocat, a maintenu ses demandes, indiquant qu'elle avait effectivement perçu la somme de 6 416 euros au titre de la garantie Visale et par la caisse d'allocations familiales mais que cette somme était déjà déduite de son décompte. Les défenseurs, représentés par leur avocat, ont établi un récapitulatif des montant payés par l'organisme Visale à hauteur de 4 683,02 euros et la décision d'effacement de leur dette de loyers à hauteur de 9 036,96 euros au 30 juin 2022 dans le cadre de la procédure de rétablissement personnel. Par jugement rendu le 10 février 2023, le juge des contentieux de la protection a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 21 juin 2021, - ordonné l'expulsion de M. [E] et Mme [G], et celle de tous les occupants de leur chef, - dit qu'à défaut par d'avoir libéré les lieux, au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - condamné solidairement M. [E] et Mme [G] à payer à Mme [K] la somme de 8 312,04 euros, représentant les loyers, indemnités d'occupation et provisions sur charges impayés au 23 septembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ; - condamné solidairement M. [E] et Mme [G] à payer à Mme [K] une indemnité d'occupation représentant le montant du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2022 avec intérêt au taux légal à compter du jugement ; - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 799 euros par mois, - condamné in solidum M. [E] et Mme [G] à payer à Mme [K] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [E] et Mme [G] à payer les dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration au greffe en date du 7 avril 2023, M. [E] et Mme [G] ont interjeté appel de l'ensemble des dispositions du jugement. Suivant conclusions d'incident en date du 25 mai 2023 puis celles du 7 juillet 2023, Mme [K] a demandé au conseiller de la mise en état de : - prononcer la radiation de l'affaire en vertu de l'article 524 du code de procédure civile au motif que M. [E] et Mme [G] n'avaient pas exécuté la décision de première instance, tant s'agissant de la libération du logement que du règlement des sommes mises à leur charge, - débouter M. [E] et Mme [G] de leurs demandes, - condamner in solidum M. [E] et Mme [G], vu leur attitude abusive et dilatoire à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'incident. En réplique, par conclusions sur incident du 26 juin 2023, M. [E] et Mme [G] ont demandé de voir Mme [K] déboutée de ses demandes. Par ordonnance en date du 25 juillet 2023, le conseiller de la mise en état a : - débouté Mme [K] de sa demande de radiation, - débouté Mme [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés pour l'incident, - dit que les dépens de l'incident suivront les dépens de l'instance au fond. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 31 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé du litige, M. [E] et Mme [G] demandent de voir : - infirmer le jugement rendu le 10 février 2023 en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, - constater qu'ils ont été déclarés recevables en leur demande par la commission de surendettement de la Marne le 28 avril 2022 laquelle a recommandé un rétablissement personnel sans liquidation, - débouter Mme [K] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, subsidiairement, - ordonner la suspension de la mesure d'expulsion jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, en tout état de cause, - débouter Mme [K] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [K] aux dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2023 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, Mme [K] demande de voir : - débouter les consorts [G]-[E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions d'appel plus amples ou contraires, - confirmer le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, - condamner in solidum les consorts [G]-[E] au paiement de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 14 novembre 2023 et mise en délibéré au 12 décembre 2023. Exposé des motifs Sur la recevabilité de la demande En application de l'article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, au moins deux mois avant l'audience. En l'espèce, il est établi que l'assignation en date du 27 décembre 2021 a été dénoncée le 29 décembre 2021, soit deux mois au moins avant l'audience du 11 mars 2022. En outre, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale. En l'espèce, Mme [K] justifie avoir saisi la CCAPEX de la situation d'impayé le 21 avril 2021, soit plus de deux mois avant l'assignation. Par conséquent la demande est recevable. Sur la clause résolutoire Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Par exploit du 20 avril 2021, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 8 866 euros en principal. Ce commandement, délivré à domicile à M. [E] et à la personne de Mme [G], reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Pour autant, les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois. Par ailleurs, le juge n'a pas été saisi par les locataires aux fins d'obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. C'est donc par une juste appréciation des pièces versées à la procédure que le premier juge a constaté la résiliation du bail à compter du 21 juin 2021, les dispositions de la loi susvisée étant d'ordre public. Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation La cour constate que M. [E] et Mme [G] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 21 juin 2021, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Or, comme l'a justement motivé le juge des contentieux de la protection, le fait que M. [E] et Mme [G] ait déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 28 avril 2022, soit plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, et que la commission ait décidé de l'orientation de leur dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n'a aucune incidence sur la résiliation du bail pour défaut de paiement et leur expulsion puisque cette procédure de surendettement a pour seul effet d'effacer les dettes antérieures à la recevabilité du dossier. En outre, le défaut de reprise du paiement des loyers par M. [E] et Mme [G] suite à la recevabilité de la demande de surendettement alors qu'ils bénéficiaient d'une suspension des poursuites sur l'ensemble de leurs dettes, ainsi que l'absence de capacité de remboursement permettant de mettre en place un plan d'apurement, justifie la décision du premier de ne pas ordonner la suspension de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des occupants, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux. Il convient également de confirmer le jugement en ce qu'il a entendu réparer subi par Mme [K] du fait de l'occupation sans droit ni titre de son logement en condamnant en conséquence M. [E] et Mme [G] à payer à Mme [K], à compter de cette date, une indemnité d'occupation à hauteur de 799 euros par mois, outre les charges échues dûment justifiées et ceci à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Sur les mêmes motifs que ceux retenus par le juge des contentieux de la protection, la demande de suspension de la procédure d'expulsion formée à hauteur de cour sera rejetée. Sur les loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions légales du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Mme [K] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte arrêté au mois de septembre 2022 faisant apparaître une dette de loyer de 17 349 euros après déduction de la garantie Visale à dont le versement s'établissait à 6 416 euros. Or, il y a lieu de constater à la lecture des relevés de CAF que sur l'année 2019, Mme [K] a perçu au titre des APL la somme de 2 529 euros alors qu'elle a indiqué sur son décompte n'avoir perçu que 1 709 euros, la différence de 820 euros devant être réintégrée au crédit de M. [E] et de Mme [G]. Sur l'année 2020, Mme [K] a perçu 3 302 euros et elle a déclaré dans son décompte avoir perçu 3 084 euros. La différence de 218 euros devant être réintégrée au crédit des locataires. En outre, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie afin de garantir les obligations du locataire, son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Or, en l'espèce, force est de constater que Mme [K] a exigé la somme de 1 300 euros au titre du dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer sans les charges, somme qu'elle réclame au titre des sommes dues, alors qu'elle ne pouvait exiger que le versement de la somme de 650 euros et la somme de 650 euros sera donc déduite des sommes dues par M. [E] et Mme [G]. En revanche, le montant correspondant au dépôt de garantie ayant été réclamé au titre des différentes procédures engagées depuis 2020, aucune prescription triennale ne peut être retenue en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, Il y a lieu de constater que la créance réclamée depuis avril 2019 par Mme [K] inclut la somme de 9 036,96 euros arrêtée au 30 juin 2016 et effacée depuis cette date dans le cadre de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation dont M. [E] et Mme [G] ont bénéficié qui doit venir en déduction des sommes dues à Mme [K]. Par conséquent, au regard des seules pièces versées aux débats, il y a lieu d'infirmer le jugement qui les a condamnés solidairement à payer à Mme [K] la somme de 8312,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 23 septembre 2022 au taux légal à compter du jugement et de les condamnés à payer la somme de 6 624,04 euros. Sur les dépens La partie succombante doit supporter les dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l'assignation par application de l'article 696 du code de procédure civile. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [E] et Mme [G] à les supporter. En outre, les appelants n'ayant vu aucune de leurs demandes prospérer en première instance, ils seront condamnés in solidum à payer les dépens exposés en appel. Sur les frais irrépétibles Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure et le jugement qui a condamné in solidum M. [E] et Mme [G] à lui payer la somme de 1 000 euros sera confirmé. Par ailleurs, Mme [K] justifie qu'elle se trouve elle-même en difficultés pour payer ses charges de copropriété du fait de l'absence de paiement des sommes dues et du maintien des locataires dans les lieux malgré l'exécution provisoire du jugement et le commandement de quitter les lieux délivré le 23 mars 2023. Dans ces conditions, l'équité commande de condamner in solidum M. [E] et Mme [G] à lui payer la somme de 1 000 euros à hauteur d'appel. Par ces motifs, La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, Confirme en tout le jugement déféré, sauf s'agissant de la somme due au titre des loyers, dépôt de garantie, charges et indemnités d'occupation dus à Mme [K], Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne solidairement M. [E] et Mme [G] à payer à Mme [K] la somme de 6 624,04 euros, représentant les loyers, indemnités d'occupation, provisions sur charges impayés et dépôt de garantie dus au 23 septembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Y ajoutant, Déboute M. [E] et Mme [G] de leur demande de suspension de la mesure d'expulsion, Condamne in solidum M. [E] et Mme [G] à payer les dépens de la procédure d'appel, Condamne in solidum M. [E] et Mme [G] à payer à Mme [K] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier Le Président