Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00309

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- Site ATHENA 44, Avenue Robert Schuman CS 83047 68061 MULHOUSE CEDEX ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/00309 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IUI7 Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.A.R.L. SOGEMO, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 13 avenue Valparc - 68440 HABSHEIM représentée par Maître Julien TRENSZ de l’AARPI BERGERON-TRENSZ AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 39 PARTIE DEFENDERESSE : Madame [C] [H], demeurant 9, avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny - 68100 MULHOUSE - non comparante Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier DEBATS : à l’audience du 14 Mai 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2018, la société Sogemo a loué à Mme [C] [H] un local à usage d'habitation situé 9 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny 68100 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700,00 € outre 200,00 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la société Sogemo a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7 942,21 € au titre des loyers et charges échus au mois de septembre 2023 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la société Sogemo a fait assigner Mme [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut d’assurance ou, subsidiairement pour non-paiement des loyers et charges,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois passé la signification du jugement à intervenir et le commandement d’avoir à quitter les lieux,condamner la locataire à payer la somme de 8 048,96 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 novembre 2023, subsidiairement la somme de 9 125,21 € arrêtée au 12 décembre 2023, condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 1 200 € jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y ceux du commandement visant la clause résolutoire. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 14 mai 2024. A cette audience, la société Sogemo, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation. Citée par acte délivré à dépôt à l'étude, Mme [C] [H] ne comparaît pas. L’affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la société Sogemo verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 12 octobre 2023, la dette locative de Mme [C] [H] s’élève à la somme de 9 032,52 € (soit la somme de 7942,21 au jour du commandement + 1090,31 € au titre d’octobre 2023) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’octobre 2023 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article "clauses résolutoires" qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux. Il est établi que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis. Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 12 octobre 2023 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’expulsion de Mme [C] [H] sera ordonnée, en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [C] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 novembre 2023. Mme [C] [H] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [C] [H] au paiement de cette indemnité à compter du mois de novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [C] [H] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Sogemo et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [C] [H] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 000,00 € en application de l’article précité PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2018 entre la société Sogemo, d'une part, et Mme [C] [H], d'autre part, concernant le logement situé au 9 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny 68100 Mulhouse sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à Mme [C] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Mme [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Sogemo pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DEBOUTE la société Sogemo de sa demande d’astreinte ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Mme [C] [H] à verser à la société Sogemo la somme de 9 032,52 € (neuf mille trente-deux euros et cinquante-deux centimes) terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement; CONDAMNE Mme [C] [H] à verser à la société Sogemo une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE la société Sogemo du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Mme [C] [H] à verser à la société Sogemo une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [C] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et de l’assignation; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,