Texte intégral
N° RG 23/09006 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MJQS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 8]
11ème civ. S1
N° RG 23/09006
N° Portalis DB2E-W-B7H-MJQS
Minute n°25/
Copie exec. à :
- Me Fabrice JEHEL
- Me Léa TOLEDANO
Le
Le Greffier
Fabrice JEHEL
Me Léa TOLEDANO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025
DEMANDEURS :
Madame [G] [Z]
née le 02 Novembre 1955 à [Localité 12] (67)
demeurant [Adresse 4]
Madame [P] [Z]
née le 09 Août 1957 à [Localité 12] (67)
demeurant [Adresse 5]
Monsieur [D] [Z]
né le 20 Avril 1962 à [Localité 12] (67)
demeurant [Adresse 1]
représentés ensemble par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 59
DEFENDERESSE :
Madame [C] [X] divorcée [N]
née le 28 Février 1971 à [Localité 10] (68)
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Léa TOLEDANO, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 154
OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Avril 2025.
JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 février 2005, Madame [E] [H] épouse [Z], aux droits de laquelle viennent en qualité d'héritiers ses enfants Madame [G] [Z], Madame [P] [Z] et Monsieur [D] [Z], a donné à bail à Madame [C] [X] épouse [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 660 euros outre 60 euros de provision pour charges.
Madame [C] [X] a versé une somme de 1 320 euros au titre du dépôt de garantie.
Madame [C] [X] a quitté le logement le 31 mars 2022 après avoir donné congé par courrier du 31 décembre 2021.
Faisant valoir qu'il existait un impayés de loyers de charges, Madame [G] [Z], Madame [P] [Z] et Monsieur [D] [Z] ont assigné Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- condamner Madame [C] [X] à leur verser la somme de 5 995,78 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2022 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner Madame [C] [X] aux dépens ainsi qu'à leur verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 9 janvier 2024 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre partie.
L'affaire a été retenue et plaidée lors de l'audience du 11 février 2025.
A cette audience, Madame [G] [Z], Madame [P] [Z] et Monsieur [D] [Z], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures en date du 18 octobre 2024 aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes initiales sauf à actualiser la dette à 5 565,44 euros qui prend en compte les charges réelles de 2021 et de 2022 et à actualiser l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile à 2 000 euros. Ils demandent par ailleurs à ce que Madame [C] [X] soit déboutée de sa demande reconventionnelle.
A l'appui de leur demande, ils font valoir qu'il ressort de leurs décomptes que la locataire a payé ses loyers et charges de manière irrégulière, que malgré les nombreuses mises en demeure et une somme importante réglée par Madame [C] [X], il subsiste un arriéré important.
Ils soulèvent que la demande reconventionnelle de Madame [C] [X] consistant à engager leur responsabilité contractuelle pour ne pas avoir procédé aux démarches nécessaires auprès de la CAF pour qu'elle perçoive des allocations est prescrite conformément aux dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où la demande n'est intervenue pour la première fois que dans le cadre de ses conclusions en date du 5 mars 2024, qu'à cette date le délai de 3 ans s'était déjà écoulé y compris si le point de départ de la prescription devait être repoussé au courrier qu'elle a adressé à Monsieur [D] [Z].
Au fond, ils font valoir que sa demande n'est pas fondée dans la mesure où elle ne démontre aucune faute ou négligence de la bailleresse dans les démarches auprès de la CAF, qu'un versement de 4 173 euros est intervenu en janvier 2022 et qui a été pris en compte dans leur décompte, que pour la période entre mai 2018 à septembre 2020 si la locataire n'a rien perçu de la CAF c'est qu'elle ne réglait pas le loyer. Ils précisent que Madame [C] [X] n'avait jamais fait part d'une quelconque difficulté concernant les allocations de la CAF avant la présente procédure et qu'il est contradictoire de soutenir d'une part avoir droit à une diminution de sa dette sur la base de relevés CAF mentionnant une aide et d'autre part d'imputer à la bailleresse un défaut de transmission de certains documents qui aurait bloqué le versement de ladite d'aide.
Enfin, ils s'opposent aux délais de paiement sollicités par Madame [C] [X] et subsidiairement sollicitent une clause cassatoire.
Madame [C] [X], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 7 février 2025 aux termes desquels elle ne conteste pas l'arriéré de loyer et de charges tel qu'exposé par les parties demanderesses. En revanche, elle sollicite :
à titre principal, la condamnation solidaire des parties demanderesses à lui verser la somme de 6 819 euros au titre de son préjudice économique et la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,d'ordonner la compensation des créances respectives des parties à titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par trimestre et de dire que les paiements s'imputeront par priorité sur le capital.en tout état de cause, elle sollicite que les parties demanderesses soient solidairement condamnées à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle fait valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations contractuelles en cessant de déclarer les loyers à la CAF à compter de 2017 la privant des allocations au logement ce qui a grevé sa situation financière, entraînant la dette locative. Elle indique avoir alerté la bailleresse de la situation à plusieurs reprises et a pris attache avec la CAF pour comprendre la raison de la suspension de ses aides. Elle soutient que la CAF lui a répondu que la bailleresse n'avait pas transmis certains justificatifs et informations pour la prise en compte de l'allocation malgré les nombreuses demandes de l'organisme. Elle explique qu'elle a également pris attache à plusieurs reprises avec les héritiers de la bailleresse pour le rétablissement de ses droits auprès de la CAF et que cette dernière a fini par régulariser, de manière exceptionnelle, l'année 2020 en versant la somme de 4 173 euros le 3 janvier 2022 directement entre les mains de la bailleresse. Elle expose que la CAF a réclamé des informations complémentaires au bailleur le 20 septembre 2022 mais que sa demande est restée sans réponse. Lasse de la situation, elle a fini par déménager.
Elle expose ainsi que les bailleurs n'ont pas exécuté de bonne foi le contrat de bail en s'abstenant délibérément de répondre aux demandes de la CAF, la mettant dans une situation économique difficile et lui engendrant un manque à gagner dans les aides de la CAF en 2018 (311 euros x 12 mois) et 2019 (282 euros x 9 mois et 283 euros x 3 mois) pour un montant de 6 819 euros.
Elle chiffre son préjudice moral à 1 500 euros.
Sur la prescription soulevée par les parties demanderesses, elle soutient que sa demande n'est pas prescrite dans la mesure où les demandeurs reconnaissent avoir effectué effectué et signé les formulaires de la CAF le 14 août 2020, le 1er mars 2021 et le 6 juin 2022 ; qu'il s'agit d'un reconnaissance de leur part l'obligation qui pèse sur eux à son bénéfice, que conformément aux dispositions de l'article 2240 du code civil, le point de départ délai du délai de prescription ne courrait qu'à compter du 6 juin 2022, que partant en formant ses demandes en 2024, soit moins de 3 ans avant la signature du dernier formulaire, ses demandes n'étaient pas prescrites.
A titre subsidiaire et si la juridiction devait considérer qu'elle reste débitrice d'une dette à l'égard des demandeurs, elle sollicite des délais de paiement en faisant valoir que d'une part les bailleurs n'établissent pas une situation de besoin et que d'autre part, sa situation ne lu permet pas d'apurer en une fois un montant important. Elle fait valoir qu'elle exerce une activité de formatrice en micro-entreprise, qu'elle a perçu un revenu mensuel de 1 074 euros en 2022 et que ses revenus de 2023 peuvent provisoirement s'évaluer à 2 564 euros sur les deux trimestres. Elle indique avoir deux enfants majeurs à charge étudiant à [Localité 11], qu'elle leur verse 450 euros par mois pour qu'ils subviennent à leurs besoins. Elle a contracté un crédit pour verser aux demandeurs une somme de 14 954,52 euros pour apurer sa dette et verse dans ce cadre une mensualité de 330 euros. Elle est hébergée et contribue aux charges courantes. Elle sollicite ainsi des délais de paiement à hauteur de 500 euros par trimestre et que les paiements s'imputeront par priorité sur le capital.
L’affaire est mise en délibéré au 25 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, les demandeurs versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, mettant en lumière un arriéré de loyers et de charges de 5 565,44 euros.
Madame [C] [X] ne conteste pas cette dette.
Dès lors et compte tenu des pièces versées aux débats et des positions de chacune des parties, il convient de condamner Madame [C] [X] à verser à Madame [G] [Z], Madame [P] [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 5 565,44 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges arrêté au mois de mars 2022 (mois de mars 2022 compris).
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter à compter du présent jugement.
II. Sur la prescription de la demande reconventionnelle
L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, a instauré un délai de prescription de trois ans pour toutes actions dérivant du contrat de bail débutant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Ces dispositions sont applicables aux baux en cours au 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi.
Conformément aux dispositions de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
Si aucune forme n'est imposée pour que la reconnaissance puisse produire son effet interruptif, celle-ci doit être certaine et traduire un aveu non équivoque de l'existence du droit du créancier.
En l’espèce, Madame [C] [X] soulève la faute contractuelle des bailleurs et sollicite leur condamnation à lui verser une somme prenant en compte un manque à gagner pour les aides non perçues pour les années 2018 et 2019. Elle sollicite également la réparation de son préjudice moral. Elle formule cette demande reconventionnelle pour la première fois dans ses conclusions du 5 mars 2024.
Elle verse aux débats un courrier adressé à la CAF le 12 septembre 2020 (pièce n°4) afin que ses droits soient recalculés. Elle fait état qu'elle avait pris attache précédemment avec le service au mois de juillet 2019 pour une réévaluation de ses droits. Elle y indique que ses droits avait été régularisés avec un rattrapage en 2017 mais qu'ils avaient été suspendus à l'été 2017, des justificatifs n'ayant pas été fournis à la CAF par la bailleresse, qu'elle a « à ce titre été en contact avec madame [Z] » et lui a « adressé l'un ou l'autre courrier en recommandé afin de régulariser les justificatifs administratifs demandés et de pouvoir restaurer le versement de l'allocation logement » . Ces éléments figurent également dans le courrier qu'elle adresse à Monsieur [Z] le 5 juillet 2020 (pièce n°7).
Par ailleurs, elle verse les différents accusés de réception adressés à la famille [Z] et notamment l'accusé de réception d'un courrier (non fourni) à Madame [Z] le 24 juillet 2017 (pièce n°5).
Il s'évince de ces éléments que dès le 24 juillet 2017 Madame [C] [X] a non seulement connaissance de la suspension des versements de la CAF mais également qu’elle aurait pour cause l'absence de transmission de justificatifs par la bailleresse. Elle est en contact régulier avec la CAF comme elle l'indique.
Madame [C] [X] soutient que les attestations de situation du locataire remplies et signées par les demandeurs le 14 août 2020 suite à la demande de la CAF le 30 juillet 2020 pour permettre l'étude des droits de la locataire (pièce n° 14 des demandeurs), le 1er mars 2021 (pièce n°15) et le 6 juin 2022 (pièce n°16) constituent une reconnaissance par les demandeurs de leur obligation de déclarer la situation de leur locataire.
L'attestation du 14 août 2020 concerne les loyers de 2018, 2019 et 2020, il est indiqué que la locataire n'est pas à jour de ses loyers et qu'il existe une dette locative pour chacune de ses années.
L'attestation du 1er mars 2021 concerne les loyers de 2018 et de 2020, il est à nouveau indiqué que la locataire n'est pas à jour de ses loyers et qu'il existe un dette locative.
L'attestation du 6 juin 2022 fait suite à une demande de la CAF du 6 avril 2022, le bailleur indique que la locataire n'était pas à jour de ses loyers, il n'y a aucune autre précision ni sur quelle période porte la demande. Ce document ne peut constituer une reconnaissance certaine et un aveu non équivoque de l'existence du droit du créancier.
S'agissant des attestations du 14 août 2020 et du 1er mars 2021 et sans qu'il soit besoin d'analyser si elles constituent une reconnaissance certaine et un aveu non équivoque de la part des bailleurs, il y a lieu de relever qu'au 5 mars 2024 l'action de Madame [C] [X] tendant à la réparation de son préjudice économique et moral était prescrite et ce, même si une interruption de la prescription était intervenue le 1er mars 2021.
III. Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
En l'espèce, Madame [C] [X] sollicite d'apurer sa dette en versant une somme de 500 euros par trimestre, soit une somme de 166 euros par mois. Elle fait valoir qu'elle exerce une activité de formatrice en micro-entreprise, qu'elle a perçu un revenu mensuel de 1 074 euros en 2022 et que ses revenus de 2023 peuvent provisoirement s'évaluer à 2 564 euros sur les deux trimestres. Elle indique avoir deux enfants majeurs à charge étudiant à [Localité 11], qu'elle leur verse 450 euros par mois pour qu'ils subviennent à leurs besoins. Elle a contracté un crédit pour verser aux demandeurs une somme de 14 954,52 euros pour apurer sa dette et verse dans ce cadre une mensualité de 330 euros. Elle est hébergée et contribue aux charges courantes.
Les demandeurs s'opposent à ces délais de paiement sollicités.
Il y a lieu de relever que les délais de paiement de Madame [C] [X] sollicités ne permettent pas d'apurer la dette sur une période de 24 mois mais sur plus de 33 mois. Il est manifeste que sa situation financière ne lui permettra pas de faire face à des mensualités dans le cadre de délais de paiement. Dès lors et compte tenu de la position des demandeurs, de l'ancienneté de la dette et de la situation financière de Madame [C] [X], il y a lieu de rejeter les délais de paiement sollicités.
IV. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [C] [X] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.
- Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs et compte tenu de la situation de la défenderesse, Madame [C] [X] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [C] [X] à verser à Madame [G] [Z], Madame [P] [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 5 565,44 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges arrêté au mois de mars 2022 et ce, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;
DÉCLARE prescrite la demande reconventionnelle de Madame [C] [X] au titre des dommages et intérêts pour le préjudice économique et moral ;
DÉBOUTE Madame [C] [X] de sa demande de délai de paiement ;
CONDAMNE Madame [C] [X] à verser à Madame [G] [Z], Madame [P] [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 600 en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [C] [X] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
