Cour d'appel, 29 août 2024. 22/00018

MINUTE N° 308/2024 Copie exécutoire aux avocats Le 29 août 2024 La greffière RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE COLMAR DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 29 AOÛT 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/00018 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HXQ2 Décision déférée à la cour : 26 Novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Saverne APPELANTS : Monsieur [L] [E] et Madame [B] [P] épouse [E] demeurant tous deux [Adresse 2] représentés par Me Joëlle LITOU-WOLFF, Avocat à la cour INTIMÉ : Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Garages Extérieurs sise [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la SAS AGENCE IMMOBILIÈRE BAUMANN, prise en la personne de son représentant légal ayant siège [Adresse 1] représenté par Me Stéphanie ROTH, Avocat à la cour COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 1er Février 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre Madame Myriam DENORT, Conseillère Madame Nathalie HERY, Conseillère qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE ARRÊT contradictoire - prononcé publiquement, après prorogation le 6 juin 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Les époux [L] [E]-[B] [P] sont copropriétaires indivis d'un garage (lot n°27) dans la copropriété Résidence Garage Extérieurs [Adresse 4] à [Localité 3]. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 29 septembre 2020, a été adoptée une résolution n°4 approuvant les comptes présentés par le syndic arrêtés au 31 mars 2020. Le 4 décembre 2020, les époux [E]-[P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Garage Extérieurs [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Saverne pour voir notamment annuler cette résolution. Par jugement du 26 novembre 2021, le tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a : débouté les demandeurs de leurs conclusions ; condamné solidairement M. [L] [E] et Mme [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des Garages Extérieurs [Adresse 4] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné solidairement M. [E] et Mme [P] au frais et dépens. Après avoir indiqué que les demandeurs ne contestaient pas avoir la possibilité de consulter les pièces comptables avant l'assemblée générale mais se plaignaient que cette consultation ait été prévue en l'étude de Mes [V] et [U], huissiers de justice à [Localité 3], le tribunal a fait état de ce qu'aucune disposition d'ordre public n'imposait, à peine de nullité, une consultation des pièces justificatives des charges telle qu'organisée par les dispositions de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, l'irrégularité invoquée ne pouvant générer un préjudice que s'il était démontré qu'un préjudice particulier ou un obstacle à la consultation des pièces était susceptible d'être révélé de manière probante, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. Il a précisé que les demandeurs avaient déjà fait valoir ce moyen dans des procédures antérieures et avaient déjà été déboutés. Les époux [E]-[P] ont formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 27 décembre 2021. L'instruction a été clôturée le 25 janvier 2023. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 27 juin 2022, M. [E] et Mme [P] demandent à la cour de : dire l'appel bien fondé ; y faisant droit : infirmer la décision entreprise en ce qu'elle : les a déboutés de leurs conclusions « (prétentions) », les a condamnés à payer 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; et statuant à nouveau : annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale de la copropriété de la Résidence Garage Extérieurs [Adresse 4] à [Localité 3] du 29 septembre 2020 avec toutes conséquences de droit ; dire qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; condamner le syndicat des copropriétaires Résidence Garages Extérieurs [Adresse 4] à [Localité 3] au paiement d'une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'une indemnité de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; condamner le syndicat des copropriétaires Résidence Garages Extérieurs [Adresse 4] à [Localité 3] en tous les frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel ; débouter le syndicat des copropriétaires Résidence Garages Extérieurs [Adresse 4] à [Localité 3] de toutes conclusions contraires ainsi que de l'intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions. Les époux [E]-[P] soutiennent, tout d'abord, que les règles de consultation des pièces justificatives des charges prévues par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'ont pas été respectées, ce qui ressort de la convocation à l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires devant se dérouler le 13 octobre 2020 aux fins notamment de statuer sur l'approbation des comptes arrêtés aux dates des 31 décembre 2017 et du 31 décembre 2019 et du courrier joint à cette convocation puisque la convocation du syndic indique que les copropriétaires peuvent consulter les documents comptables et administratifs dans les bureaux du syndic en prenant préalablement rendez-vous entre la réception de la convocation et la tenue de l'assemblée générale ; en même temps, et ce, en contradiction avec les termes de la convocation, le syndicat a annexé à sa convocation un courrier précisant que la présentation des comptes de la copropriété interviendrait en réalité comme chaque année dans les locaux de Me [V] huissier de justice où il appartenait aux copropriétaires de prendre rendez-vous dans les plages horaires du lundi au vendredi entre 10 heures et midi avec le secrétariat. Les époux [E]-[P] prétendent ensuite que la convocation est irrégulière puisqu'elle prévoyait en réalité une consultation des comptes dans les locaux d'un huissier de justice, l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 applicable au 1er avril 2016 et donc postérieurement aux décisions de justice retenues par le premier juge disposant que le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9 du décret susvisé. Ils soulignent que les locaux d'un huissier de justice ne constituent ni le siège du syndic, ni le lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires. Ils font également état des dispositions de l'article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 aux termes desquelles lorsqu'il s'agit d'un syndicat professionnel, ces jour et heure doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. Ils ajoutent que ces jour et heure de consultation doivent être précisés dans la convocation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la mention de la nécessité d'un rendez-vous préalable n'étant pas conforme. Les époux [E]-[P] contestent que le caractère conflictuel des relations entretenues avec le syndicat justifie le lieu de consultation des pièces comptables en étude d'huissier de justice et considèrent qu'ils ne font qu'exercer leurs droits. Ils en déduisent que ces irrégularités caractérisent une inobservation totale et réitérée des règles impératives et d'ordre public des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967 et entraînent la nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale de copropriété du 29 septembre 2020. Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Garages Extérieurs (dit « le syndicat des copropriétaires ») demande à la cour de : le recevoir en ses conclusions et les dire bien fondées ; déclarer l'appel des époux [E]-[P] mal fondé ; le rejeter ; confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saverne du 26 novembre 2021 en toutes ses dispositions ; condamner les époux [E]-[P] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel ; condamner les époux [E]-[P] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il a respecté les dispositions de : l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 en tenant à la disposition de tous les copropriétaires les documents comptables prévus par ce texte préalablement à la tenue de l'assemblée générale du 29 septembre 2020, l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 en prévoyant que la consultation des documents comptables et administratifs s'effectuerait dans ses bureaux qui sont situés au siège de la SAS Baumann Agence Immobilière. Il considère que le fait qu'il ait mentionné dans la convocation à l'assemblée générale que la consultation des pièces comptables s'effectuerait en prenant valablement rendez-vous n'est pas en contradiction avec l'article 9-1 précité tel qu'a pu le retenir la jurisprudence qu'il cite qui permet de retenir que les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété préalablement à la tenue de l'assemblée générale du 29 septembre 2020 ont parfaitement été énoncées par le syndic dans la convocation adressée aux copropriétaires dont les époux [E]-[P]. Il souligne que les époux [E]-[P] avaient connaissance des jours et heures d'accueil physique prévu par le contrat de syndic et qu'ils ne justifient pas avoir été confrontés à l'impossibilité de venir consulter les pièces justificatives listées par l'article18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat indique que le comportement de M. [E] l'a contraint à prévoir la consultation des documents comptables dans l'étude de Me [V], huissier de justice, pour assurer la sécurité physique et morale des personnes travaillant au sein de la SAS Agence Immobilière Baumann en prévoyant que cette consultation s'effectue dans un endroit neutre, considération prise des multiples contestations antérieures des époux [E]-[P]. Il considère que l'étude de Me [V] peut constituer le lieu où le syndic assure habituellement l'accueil des copropriétaires s'agissant de la consultation des pièces justificative des charges de copropriété, compte tenu des explications données ci-avant et de l'ancienneté de cette modalité de consultation. Il souligne l'absence de grief puisque : la convocation à l'assemblée générale prévoit que les copropriétaires peuvent consulter les documents comptables et administratifs concernant la résidence dans les bureaux du syndic en prenant préalablement rendez-vous ce qui est conforme à l'article 9-1 et à la jurisprudence qu'elle cite, les époux [E]-[P] ne justifient pas avoir tenté d'exercer leurs droits et s'être vus opposer un refus du syndic. Il fait remarquer que la prétendue violation du règlement de copropriété du 27 octobre 1976 invoqué par les appelants ne fait l'objet d'aucun développement dans leurs écritures. En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 29 septembre 2020 L'ordre du jour joint à la convocation à l'assemblée générale du 29 septembre 2020 permet de constater que celle-ci devait notamment porter sur l'approbation des comptes arrêtés au 31 mars 2020. Aux termes des dispositions d'ordre public de : l'article 18 (dans sa version applicable aux faits de l'espèce) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat, l'article 9 (dans sa version applicable aux faits de l'espèce) du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi précitée, la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires indique notamment le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges, l'article 9-1 du même décret dans sa version applicable aux faits de l'espèce, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée à la disposition de chaque copropriétaire. Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9. Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. La convocation pour l'assemblée générale du 29 septembre 2020 adressée aux époux [E]-[P] mentionne les modalités de consultation des comptes par les copropriétaires à savoir que, conformément aux dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la possibilité de consulter les documents comptables et administratifs concernant la résidence dans les bureaux de l'agence immobilière Baumann, en prenant préalablement rendez-vous entre la réception de la convocation et la tenue de l'assemblée générale. Y a été joint un feuillet prévoyant la présentation des comptes de la copropriété dans les locaux de Me [V], huissier de justice à [Localité 3], sur prise de rendez-vous avec le secrétariat de l'huissier de justice du lundi au vendredi entre 10h et 12h. Il apparaît ainsi que la convocation contient des informations divergentes quant aux modalités de consultation des comptes par les copropriétaires en amont de l'assemblée générale concernée. Toutefois, considération prise de ce que les dispositions des articles susvisées de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application ne sont pas prévues à peine de nullité, il appartient aux époux [E]-[P] de démontrer que, d'une part, l'indication dans la convocation qu'ils ont reçue de modalités divergentes de consultation, d'autre part, l'absence de mention dans la convocation des jours et heures d'accueil prévus au contrat de syndic et, enfin, la consultation prévue en étude d'huissier de justice, leur a fait grief. Or, ils ne sont pas fondés à se prévaloir de l'existence d'un grief dès lors qu'ils ne justifient pas avoir fait des démarches pour consulter les documents justifiant les comptes ni même s'être vus interdire cette consultation, que ce soit à l'agence immobilière Baumann ou au sein de l'étude de Me [V], huissier de justice. Il y a donc lieu de débouter les époux [E]-[P] de leur demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 29 septembre 2020, étant souligné qu'ils n'expliquent pas en quoi le règlement de copropriété n'a pas été respecté. Au regard de la formulation imprécise utilisée par le tribunal dans le dispositif de son jugement, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs conclusions et, statuant de nouveau, de débouter les époux [E]-[P] de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 29 septembre 2020. Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens Le jugement ayant été infirmé en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs conclusions, il y a lieu de statuer sur la demande d'indemnité des époux [E]-[P] sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Cette demande est rejetée. Le jugement entrepris est confirmé sur les dépens. A hauteur d'appel, les époux [E]-[P] sont condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel ; ils sont déboutés de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré : INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Saverne du 26 novembre 2021 en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs conclusions ; LE CONFIRME pour le surplus ; Statuant de nouveau et y ajoutant : DÉBOUTE M. [L] [E] et Mme [B] [P] de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale de la copropriété de la Résidence Garages Extérieurs [Adresse 4] à [Localité 3] du 29 septembre 2020 ; CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [B] [P] aux dépens de la procédure d'appel ; CONDAMNE M. [L] [E] et Mme [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Garages Extérieurs [Adresse 4] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel ; DÉBOUTE M. [L] [E] et Mme [B] [P] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés en premier ressort et à hauteur d'appel. La greffière, La présidente,