Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires délivrées le:
à Me CORDELIER et Me CORNEC
Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me DELAIR
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 20/13239 -
N° Portalis 352J-W-B7E-CTPRH
N° MINUTE :
Assignation du :
23 Décembre 2020
JUGEMENT
rendu le 22 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. LOUVEL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Olivier DELAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1912
DÉFENDEUR
Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. LEPINAY MALET, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399
Décision du 22 Novembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/13239 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTPRH
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [B], [G], [S] [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Alain CORNEC de L’AARPI VILLARD CORNEC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0150
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Madame Justice EDIN, Greffière lors des débats et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors du prononcé
DÉBATS
A l’audience du 06 Septembre 2024, tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Louvel est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 1].
Au sein de l’immeuble, M. [B] [T] est propriétaire du lot n° 8.
Par acte d’huissier en date du 23 décembre 2020, la SCI Louvel a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins notamment d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 1er octobre 2020.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2023, la SCI Louvel demande au tribunal de :
“ Vu la Loi du 10 juillet 1965, le Décret du 17 mars 1967,
Vu le Règlement de copropriété,
Et l’état descriptif de division,
- Annuler la résolutions n°14 de l’Assemblée générale du 1 er Octobre 2020 intitulée « Autorisation à donner à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l'immeuble ou les Parties communes. »,
- Débouter M [T] et le Syndicat de toutes leurs demandes,
- Condamner M [T] à payer une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires in solidum avec M [T] à payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 CPC,
- Ordonner l’Exécution provisoire,
- Dire et Juger que la SCI LOUVEL sera dispensée de la participation, à la dépense commune aux frais de la présente procédure,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Olivier DELAIR, Avocat aux offres de droit.”
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :
“VU l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
VU l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DECLARER que la SCI LOUVEL ne justifie pas de la date de notification de l’assemblée générale attaquée de sorte qu’il est ignoré si l’action intentée est recevable,
DECLARER que c’est à bon droit que les travaux, dont l’autorisation était sollicitée, l’ont été à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
DECLARER la résolution 14 de l’assemblée générale du 1 er octobre 2020 valable,
DECLARER la SCI LOUVEL mal fondée en ses demandes,
L’EN DEBOUTER,
DECLARER que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire,
A titre subsidiaire,
DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires en ce qu’il formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise formulé par Monsieur [U] aux fins d’évaluation du risque structurel invoqué par la SCI LOUVEL,
En tout cas,
CONDAMNER la SCI LOUVEL à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER la SCI LOUVEL aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, conformément à l’article 699 du CPC.”
Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 7 avril 2023, M. [B] [T] demande au tribunal de :
“- DEBOUTER la SCI LOUVEL de ses demandes tendant à l’annulation de la résolution 14 de l’assemblée du 1° octobre 2020,
- DIRE que le propriétaire du lot HUIT possède des parties privatives au cinquième et sixième étages,
- DIRE qu’il a le droit d’accéder à la terrasse depuis l’intérieur de son appartement, et non depuis le palier commun, et qu’il peut en conséquence implanter un escalier à l’intérieur de son lot,
- DIRE n’y avoir lieu à construire l’accès à la terrasse privative depuis le palier commun,
- DIRE que l’ouverture donnant accès à la terrasse depuis le lot 8 est une partie privative, où qu’elle soit située au-dessus de la partie du lot 8 au cinquième étage,
- DIRE que le propriétaire du lot HUIT a le droit d’édifier des constructions légères non démontables,
Subsidiairement VALIDER les travaux envisagés, sur le fondement de l’article 30 de Loi 10.07.1965.
Très subsidiairement DESIGNER un expert pour évaluer le risque structurel allégué,
- CONDAMNER la SCI LOUVEL à 25.000 € de dommages et intérêts et à 3500 € au titre de l’article 700 du CPC au profit de M [T], ainsi qu’en tous les dépens,
- DEBOUTER la SCI LOUVEL de ses demandes au titre de l’article 10-1 de Loi 10.07.1965.”
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 6 septembre 2024 a été mise en délibéré au 15 novembre 2024, prorogé au 22 novembre 2024.
MOTIFS
Sur les demandes de “Dire” de M. [B] [T]
Ces demandes dont la formulation ne consistent qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.
Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».
Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur ces demandes.
Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 1er octobre 2020
La SCI Louvel sollicite l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 1er octobre 2020 au motif que l’autorisation donnée génère une modification du règlement de copropriété, pour tout ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Elle expose que le règlement de copropriété précise que l’escalier devra être construit depuis le palier du 5ème étage et non pas depuis l’appartement, comme le prévoit la résolution litigieuse.
Elle considère que la résolution ne pouvait utiliser la règle de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la résolution aurait due être votée à la majorité de l’article 26 de la même loi ; que les deux tiers de l’article 26 ne sont de toute façon pas atteints dans la mesure où elle représente plus d’un tiers des tantièmes de copropriété en tenant compte des voix des bâtiments A et B réunis.
En l’espèce, la résolution n°14 de l’assemblée générale du 1er octobre 2020 est formulée comme suit :
« 14) Autorisation donner un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant l’aspect extérieur de l'immeuble ou les Parties communes
Article 25
L'assemblée autorise M [B] [T] à effectuer à ses frais les travaux suivants : modification du belvédère en toiture selon projet joint.
Monsieur [T], propriétaire du lot N° 8, ayant la jouissance d'une partie de la terrasse de l'immeuble, souhaite sur cette terrasse procéder au déplacement de la trémie d'escalier et au remplacement du belvédère actuel en très piteux état par une véranda. Les travaux envisagés n'apportent pas de surcharge aux structures de l'immeuble. Ils feront l'objet d'une déclaration de travaux et d'une surveillance d'un architecte DPLG Un bureau d'étude structure et un bureau de contrôle seront mandatés pour ces travaux.
Les entreprises seront titulaires d'assurances responsabilité civile et décennale, l'architecte de l'immeuble pourra contrôler les travaux, le syndic et le syndicat des copropriétaires seront conviés aux rendez-vous de chantier et destinataires des procès-verbaux.
L'ensemble de ces dépenses seront à la charge de monsieur [T]. Les enlèvements et les livraisons de matériaux se feront depuis la rue à l'aide d'un monte matériaux sécurisé avec autorisation préalable de la Ville de [Localité 5].
Seuls les ouvriers utiliseront l'escalier ou l'ascenseur qui sera protégé par des plaques de contreplaqué. Un nettoyage du trottoir et des parties communes sera fait chaque soir aux frais de l'entreprise.
La présente autorisation est donnée sous réserve du respect de chacune des conditions Suivantes :
L'intéressé justifiera auprès du syndic, avant début des travaux :
- des qualifications et assurances des intervenants,
- d'une assurance dommages ouvrage, avec garantie des existants si elle s'avère nécessaire,
Il fera son affaire des autorisations administratives requises, qui devront être obtenues, comme du respect de toutes réglementations applicables.
Si les travaux concernent la structure porteuse, l'étanchéité ou les normes de sécurité, ils devront être soumis préalablement l'acceptation d'un bureau de contrôle qualifié pour ces prestations.
Le descriptif des travaux devra être soumis à l'architecte de l'immeuble, lequel sera en outre chargé d'un contrôle d'exécution et d'un contrôle de bonne fin, et dont les honoraires seront supportés par le bénéficiaire de la présente autorisation Le non-respect de l'une de ces conditions rendra caduque la présente autorisation En cas de vote favorable un projet modificatif sera présenté lors de la prochaine assemblée générale AVANT TOUT DEMARRAGE DE TRAVAUX
Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :
Votent Pour 5 copropriétaire(s) totalisant 624 tantièmes/ 1000 tantièmes.
Votent Contre : 1 copropriétaire(s) totalisant 376 tantièmes/ 1000 tantièmes. LOUVEL - Mme [V] (376)
Résolution adoptée.
La SCI LOUVEL considère que la jouissance de la terrasse du 6 étage n'est pas constituée et que le vote sur l'aspect extérieur de l'immeuble façade sur rue aurait dû être voté par la clé de répartition bâtiment rue (BAT A). »
Comme l’indiquent à juste titre les défendeurs, le règlement de copropriété définit le lot n°8, propriété de M. [B] [T], comme suit :
“ LOT NUMERO HUIT (8) :
Dans le bâtiment A,
Au cinquième étage, porte gauche ,
UN APPARTEMENT comprenant: une salle de séjour et deux chambres donnant sur rue, une salle de bains-WC donnant sur cour et un local anciennement machinerie de monte charge, actuellement à usage de belvédère au 6 ème étage.
Droit à la jouissance exclusive d’une terrasse donnant sur cour.”
Ce règlement de copropriété autorise spécifiquement le propriétaire du lot n°8 à réaliser « à ses frais une terrasse accessible sur le toit de l’immeuble » et énonce que « Pour l’application des dispositions énoncées ci-après est assimilée aux parties privatives la terrasse du dernier étage du bâtiment, qui reste partie commune mais dont l’usage est réservé à titre exclusif aux copropriétaires des lots situés à cet étage. ».
En outre, il prévoit également que : “le propriétaire du lot n°8 est également autorisé et à charge d’obtenir un permis de construire, à réaliser à ses frais une terrasse accessible sur le toit de l’immeuble.”
Le tribunal en déduit que ce règlement qui autorise à implanter un escalier sur le palier du 5ème étage, n’interdit pas pour autant le projet d’aménagement prévu par la résolution.
Le tribunal relève par ailleurs que selon le projet de réaménagement soumis à l’approbation des copropriétaires, les travaux avaient pour objet le déplacement d’un escalier existant dans le logement ; que dès lors l’objectif est de déplacer cet escalier au sein des parties privatives.
Compte tenu de l’ensemble de ces élémets, la SCI Louvel ne démontre pas que la résolution entraîne une modification du règlement de copropriété. Dès lors, il convient de rejeter le premier moyen de nullité soulevé.
La SCI Louvel fait valoir qu’en application du règlement de copropriété, le vote aurait dû être organisé par le syndic au titre des parties communes spéciales en prenant en compte uniquement les copropriétaires du bâtiment A. Elle explique que seuls les copropriétaires du bâtiment A auraient dû voter ; qu’ils représentent 707 tantièmes et que dans la mesure où elle dispose de 380 tantièmes la majorité de l’article 25 n’a pas été atteinte.
En l’espèce, l’article 89 du règlement de copropriété prévoit que « lorsque la question débattue est relative à l’une des charges spéciales définies aux articles 37, 38 et 42 du présent réglement, seuls participent au vote les copropriétaires à qui ces charges incombent, chacun d’eux disposant alors d’un nombre de voix proportionnel à sa contribution dans les dépenses en cause. »
Il est vrai que le règlement de copropriété indique que les ornements extérieurs de la façade, les ballustres et balustrades, les appuis de fenêtre, les terrasses même réservées à la jouissance d’un lot, les toitures ou terrasses recouvrant l’immeuble, quelqu’en soit la forme ou la nature, constituent des parties communes spéciales.
Néanmoins, les articles 37, 38 et 42 renvoient à de charges spécifiques mais ne concernent nullement les règles de majorité requise pour l’adoption de la décision concernant « l’autorisation donné à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »
Il apparaît au contraire, en page 29 du règlement de copropriété, que pour ces décisions, la majorité des voix de tous les copropriétaires est requise.
Tenant compte de ces éléments, il convient de rejeter le second moyen de nullité soulevé et par conséquent de débouter la SCI Louvel de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er octobre 2020.
Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [B] [T]
Aux termes de ses conclusions, la SCI Louvel demande au tribunal de condamner M. [B] [T] à l’indemniser au motif que: “M. [T] qui prétend diffamer un copropriétaire en présence du syndicat sera condamné à payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.”
Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de rejeter cette demande au demeurant fondée sur aucun texte juridique.
Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCI Louvel
M. [B] [T] affirme qu’en retardant l’exécution du projet sans motif valable, la SCI Louvel commet un abus de droit justifiant sa condamnation à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que le droit d’agir en justice de la SCI Louvel ait dégénéré en abus.
Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La SCI Louvel qui succombe est condamnée aux dépens avec distraction au profit de la SCP Cordelier & Associés en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Tenue aux dépens, la SCI Louvel est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires et à M. [B] [T] la somme de 2000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de rejeter la demande de dispense de partipation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965.
Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE la SCI Louvel de sa demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 1er octobre 2020 ;
DÉBOUTE la SCI Louvel de sa demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE M. [B] [T] de sa demande de dommages et intérêts;
DÉBOUTE la SCI Louvel de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;
CONDAMNE la SCI Louvel aux dépens ;
ACCORDE à la SCP Cordelier & Associés le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI Louvel à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et à M. [B] [T] la somme de 2000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.
Fait et jugé à Paris le 22 Novembre 2024.
La Greffière La Présidente
