Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 24/02690

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [I] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02690 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HQA N° MINUTE : 7 JUGEMENT rendu le 09 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168 DÉFENDERESSE Madame [I] [C], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 09 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02690 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HQA EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 décembre 2007, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a consenti un bail d'habitation à Mme [C] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 497,31 euros et d'une provision pour charges de 123,74 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 944,12 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [I] le 17 août 2023. Par assignation du 8 février 2024, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, et à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [I], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 3 698,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 17 mai 2024, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 mai 2024, s'élève désormais à 5 066,58 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique s'en rapporter à la décision du tribunal quant à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement qui pourraient être accordés à la locataire. Mme [C] [I] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros par mois pendant six mois puis 159 euros pendant 30 mois, en plus du loyer courant. Elle indique avoir fait une demande d'aide auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [C] [I] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux et de l'envoi du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 944.12 euros n'a pas été réglée dans son intégralité par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 octobre 2023. Sur la dette locative Mme [C] [I] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 mai 2024, Mme [C] [I] lui devait la somme de 5 066,58 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [C] [I], qui n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et qui reconnaît sa dette à l'audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément à l'article 1231-6 du code civil et à la demande de la bailleresse. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer est satisfaite et Mme [C] [I] justifie avoir déjà commencé à apurer sa dette. Elle dispose d'un revenu stable en tant que salariée de l'APHP et indique avoir fait une demande d'aide auprès du FSL. Dans ce contexte, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement dans les conditions précisées ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 17 octobre 2023 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Mme [C] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 décembre 2007 entre la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, d'une part, et Mme [C] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 17 octobre 2023, CONDAMNE Mme [C] [I] à payer à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 5 066,58 euros (cinq mille soixante-six euros et cinquante-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE Mme [C] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant six mois la somme de 50 euros puis, chaque mois pendant trente mois, la somme de 159 euros, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [I], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 octobre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [C] [I] sera condamnée à verser à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la SA L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [C] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 août 2023 et celui de l'assignation du 8 février 2024, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge