Cour d'appel, 16 juin 2023. 22/00371

ARRÊT N° NC R.G : N° RG 22/00371 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVOE S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE DEVELOPP EMENT ET D'EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) C/ [F] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 16 JUIN 2023 Chambre civile TJ Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PAUL en date du 17 FEVRIER 2022 suivant déclaration d'appel en date du 31 MARS 2022 RG n° 1121000583 APPELANTE : S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE DEVELOPP EMENT ET D'EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : Madame [J] [Y] [B] [F] [Adresse 1] [Localité 3] DATE DE CLÔTURE : 10 novembre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2023 devant Madame COURTOIS Nathalie, Présidente de chambre, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 Juin 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 Juin 2023. * * * LA COUR : LA COUR : Exposé du litige: Par contrat du 17 septembre 2010, la SA SEMADER a donné à bail à usage d'habitation pour une durée de six ans, à Mme [J] [F] un appartement situé [Adresse 1] [Localité 3], pour une durée de six ans à compter du 16 septembre 2016, moyennant un loyer mensuel de 306,93 euros, outre des provisions pour charges de 58,06 euros et une cotisation d'assurance habitation de 5,25 euros soit un total mensuel de 370,24 euros et un dépôt de garantie de 306,93 euros. Par acte d'huissier du 13 octobre 2021, la SA SEMADER a fait assigner Mme [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul afin de, avec exécution provisoire de droit, de voir: déclarer la demande de la SA SEMADER recevable et bien fondée, dire et juger que Mme [J] [F] a commis des manquements au contrat de bail, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de Mme [J] [F] pour violation des obligations essentielles par la locataire aux termes des conditions prévues par ledit contrat, ordonner l'expulsion des lieux loués par Mme [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l'assistance de la force publique et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir dire que les meubles appartenant à Mme [J] [F] seront déposés à ses frais dans un lieu désigné par elle. A défaut, ils seront entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois, dire qu'à l'expiration de ce délai les meubles seront vendus aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble, en tout état de cause, condamner Mme [J] [F] à payer à la SA SEMADER la somme de 2200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, rappeler que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Par jugement du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Saint-Paul, a: débouté la SEMADER de ses demandes, condamner la SEMADER aux dépens. Le 31 mars 2022, la SA SEMADER a interjeté appel de la décision précitée. Par conclusions transmises par RPVA du 17 mai 2022, la SA SEMADER sollicite, sur le fondement des articles 1719, 1728, 1729 du code civil, de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article R1334-31 du code de santé publique, de l'article R623-2 du code pénal, de voir: déclarer la SA SEMADER recevable et bien fondée, infirmer le jugement du 17 février 2022 en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, dire et juger que Mme [J] [F] a commis des manquements au contrat de bail, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de Mme [J] [F] pour violation manifeste des obligations essentielles par la locataire aux termes des conditions prévues par ledit contrat, ordonner l'expulsion des lieux loués par Mme [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l'assistance de la force publique et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, dire que les meubles appartenant à Mme [J] [F] seront déposés aux frais de cette dernière dans un lieu désigné par elle. A défaut, ils seront entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois, dire qu'à l'expiration de ce délai, les meubles seront vendus aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble, en tout état de cause, condamner Mme [J] [F] à payer à la SA SEMADER la somme de 2200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel, condamner Mme [J] [F] aux entiers dépens. Par acte du 18 mai 2022, la SA SEMADER a fait signifier à Mme [J] [F] sa déclaration d'appel, ses conclusions et pièces par remise en l'étude. Mme [J] [F] n'a pas constitué avocat. Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements infra. Sur ce': Sur la recevabilité de l'appel Selon l'article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée'. Selon l'article 538 du code précité, 'Le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse ; il est de quinze jours en matière gracieuse'. Selon l'article 528 du code de procédure civile, 'Le délai à l'expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement, à moins que ce délai n'ait commencé à courir, en vertu de la loi, dès la date du jugement. Le délai court même à l'encontre de celui qui notifie'. En l'espèce, le jugement du 17 février 2022 n'a pas été notifié à la SA SEMADER conformément à l'article 528 du code de procédure civile et la SA SEMADER a fait signifier sa déclaration d'appel, conclusions et pièces à Mme [J] [F] par acte d'huissier en date du 18 mai 2022, de sorte que son appel est recevable. Sur le fond Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 'Le locataire est obligé : [...] b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location [..]'. Le premier juge a rejeté le demande de résiliation et donc d'expulsion de Mme [J] [F] au motif que la SA SEMADER ne justifiait d'aucun élément contemporain à sa demande outre le fait que la SA SEMADER ne justifierait pas de l'envoi ni de la réception du courrier du 9 août 2021 portant reproche de son comportement trop bruyant à la locataire. En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que depuis 2018, la SA SEMADER rappelle à Mme [J] [F] les règles de vie en collectivité. C'est ainsi qu'elle produit: - un courrier du 18 octobre 2018 intitulé 'rappel des règles de vie en collectivité dans lequel le bailleur la prie 'd'apporter une attention particulière aux nuisances sonores. En effet, la musique à haut décibel, les bruits occasionnés par des coups donnés dans les murs ou sur le sol de votre appartement, des portes qui claquent, des cris, engendrent beaucoup de gênes. Les bruits de toute nature sont nuisibles à la santé et à votre tranquillité et à celui de vos voisins. Pour une bonne relation entre voisins et un bon vivre ensemble, nous vous demandons de cesser ce genre de comportement. Comptant sur votre compréhension et restant à votre disponibilité pour des renseignements complémentaires'; - une plainte du 21 janvier 2019 de Mme [F] [Y] [Z] qui fait état d'insultes et de menaces de la part de sa voisine, Mme [J] [F]. Elle y précise que cela faisait suite à l'intervention de la police chez Mme [J] [F] dans la nuit du samedi 19 janvier 2019 pour tapage à son domicile, et que Mme [J] [F] croyait que c'était elle qui avait appelé la police. Elle ajoute que Mme [J] [F] a continué à l'invectiver, l'invitant à se battre puis qu'elle l'a vue un couteau de cuisine dans la main qu'elle brandissait dans sa direction. Elle se dit particulièrement choquée et pétrifiée. Après consultation médicale, elle justifie d'une incapacité temporaire de travail de 2 jours (pièce 4), - un courrier du 30 janvier 2019 intitulé 'troubles du voisinage, 1er avertissement' adressé à Mme [J] [F] dans lequel la SA SEMADER vise le précédent rappel et lui indique que 'nous vous informons que votre comportement bruyant dérange votre entourage. La musique trop forte ou les éclats de voix sont très gênants pour les autres résidents. Nous vous rappelons que votre engagement de location interdit tout acte pouvant nuire à la tranquillité de l'immeuble. Il précise que 'le locataire doit veiller à ne pas incommoder ses voisins, notamment par l'usage d'appareils sonores et des bruits de toute nature'. C'est pourquoi nous vous demandons de respecter les règles de bon voisinage, en adoptant un comportement plus discret', - un courrier du 11 février 2019 intitulé 'troubles du voisinage 2ème avertissement' adressé à Mme [J] [F] dans lequel la SA SEMADER écrit 'votre comportement trop bruyant provoque toujours de nombreuses plaintes. Cette situation, qui dérange tout l'immeuble, à toute heure de jour comme de nuit, ne peut être tolérée. L'engagement de location que vous avez signé précise que le locataire 's'interdit tout acte pouvant nuire à la tranquillité des voisins'. Nous vous rappelons qu'une action en justice tendant à la résiliation du bail peut être engagée contre les locataires qui ne respectent pas cette règle. Par conséquent, nous vous mettons en demeure de faire cesser ces troubles immédiatement. Dans le cas contraire, nous transmettons votre dossier au service contentieux sans autre avertissement. Tous les frais correspondants vous seront facturés', - la copie d'une déclaration de main courante du 11 février 2019 de Mme [F] [Y] qui fait état que depuis son dépôt de plainte contre Mme [J] [F] la situation s'est aggravée, Mme [J] [F] mettant la musique fort et l'empêchant de rentrer chez elle avec les motos de ses copains. Elle précise qu'elle ne dort plus et qu'elle ne peut plus recevoir ses enfants et petits-enfants à son domicile. Elle indique avoir le 10 février 2019 à 3h33 appelé à trois reprises le 17, qu'une patrouille s'est présentée en vain, la musique se poursuivant jusqu'à 6 heures du matin et recommençant à 17h et qu'elle n'ose plus aller frapper à la porte de sa voisine, celle-ci l'ayant déjà menacée avec un couteau. - un courrier de mise en demeure du 20 février 2019 adressé à Mme [J] [F] dans lequel la SA SEMADER écrit ' Nous sommes à nouveau interpellés, à propos de votre comportement trop bruyant, qui dérange tout l'immeuble, à toute heure du jour et de la nuit, nous ne pouvons tolérer de tels agissements. Par ce courrier, nous vous informons que nous pouvons engager à votre encontre une procédure de résiliation de bail conduisant à une expulsion. Il est en effet dans nos obligations de bailleur d'assurer 'la jouissance paisible du logement'. Les éléments que nous avons en notre possession montrent que cette sérénité est menacée par votre attitude. Nous vous mettons en demeure de faire cesser ces tapages. Espérant ne pas avoir à recourir à l'ultime solution d'une procédure d'expulsion', - une sommation interpellative du 10 mars 2020 signifiée à sa personne par acte d'huissier à Mme [J] [F] qui vise tous les rappels, avertissements, dépôt de plainte, main courante, mise en demeure dont elle a fait l'objet. Elle y répond ceci 'je ne fais plus la fête comme avant. Il y a quinze jours, il y a eu un problème avec ma voisine' J'avais mis la musique à partir de 17h et elle a frappé à ma porte à 22h40. J'ai arrêté ma musique et ai fermé ma porte. Il y avait des gens du quartier qui faisaient la fête dans le parking'. - une mise en demeure du 9 août 2021 adressé à Mme [J] [F] dans lequel la SA SEMADER écrit 'Malgré notre courrier de rappel des règles de vie en collectivité, votre comportement trop bruyant provoque toujours de nombreuses plaintes. Cette situation, qui dérange tout l'immeuble, à des heures tardives ne peut être tolérée. L'engagement de location que vous avez signé précise que le locataire 's'interdit tout acte pouvant nuire à la tranquillité des voisins'. Nous vous rappelons qu'une action en justice tendant à la résiliation du bail peut être engagée contre les locataires qui ne respectent pas cette règle. Par conséquent, nous vous demandons de faire cesser ces troubles. Dans le cas contraire, nous transmettons votre dossier au service contentieux en vue d'une procédure 'judicieuse'. Comptons sur votre compréhension et restant à votre disposition pour des renseignements complémentaires. C'est par acte d'huissier du 13 octobre 2021 que la SA SEMADER a fait assigner Mme [J] [F] aux fins de résiliation du bail et d'expulsion de Mme [J] [F]. L'examen des pièces et leur chronologie permettent de constater que Mme [J] [F] a été avertie depuis au moins 3 ans de ce que son comportement était inadapté et occasionnait de véritables nuisances à son voisinage, la dernière mise en demeure ayant été adressée deux mois avant l'assignation. Il est également démontré que Mme [J] [F] se désintéresse totalement des conséquences de son comportement. Dans sa réponse faite à l'occasion de la sommation interpellative, elle n'a pas contesté avoir reçu les différents avertissements et mise en demeure qui étaient expressément visés et détaillés dans cette sommation. Si elle confirme les reproches formulés à son encontre, pour autant à la date de signification de la sommation, soit le 10 mars 2020, elle continue de provoquer des nuisances sonores et ne s'en excuse même pas. Elle se contente de dire qu'elle 'ne fait plus la fête comme avant', ce qui signifie qu'elle continue et qu'elle n'envisage pas d'arrêter. Selon l'article 6-1de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 'Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux'. Le rejet de la demande de résiliation ne peut se fonder notamment sur le fait que la SA SEMADER ne justifie pas de la réception de la dernière mise en demeure par Mme [J] [F] alors même qu'il résulte à tout le moins de l'assignation du 13 octobre 2021 remise à Mme [J] [F] par l'huissier de justice que celle-ci comportait 31 pièces dont la mise en demeure du 9 août 2021 et que Mme [J] [F] a choisi de se désintéresser de la procédure engagée à son encontre. Mme [J] [F] n'a pas souhaité participer à son procès et notamment n'a pas contesté avoir reçu la mise en demeure dès sa délivrance. Par ailleurs, c'est à tort que le premier juge déduit, de la simple observation de Mme [J] [F] à la sommation interpellative, que la violation des obligations de la locataire n'est pas 'suffisamment grave' pour justifier une résiliation du bail alors que depuis trois ans elle passe outre aux avertissements du bailleur, qu'elle poursuit ses nuisances sonores et qu'elle a menacé une voisine avec un couteau. La SA SEMADER a tenté depuis trois ans de résoudre en vain à l'amiable ce litige. Au vu de ce qui précède, Mme [J] [F] a violé les obligations essentielles qui pesaient sur elle en sa qualité de locataire et il convient d'infirmer le jugement entrepris, de faire droit à la demande de résiliation du contrat de bail et à l'expulsion de Mme [J] [F] selon les modalités décrites dans le dispositif du présent arrêt notamment avec astreinte au regard de la désinvolture affichée par Mme [J] [F] et de sa résistance aux différents avertissements. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité et la situation respective des parties justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [J] [F] à payer à la SA SEMADER la somme de 800€ pour la première instance et en appel. Sur les dépens En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Mme [J] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Déclare recevable l'appel interjeté le 31 mars 2022 par la SA SEMADER ; Infirme en toutes ses dispositions le jugement du 17 février 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul; Statuant à nouveau; Dit que Mme [J] [F] a commis des manquements au contrat de bail; Ordonne la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de Mme [J] [F] pour violation manifeste des obligations essentielles par la locataire aux termes des conditions prévues par ledit contrat; Ordonne l'expulsion des lieux loués de Mme [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l'assistance de la force publique et ce sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir; Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour la SA SEMADER, à défaut d'exécution du présent arrêt par Mme [J] [F] à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution, la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive; Dit que les meubles appartenant à Mme [J] [F] seront déposés aux frais de cette dernière dans un lieu désigné par elle; à défaut, ils seront entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois; Dit qu'à l'expiration de ce délai, les meubles seront vendus aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble; Condamne Mme [J] [F] à payer à la SA SEMADER la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel, Condamne Mme [J] [F] aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE