Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/08502

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [G] [M] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08502 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GG2 N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 15 mars 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128 DÉFENDERESSE Madame [G] [M] [V] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08502 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GG2 EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 25 janvier 2011, [Localité 4] HABITAT - OPH a donné en location à Monsieur [K] [J] [Y] et Madame [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 482,04 euros par mois. Monsieur [K] [J] [Y] a indiqué au bailleur ne plus résider dans les lieux depuis le 1er janvier 2012. Monsieur [K] [J] [Y] et Madame [V] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 4] HABITAT - OPH leur a fait délivrer un commandement de payer, respectivement les 11 février 2022 et 08 février 2022, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 8912,87 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 06 septembre 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ condamner Madame [V] à lui payer la somme de 8257,73 euros, ▸ voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [V] et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée, et même avec l'assistance du Commissaire de police et de la Force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, ▸ dire que jusqu'à complète reprise des lieux, Madame [V] devra mensuellement à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, ▸ autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, et ce, aux frais, risques et périls de la citée, sous réserve des dispositions du code de procédure civile, ▸ condamner Madame [V] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure. La dénonciation au préfet est intervenue le 08 septembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2024. A cette date, [Localité 4] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 8283,95 euros. En défense, Madame [V] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et des délais de paiement. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, [Localité 4] HABITAT - OPH a fait part de son accord à l’audience. Un diagnostic social et financier a été réalisé et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur la recevabilité de la demande : En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale. Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 15 février 2022 pour signalement des impayés par le bailleur. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] le 08 septembre 2023, six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [V], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 25 janvier 2011, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 8912,87 euros, échéance de janvier 2022 incluse. Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [V] le 08 février 2022 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [V] n’a ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi. Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis. - Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [V] restait devoir la somme de 8283,95 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de décembre 2023 inclus. Il convient d'expurger ce décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative. Madame [V] sera en conséquence condamnée à verser une somme de 8033,04 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. - Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion : En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise du paiement du loyer par la locataire avant l'audience, les éléments de l'enquête sociale et l'accord du bailleur à la fois pour la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à Madame [V], pour autoriser cette dernière à rembourser sa dette dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif. Les effets des clauses résolutoires seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Si Madame [V] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - Madame [V] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée, - la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [V] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Madame [V] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 09 avril 2022, du bail consenti par [Localité 4] HABITAT - OPH à Madame [V] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ; En suspend toutefois les effets ; Condamne Madame [V] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de 8033,04 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Autorise Madame [V] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 200 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ; Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [V] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ; Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ; Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [V] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera : ▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ; ▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ; ▸qu'à défaut pour Madame [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT - OPH pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; ▸que Madame [V] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT - OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sans majoration ; ▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [V] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 mars 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.