Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 23/15032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies certifiées conformes délivrées le: ■ 2ème chambre 2ème section N° RG 23/15032 N° Portalis 352J-W-B7H-C3LOE N° MINUTE : Assignation du : 24 Novembre 2023 JUGEMENT rendu le 12 Décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [T] [P] [Adresse 12] [Localité 10] Madame [F] [P] [Adresse 2] [Localité 15] Madame [G] [J] née [P] [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Evanthia REVEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0267 DÉFENDERESSE S.A.S. BANQUE BCP [Adresse 4] [Localité 11] représentée par Me Mari-Carmen GALLARDO ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1981 Monsieur [R] [I] [Adresse 3] [Localité 14] Monsieur [Z] [I] [Adresse 7] [Localité 16] tous deux représentés par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1525 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 08 Octobre 2024, tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 31 août 2021, M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] (ci-après désignés les consorts [P]) ont consenti à M. [R] [I] et M. [Z] [I] (les consorts [I]) une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain cadastré section AK, n°[Cadastre 6] et [Cadastre 13], lieudit [Adresse 9] situé [Adresse 9] à [Localité 18], moyennant un prix de 500.000 euros. La promesse était conclue pour une durée expirant le 26 mai 2022 et sous différentes conditions suspensives de droit commun, outre l’obtention d’un permis de construire avant le 31 janvier 2022 et d’un prêt immobilier d’un montant de 1.500.000 euros pour une durée maximale de 24 mois au taux de 2,50% l’an, au plus tard le 26 novembre 2021. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 50.000 euros et l’avant contrat stipulait que le versement de la somme de 25.000 euros, représentant partie de l’indemnité d’immobilisation due par les consorts [I], serait garantie par la remise au plus tard, dans le délai d’un mois de la promesse, d’un engagement de caution d’un établissement financier ou par la remise de cette somme avant le 30 septembre 2021 à Maître [H], notaire des promettants. Le 7 octobre 2021, la banque BCP s’est portée caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division de Monsieur [R] [I] vis-à-vis du promettant à concurrence de la somme de 25.000 euros pour garantir le versement de l’indemnité d’immobilisation. L’acte de caution a été transmis aux consorts [P] le 4 novembre 2021. Par courrier du 24 novembre 2021, adressé aux consorts [I] et portant comme numéro de référence 2C Investissement, la banque BCP les a informés du rejet de leur demande de prêt pour l’acquisition du bien situé [Adresse 17] à [Localité 18]. Ce courrier a été transmis par courriel au conseil des promettants le 10 décembre 2021. Par courrier du 11 mai 2022, adressé aux consorts [I], la banque BCP a précisé, en réponse à leur demande faite par mail le 21 mars 2022, que leur lettre de refus du 24 novembre 2021 portait bien sur une demande de prêt de 1.034 euros sur 24 mois au taux de 2,50% sur douze mois. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2022, les consorts [P] ont, par le biais de leur conseil, mis en demeure M. [R] [I] de s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation convenue dans la promesse unilatérale de vente. Par actes de commissaire de justice des 18 novembre 2022, les consorts [P] ont assigné les consorts [I] ainsi que la Banque BCP devant le tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 8 février 2023 aux fins essentielles de les condamner à leur verser 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. L’instance a été enrôlée sous le n° de RG 22/15318. En l’état de leurs derniers conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, ils sollicitent du tribunal de céans, au visa des articles 1103, 1104, 1124, 1304-3, 1304-4 et 2288 et suivants, de: « Dire et juger M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] recevables et bien fondés en leurs fins, demandes et conclusions ; En conséquence : Condamner solidairement M. [Z] [I] et M. [R] [I] à verser à M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée ; Condamner la Banque BCP à verser à M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] la somme de 25.000 euros au titre de l’acte de caution bancaire n°[Numéro identifiant 1] ; Condamner solidairement M. [Z] [I] et M. [R] [I] à régler à M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] la somme de 15.000 euros au titre de leur perte de chance ; En toute hypothèse : Débouter M. [Z] [I] et M. [R] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Débouter la Banque BCP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment celles tendant à ce que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée ; Condamner in solidum M. [Z] [I], M. [R] [I] et la Banque BCP à verser à M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner enfin in solidum aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de Maître Evanthia REVEL, en application de l’article 699 du code de procédure civile. » Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, les consorts [I] ont requis du tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du Code civil, de: “ - Débouter les Consorts [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - Condamner les Consorts [P] à leur verser : - une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. » Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 mai 2023, la Banque BCP a requis du tribunal de: - « Débouter M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formulées contre la BANQUE BCP. Subsidiairement - Condamner M. [R] [I] et M. [Z] [I] à relever et garantir la BANQUE BCP de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge en principal, intérêts, frais et accessoires en ce compris l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, En tout état de cause, - Condamner in solidum tous succombants à payer à la BANQUE BCP une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. - Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens. - Juger que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et en conséquence, l’écarter. » Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des demandes des parties et moyens à leur soutien, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état a radié l’affaire. A la demande des parties, l’instance a été reprise. Elle a été réenrôlée sous le n° de RG 23/15032. L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 08 janvier 2025. L’audience de plaidoirie a été avancée au 08 octobre 2024. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif. 1. Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation Les consorts [P] soutiennent que la promesse de vente étant défaillie du fait du non-respect par les consorts [I] de leurs engagements, ceux-ci sont tenus au paiement de l’indemnité d’immobilisation. A l’appui de leur demande, ils font valoir que: - la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est défaillie, les consorts [I] ne justifiant pas avoir déposé, avant le 1er octobre 2021, d‘une demande de permis de construire au moyen de la production d’un récepissé de dépôt de demande de permis de construire par l’autorité compétente malgré une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 novembre 2021 - la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire est défaillie car les consorts [I] n’ont pas justifié du dépôt de leur demande de prêt dans les délais et ont déposé une demande de prêt au nom de leur société et non en nom propre. Les consorts [I] opposent que: Concernant le permis de construire, ils s’étaient approché des services de la mairie avant la signature de la promesse de vente, que plusieurs rendez-vous ont été organisés avec la mairie et que le dossier de permis de construire a bien été réalisé par leur architecte et été modifié à la demande de l’architecte des bâtiments de France et que ce sont les promettant en refusant de proroger la promesse de vente qui ont fait échouer cette conditionConcernant le prêt, il a été sollicité par les consorts [I] en personne, le courrier de refus leur ayant été adressé, et le fait que la banque ait référencé le prêt sous le nom de la société 2 C investissement ne signifiant pas que le prêt a été demandé au nom de cette société Sur ce En application de l'article 1103 et suivants du code civil, les conditions d'une promesse de vente font la loi entre les parties. En l'espèce, par acte du 31 août 2021, les consorts [P] ont promis de vendre un bien immobilier aux consorts [I], ceux-ci ayant la possibilité de lever l'option et de manifester leur intention d'acheter au plus tard le 22 mai 2022 sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire avant le 31 janvier 2022 et d’un prêt immobilier d’un montant de 1.500.000 euros pour une durée maximale de 24 mois au taux de 2,50% l’an, au plus tard le 26 novembre 2021. L'acte prévoit en pages 11 et 12 que les parties entendent fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme de 50.000 euros, et qu’«elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. » Il convient d’examiner, pour statuer sur l’indemnité d’immobilisation, les deux conditions suspensives contenues dans l’acte. Sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire L’acte prévoit page 13 que «le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans un délai de 30 jours à compter de la promesse de vente, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente» et que «au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ». Les consorts [P] soutiennent que leur notaire, Maître [H], a mis en demeure les consorts [I] d’avoir à justifier d’un dossier complet de demande de permis de construire et qu’aucune suite n’a été donnée à cette mise en demeure. Ils produisent un courrier de Maître [H] du 7 janvier 2022 relatant avoir, le 8 novembre 2021, mis en demeure les consorts [I] de justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire. Les consorts [I] n’ayant pas produit de récépissé délivré par la mairie, huit jours après cette mise en demeure, et ne contestant pas au demeurant dans leurs conclusions ne pas avoir déposé leur dossier de demande de permis auprès de la mairie, sont donc réputés avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention du permis de construire. Sur la condition suspensive d’obtention de prêt Aux termes de l'article L 313-41 du code de la consommation, lorsque l'acte mentionné à l'article L313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quel titre que ce soit. Conformément aux dispositions d'ordre public de l'article sus-visé, la promesse n'imposait d'autre obligations aux acquéreurs que de déposer une demande de prêt conforme aux prévisions de la promesse avant son terme le 26 mai 2022. En l’espèce, l'acte prévoit en page 15 que le bénéficiaire de la promesse de vente «s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 26 novembre 2021. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquis au PROMETTANT». Il ressort de ces clauses que l’indemnité d’immobilisation n’est due par les consorts [I] que s’ils ne justifient pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt. Or ils produisent deux courriers de la banque BCP en date des 24 novembre 2021 et 11 mai 2022 faisant état d’un refus de prêt, ce prêt étant conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente en ce qu’il portait sur la somme de 1.034.000 euros, sur 24 mois à un taux d’intérêt de 2,50%. Ces deux courriers ont été adressés aux consorts [I] et il n’est pas établi que cette demande prêt ait été formée pour le compte d’une société leur appartenant. En outre, les deux courriers de refus ont été remis par la banque avant le 26 mai 2022, c’est-à-dire avant l’expiration de la promesse de vente Il doit donc être considéré que la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas défailli du fait des consorts [I] en ce qu’ils justifient d’avoir déposé dans les délais de la promesse de vente une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues. Ainsi la demande formée par les consorts [P] tendant à condamner les consorts [I] à leur payer la somme de 50.000 euros sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes relatives à la caution bancaire. 2. Sur la perte de chance Les consorts [P] demandent la condamnation solidaire des consorts [I] à leur régler la somme de 15.000 euros au titre de leur perte de chance. Ils soutiennent qu’ils n’ont pas été tenus informés des difficultés que rencontraient les consorts [I] pour obtenir un permis de construire et un prêt bancaire alors même qu’ils ont relancé le notaire des consorts [P] sur ces questions et que les consorts [P] ont commis une faute qui a généré un préjudice constitué par la perte de chance de conclure une promesse de vente avec un tiers ou donner le bien à bail à compter du mois de février 2022. Les consorts [I] opposent d’une part que le préjudice n’est pas établi dans son principe, l’indemnité d’immobilisation couvrant le «gel » du bien vendu pendant la durée de la promesse, qu’il est hypothétique puisqu’il n’est pas certain que le bien aurait pu être vendu ou loué sur cette période et que son quantum n’est pas justifié. Sur ce: Les consorts [P] reprochent aux consorts [I] le fait de ne pas les avoir tenu informés des difficultés qu’ils rencontraient pour obtenir le permis de construire et leur prêt immobilier et de leur avoir fait perdre une chance de vendre le bien ou de louer le bien à un tiers. Or la somme dénommée "indemnité d'immobilisation", stipulée dans la promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente. En outre les consorts [I] ne s’étaient pas engagés à acheter le bien. Par conséquent leur demande à ce titre sera rejetée. 3. Sur la demande indemnitaire des consorts [I] Les consorts [I] demandent la condamnation des consorts [P] à leur verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en faisant valoir que les consorts [I] ont commis une faute en refusant de proroger la promesse de vente et que les consorts [I] ont en pure perte engagé des frais pendant plusieurs mois, notamment des frais d’architecte. Les consorts [P] opposent que lorsque les consorts [I] ont sollicité une prorogation de délai, la promesse de vente était encore valable 6 mois et qu’il leur était loisible durant ce temps de déposer un permis de construire et de prendre attache avec une autre banque pour obtenir un prêt. Sur ce: En application des dispositions de l'article 1240 du code civil pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l’espèce, la promesse de vente du 31 août 2021 était conclue pour une durée expirant le 26 mai 2022, soit pour une durée de 9 mois et les consorts [I] n’ont commis aucune faute en refusant de proroger ce délai. La demande indemnitaire à ce titre sera rejetée. 4. Sur les demandes accessoires Les consorts [P] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. - sur l’exécution provisoire La banque BCP demande que l’exécution provisoire soit écartée et soutient que les consorts [P] sont domiciliés à des adresses différentes et qu’une demande de restitution de la somme de 25.000 euros, voire une exécution forcée, pourrait très difficilement prospérer Les consorts [I] s’opposent à leur demande. Sur ce: Selon l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement». En l’espèce, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort : REJETTE la demande tendant à condamner solidairement M. [Z] [I] et M. [R] [I] à verser à M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] la somme de 50.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée par acte notarié du 31 août 2021 ; REJETTE la demande tendant à condamner la Banque BCP à verser à M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] la somme de 25.000 euros au titre de l’acte de caution bancaire n°[Numéro identifiant 1] ; REJETTE la demande de M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] tendant à condamner solidairement M. [Z] [I] et M. [R] [I] à leur régler la somme de 15.000 euros au titre de leur perte de chance ; REJETTE la demande de M. [Z] [I] et M. [R] [I] tendant à condamner M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] à leur verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE in solidum M. [T] [P], Mme [F] [P] et Mme [G] [J] née [P] aux dépens; REJETTE l’ensemble des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 12 décembre 2024 La Greffière La Présidente Sophie PILATI Caroline ROSIO