Cour de cassation, 11 février 2016. 15-13.014

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10072 F Pourvoi n° F 15-13.014 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ la société Fau-Combles, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], 2°/ M. [I] [H], domicilié [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 11 décembre 2014 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndict la société Foncia Rouault, dont le siége est [Adresse 4], prise en son établissement la société Foncia Hochet situé [Adresse 1], défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Masson-Daum, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Fau-Combles et de M. [H], de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] ; Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Fau-Combles et M. [H] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Fau-Combles et de M. [H] ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société Fau-Combles et M. [H] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI FAU-COMBLES de ses demandes tendant à voir juger que le sur-combles situé au-dessus de son appartement constitue une partie privative, qui est sa propriété et à voir annuler les délibérations des 11 juin 2006 et 3 juin 2008 de l'assemblée générale des copropriétaires ; Aux motifs que « sur la propriété de la SCI FAU-COMBLES: Aux termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965: « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » Aux termes de l'article 3 de la même loi: « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (...) » En l'espèce, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ne précisent pas la qualité du local litigieux. Contrairement à ce que soutiennent Monsieur [H] et la SCI FAUCOMBLES, leurs titres de propriété ne décrivent nullement le bien comme comprenant « une pièce dite grenier avec échelle d'accès au grenier en comble » mais décrivent uniquement un appartement de type 3, sans grenier, un grenier portant le n°[Cadastre 1] et une cave portant le n°[Cadastre 2]. Monsieur [H] et la SCI FAU-COMBLE produisent un constat d'huissier du 5 novembre 2008. L'huissier instrumentaire s'est rendu dans l'appartement de Monsieur [H] et a accédé au vide sur combles depuis cet appartement par une échelle. Il a constaté que cet espace, éclairé par des ouvertures ne contenait pas d'élément d'équipement de l'immeuble, était encombré de cartons et autres objets et qu'il est possible d'atteindre la charpente et la toiture par les autres greniers individuels, constitués de boxes dont les cloisons n'atteignent pas le faîtage. La circonstance que Monsieur [H] ou un propriétaire précédent de l'appartement se soit octroyé un accès au vide sur combles, et l'ait occupé, n'est pas suffisant pour conférer à cet espace un caractère privatif. Dans une lettre adressée au syndic le 22 mars 2007, la Société Rennaise de Couverture précise que ces ouvertures ont été posées pour l'accès à la toiture et aux cheminées. Ainsi, le vide sous toiture accessible depuis l'appartement [H]/FAU-COMBLE est l'espace permettant l'accès le plus simple et le plus rapide à la toiture et il n'est pas de ce fait affecté à l'usage exclusif du propriétaire des lots 72,59, 44 mais il a pour finalité de permettre au syndicat de réaliser les travaux d'entretien de couverture charpente et cheminées qui lui incombent. Il est ainsi démontré que le caractère privatif du local au bénéfice de Monsieur [H] puis de la SCI FAU-COMBLE ne résulte ni des titres de propriété, ni du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, ni de la destination des lieux. Sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [H] de sa demande de qualification de cet espace en espace privatif. Sur la délibération de l'assemblée générale du 11 septembre 2006. Il résulte des dispositions de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites dans le délai de deux mois à compter de la notification de cette décision qui leur est faite par le syndic. L'assemblée générale du 11 septembre 2006 a rejeté la résolution tendant à autoriser Monsieur [H] a effectué des travaux dans le vide sous toiture, à valider la nouvelle répartition des charges liées à l'usage du grenier, à faire publier aux hypothèques le procès-verbal validant la nouvelle répartition des charges. Cette délibération a été notifiée à Monsieur [H] le 19 septembre 2006. Monsieur [H] ne justifie pas de l'engagement d'une action en annulation de cette délibération avant l'acte introductif d'instance du 11 décembre 2008. Par voie de conséquence, Monsieur [H] et la société FAU-COMBLES sont irrecevables en leur demande tendant à l'annulation de cette décision. Sur la délibération de l'assemblée générale du 3 juin 2008 La preuve de la notification du procès-verbal faisant courir le délai pour exercer un recours contre la délibération n'est pas rapportée concernant cette délibération. Néanmoins, Monsieur [H] et la société FAU-COMBLES n'ont développé comme seul moyen au soutien de cette demande, que le caractère privatif du sur-comble. Par voie de conséquence, ils doivent être déboutés de leur demande d'annulation » ; 1/ Alors que, d'une part, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'en retenant, pour juger que le comble de l'appartement [H]/FAU-COMBLES est une partie commune, qu'il constitue l'accès le plus simple et le plus rapide à la toiture, quand cette circonstance était pourtant impropre à établir le caractère commun du comble, la Cour d'appel a violé l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par fausse application, et l'article 2 de la loi précitée par refus d'application ; 2/ Alors que, d'autre part, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'en retenant que le comble de l'appartement [H]/FAU-COMBLES est une partie commune, après avoir pourtant relevé que l'accès aux combles litigieux s'effectuait à partir de l'appartement [H]/FAU-COMBLES, que ces combles, occupés de manière privative, n'abritaient aucun équipement collectif et qu'il était possible d'atteindre la charpente et la toiture par les autres greniers individuels, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 2 de la loi précitée par refus d'application.