Cour d'appel, 19 septembre 2023. 19/06903

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/06903 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OLXX Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 OCTOBRE 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 17/06107 APPELANTE : SCI TRAM BOUL [Adresse 3] [Localité 12] Représentée par Me Bruno LEYGUE de la SCP CAUVIN, LEYGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant INTIMEE : SAS TRAM BOUL RIVES DU LEZ [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Yann LE TARGAT de la SEP ALAIN ARMANDET ET YANN LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Frédéric FAUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 05 Juin 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 JUIN 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président, en remplacement du Président empêché Mme Cécile YOUL-PAILHES, Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023 en remplacement du magistrat empêché Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 14 février 2023 en remplacement du magistrat empêché Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller faisant fonction de Président, en remplacement du Président empêché et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * Suivant bail en date du 1er avril 2016 la SCI TRAM BOUL a donné en location à la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ un local à usage commercial aux fins d'y exercer l'activité de boulangerie dans un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] et désigné comme suit: -une surface de vente et de production, -une surface à usage de réserve, -le tout d'une superficie de 178 m². Un plan des locaux est annexé au bail, les lieux loués sont mentionné sous le terme local n°1 et sur le plan figure un deuxième local mentionné de façon manuscrit sous le terme local n°2. Après un échange de courrier, un procès-verbal de constat d'huissier en date du 12 octobre 2017 et une mise en demeure faite le 17 octobre 2017 par le conseil de la SCI TRAM BOUL à la gérante de la SARL MLP assurant la présidence de la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ d'avoir à évacuer le local n°2 et de détruire tous les cloisonnements qui auraient pu y être faits, la SCI TRAM BOUL par acte en date du 5 décembre 2017 a assigné la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ devant le tribunal judiciaire de Montpellier pour au principal constater l'occupation sans droit ni titre par cette dernière' du local n° 2 et ordonner son expulsion. Le jugement en date du 2 octobre 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif: Déboute la SCI TRAM BOUL de l'ensemble de ses prétentions; Déboute la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ de sa prétention visant à voir condamné la SCI TRAM BOUL à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts; Condamne la SCI TRAM BOUL à payer à la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Sur la demande en expulsion de la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ les premières juges relèvent qu'il est constant que la SCI TRAM BOUL est propriétaire d'un seul lot de copropriété, désigné sous le lot volume n° 3 d'une superficie de 233 m². Ils ajoutent qu'en l'absence de tout état descriptif de division qui permettrait de constater l'existence d'un autre lot de copropriété que celui donné à bail, la production au débat comme seul élément objectif au soutien de la demande de la SCI du plan annexé au bail commercial lequel plan n'est pas suffisamment probant pour s'assurer de la consistance de ce local n°2 ne permet pas de faire droit à la demande de la SCI TRAM BOUL de voir expulser la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ du-dit local. Le tribunal rejette également la demande formée par la SCI de condamnation de la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ à reconstruire les cloisons séparatives entre le local n°1 et le local n°2 qui auraient abattues au motif que la réalité de l'existence des dites cloisons n'est pas rapportées et ne peut ressortir du seul fait de porter à la main sur le plan annexé au bail la présence d'une cloison. Les premiers juges rejettent par ailleurs la demande en dommages et intérêts formée par la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ pour procédure abusive. La SCI TRAM BOUL a interjeté appel par déclaration au greffe le 17 octobre 2019. Par requête en date du 17 février 2021, la SCI TRAM BOUL a saisi le conseiller de la mise en état d'une demande en nomination d'un géomètre expert ayant pour mission principale d'établir un état descriptif de division des lieux loués. La SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ s'est opposée à cette demande d'expertise et reconventionnellement a sollicité à titre principal que soit ordonné un sursis à statuer dans l'attente du jugement qui sera rendu dans le cadre de l'instance en annulation du bail commercial du 1er avril 2016 introduite à l'initiative de la SCI TRAM BOUL par assignation du 12 mars 2021. Par ordonnance en date du 30 novembre 2021 le magistrat chargé de la mise en état, a débouté la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ de sa demande de sursis à statuer et a débouté la SCI TRAM BOUL de sa demande en désignation d'un géomètre expert. La clôture de la procédure a été fixée par ordonnance au 5 juin 2023. Les dernières conclusions pour la SCI TRAM BOUL ont été déposées le 23 mai 2023. Les derniers conclusions pour la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ ont été déposées le 2 juin 2023; Le dispositif des écritures de la SCI TRAM BOUL énonce en ses seules prétentions: juger que la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ occupe sans droit ni titre le local n °2, ordonner l''expulsion de la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ ainsi que celle de tous occupants et tous meubles de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] avec en cas de besoin l'assistance de la force publique et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ à remettre les lieux en l'état sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et notamment la reconstruction des cloisons abattues; condamner la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 000 € du 1er avril 2016 jusqu'au jour du déménagement, ainsi qu'au paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts; condamner la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ au paiement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître LEYGUE en application de l'article 699 du code de procédure civile. La SCI TRAM BOUL soutient pour l'essentiel que les parties se sont mises d'accord avant et après immatriculation de la SCI de même qu'avant et après achat du volume commercial pour diviser celui-ci en deux parties, le local n°1 et le local n°2 comme cela ressort du plan annexé au contrat de bail. Elle fait valoir qu'il appartenait à la gérante de la SCI avant immatriculation qui était alors la même gérante que celle de la SAS de convoquer les associés pour signer les contrats et fixer les conditions d'occupation du local n°2 mais que cette dernière a été de mauvaise fois en prétendant qu'un seul contrat de bail celui signé avec la SAS TRAM BOUL RIVES DU LEZ couvrait tout le local commercial. Le dispositif des écritures de la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ énonce: confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions; débouter la SCI TRAM BOUL de l'ensemble de ses demandes; condamner la SCI TRAM BOUL au paiement d'une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître LETARGAT en application de l'article 699 du code de procédure civile. Sur la consistance des locaux qui lui ont été donnés à bail la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ rappelle en substance: -que la SCI TRAM BOUL a acquis un lot unique d'une superficie de 233 m² désigné dans l'acte authentique comme un volume composé d'une fraction unique dans lequel s'inscrit le local commercial situé en rez-de-chaussée de la résidence, -que l'idée de division du local unique en 2 a été envisagée mais est restée au stade de projet et n'a jamais été décidée par les associés de la SCI TRAM BOUL qui sont au nombre de 5, -qu'il n'existe pas au plan juridique de décision de la SCI TRAM BOUL divisant le local en deux, -qu'il n'existe aucune division matérielle du local de la SCI TRAM BOUL, -que aucun géomètre ou architecte n'a été mandaté à cet effet, -que le plan annexé au contrat de bail n'est pas un document probant, les dessins faits à la main par Monsieur [I] n'ont aucune valeur technique ou contractuelle, -qu'il n'est pas rapporté la preuve de l'existence de cloisons séparatives qui auraient été abattues. MOTIFS Pour une meilleure compréhension des faits de l'espèce il convient à titre préliminaire de revenir sur la chronologie des relations entre les parties. Il est ainsi constant que la SAS TRAM BOUL RIVES DU LEZ dont les premiers statuts ont été établis le 21 août 2013 a été immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés le 2 septembre 2013. Les statuts de la la SAS TRAM BOUL RIVES DU LEZ ont été modifiés à plusieurs reprises avec un changement des associés. Il ressort de la lecture des statuts modifiés au 22 juin 2015 que les associes sont [W] [I], [L] [Y] et la SARL TNR. Cette société a pour objet l'exploitation de tous commerces multi-service tel que boulangerie, pâtisserie, traiteur, café, '. Elle a depuis sa création son siège social [Adresse 2] à [Localité 4], soit dans le local objet du présent litige, local alors propriété de la société ACM HABITAT ( Établissement public). Il ressort de la production au débat d'un protocole d'accord signé le 22 juin 2015 entre ACM et les actionnaires de la SAS TRAM BOUL RIVES DU LEZ ( en la personne de [W] [I], [L] [Y] et [X] [F]) que la SAS TRAM BOUL RIVES DU LEZ occupant depuis le 2 janvier 2014 les locaux [Adresse 2] à [Localité 4] dans lesquels elle exerce son activité, la société ACM a accepté de consentir à la SAS TRAM BOUL RIVES DU LEZ ou toute personne physique ou morale qu'elle se substituerait une promesse de vente portant sur les locaux commerciaux du [Adresse 2]. Cette promesse de vente était valable pour six mois, devant se terminer le 31 décembre 2015. La SCI TRAM BOUL a été crée le 16 décembre 2015 par la SARL MLP ( représentée par son gérant et associé unique [N] [K]), [W] [I], [U] [S] et [C] [P] avec comme objet social l'acquisition, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis dont elle pourraient devenir propriétaire ultérieurement ainsi que l'aliénation des dits immeubles devenus inutiles à la SCI. Lors de sa création la SCI TRAM BOUL a pour gérant la SARL MLP et [W] [I]. Le 31 mars 2016 la SCI TRAM BOUL a acquis de la société ACM HABITAT un ensemble immobilier situé à [Adresse 13] cadastré section EZ, [Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], volume 3 et dont le volume [Cadastre 5] [Adresse 2] à [Localité 4] objet du présent litige. Enfin par bail en date du 1er avril 2016 la SCI TRAM BOUL a donné en location à la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ un local à usage commercial aux fins d'y exercer l'activité de boulangerie dans un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] et désigné comme suit: -une surface de vente et de production, -une surface à usage de réserve, -le tout d'une superficie de 178 m². Un plan des locaux est annexé au bail, les lieux loués sont mentionné sous le terme local n°1 et sur le plan figure un deuxième local mentionné de façon manuscrit sous le terme local n°2. Sur l'occupation sans droit ni titre par la la SAS TRAM BOUL RIVES DU LEZ du local n° 2, [Adresse 2]: Les juges de premières instance ont rappelé à juste titre les principes gouvernant la charge de la preuve en matière du droit des obligations. Dans le cadre de l'exposé des relations entre les deux parties il a été souligné que la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ crée en 2013 exploite son activité commerciale depuis au moins janvier 2014 dans le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], local d'abord propriété de la société ACM HABITAT sur l'ensemble du local en cause. Par bail en date du 1er avril 2016 la SCI TRAM BOUL devenue propriétaire du local l'a loué à la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ. Il est constant que le bail mentionne que le local loué est d'une superficie de 178 m² et que se trouve annexé au bail un plan sur lequel est porté de façon manuscrite à deux endroits la mention local n°1, à un autre endroit local n°2 avec un trait tracé à la main entre l'une des mentions local n°1 et local n°2. Si les parties s'accordent comme relevé en première instance sur le fait que la création d'un local n°2 était en projet pour autant en dehors de cette seule considération aucun élément ne permet de considérer que le local [Adresse 2] à [Localité 4] a été divisé en deux locaux distincts. La consistance de chacun des locaux ne peut se déduire de la seule mention sur le plan annexé au contrat de bail de local n°1 et d'un local n°2 ce d'autant que comme relevé en première instance le trait tracé à la main sur le plan revient à partager le local n°1 en deux et à faire en sorte que l'une des parties du local n°1 soit enclavée sans aucune sortie sur l'extérieur et sans aucun moyen d'accéder à l'autre partie du local n°1 sauf à passer par le local n°2. Il sera ajouté que l'assemblée générale de la SCI TRAM BOUL avait tout pouvoir pour mandater un géomètre expert en vue de la division d'un lot sous réserve que cette division ne soit pas interdite par le règlement de copropriété et soit conforme à la destination de l'immeuble, ce qui en l'espèce n'a pas été fait en amont par la SCI TRAM BOUL et qu'il n'est justifié par cette dernière d'aucune décision de l'assemblée générale de la société décidant de la division du lot unique en deux lots distincts. En l'état en outre même à supposer qu'il soit démontré une occupation sans droit ni titre par la SASTRAM BOUL LES RIVES DU LEZ d'une partie du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], la cour n'est pas en mesure de déterminer la consistance du local n°2, ni quelle partie des locaux serait occupée sans droit ni titre et donc n'est pas mesure de dire de quelle partie des locaux la SASTRAM BOUL LES RIVES DU LEZ devrait être expulsée. Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI TRAM BOUL de sa demande visant à voir expulser la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ du local n°2. Sur la demande de reconstruction des cloisons abattues: En appel la SCI TRAM BOUL n'apporte aucun élément nouveau en droit ou en fait pour critiquer utilement la motivation des premiers juges qui relèvent qu'aucun élément objectif ne permet de démonter que la SASTRAM BOUL LES RIVES DU LEZ aurait abattu des cloisons séparatives entre le local n°1 et le local n°2. Au contraire l'huissier de justice mandatée par la SCI TRAM BOUL ne fait aucun constat sur le fait que des cloisons existantes auraient disparu, ou qu'il existerait des traces d'une ancienne séparation, et il mentionne à l'inverse dans son procès-verbal de constat que le local 1 et le local 2 se trouve dans la même pièce qui ne présente aucune cloison qui pourrait matérialiser les deux zones, si bien qu'il n'est pas en mesure de déterminer les limites du local 1 et du local 2. Enfin comme exposé par le jugement déféré le seul fait de porter à la main sur un plan l'existence d'une séparation ne peut suffire à justifier de la réalité de cette cloison et encore moins à rapporter la preuve que celle-ci aurait été abattue par la SASTRAM BOUL LES RIVES DU LEZ. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point. Sur les demandes accessoires: Le jugement critiqué sera en outre confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens. Enfin la SCI TRAM BOUL succombant en son appel sera condamnée à payer à la SASTRAM BOUL LES RIVES DU LEZ la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de Maître LETARGAT en application de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier; Y ajoutant, Condamne la SCI TRAM BOUL à payer à la SAS TRAM BOUL LES RIVES DU LEZ la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la SCI TRAM BOUL aux entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de Maître LETARGAT en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président