Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/04070

MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Octobre 2024 N° RC 24/04070 DÉCISION Contradictoire et en dernier ressort Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076 ET : [K] [D] Débats à l'audience du 26 Septembre 2024 Le copie executoire et copie à Me Moreno à Madame [D] Monsieur Le Prefet d’Indre et Loire copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS TENUE le 25 Octobre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 5], COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E. ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 26 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Madame [K] [D] née le 23 Janvier 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] comparante D'autre Part ; EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 mars à effet du 22 mars 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [K] [D] portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Après plusieurs avertissements et mise en garde pour nuisances sonores adressés à Madame [K] [D] depuis décembre 2022 et sans amélioration de la situation, le bailleur lui a fait délivrer une sommation d’avoir à cesser les troubles le 12 février 2024, demeurée sans effet. Par ailleurs, invoquant des loyers impayés, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer en date du 3 avril 2023, non régularisé dans le délai de deux mois imparti. Ainsi, par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, l’OPH [Localité 5] HABITAT a fait assigner Madame [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire : constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [K] [D] en raison de troubles de jouissance graves et répétés et de manquement à l’obligation de paiement du loyer et charges ; ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir ; A défaut, dire et juger qu’elle sera expulsée avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; dire que le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, prévus à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne sera pas applicable, compte tenu de la mauvaise foi de la locataire ; condamner Madame [K] [D] à payer la somme de 742,31 € pour loyers et charges impayés au 16 juillet 2024 ; condamner Madame [K] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à son loyer mensuel et à ses charges, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ; condamner Madame [K] [D] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, à la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de cesser les troubles, du commandement de payer les loyers et les frais d’expulsion et frais rendus nécessaires concernant les meubles. A l’ audience du 26 septembre 2024, l’OPH [Localité 5] HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes en résiliation de bail. Il précise que les troubles perdurent malgré les différentes actions répétées menées auprès de la locataire, le dernier signalement datant du 6 septembre 2024 soit postérieurement à l’assignation. Madame [K] [D] explique écouter de la musique raisonnablement et ne pas générer de trouble de voisinage de ce fait. Quant aux poubelles dans les parties communes, elle ne l’aurait fait qu’une fois. Elle explique cette procédure devant le Tribunal par des relations difficiles avec ses voisins. Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience porte pour informations que Madame [K] [D] vit en couple, qu’elle perçoit des indemnités chômage mensuelles de 700 € et son compagnon disposerait de ressources de 1000 €/mois. Elle y déclare des dépenses de près de 700 € auxquelles s’ajoute un remboursement de crédit COFIDIS de 148 €/mois. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 janvier 2023, soit deux avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur. Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage Aux termes des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier ou d’une décision de justice. Selon les articles 7b) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement. Les conditions générales du contrat de location rappellent Article 5 - obligations générales de [Localité 5] Habitat et du locataire - obligations vis à vis des tiers : Le locataire devra : - s’abstenir lui et les personnes de son foyer de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou nuire à la parfaite tenue de l’immeuble, ... - de ne pas déposer ni entreposer d’objets divers, meubles et épaves dans les passages commus...paliers..escaliers, ... - de régler le niveau acoustique des appareils de diffusion sonore (radio, télévision, chaîne hifi ...) et des instruments de musique de façon à ne pas importuner ses voisins. Le contrat de bail - article 6 - La résiliation du bail et expulsion précise qu’en cas d’inexécution des conditions contractuelles, notamment troubles de voisinage...et un mois après une sommation d’avoir à se conformer aux clauses du contrat, le bailleur se réserve le droit de poursuivre la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire. En l’espèce, [K] [D] occupe aux fins d’habitation un appartement loué à l’OPH [Localité 5] HABITAT situé [Adresse 3]. Dès le 7 décembre 2022, un premier avertissement est donné par le gardien d’immeuble à Madame [K] [D] pour nuisances sonores avec tapage nocturne. Le 19 décembre 2022, un nouvelle fiche rapport mentionne son intervention pour dépôt de sacs poubelle sur le palier et des nuisances sonores. Les troubles, après une accalmie, reprennent à partir d’août 2023, au cours duquel un nouvel avertissement est donné à Madame [K] [D] suite à signalement de plusieurs locataires, [Localité 5] HABITAT étant saisi parallèlement par l’ association INDECOSA-CGT 37 pour ces mêmes nuisances sonores. Convoquée par le bailleur, Madame [K] [D] ne s’est pas présentée au rendez-vous du 6 octobre 2023, amenant celui-ci à lui adresser une mise en garde par lettre recommandée. Un nouvel avertissement en date du 23 janvier 2024 lui sera donné, pour nuisances sonores et rassemblement dans le logement. De nouvelles nuisances sont signalées pour la nuit du 27 au 28 janvier 2024 et pour celle du 29 au 30 janvier 2024. La sommation d’avoir à cesser les troubles délivrée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude en date du 12 février 2024 n’a pas permis de mettre fin aux troubles. Le bailleur est destinataire d’une nouvelle fiche rapport du gardien mentionnant des faits du 8 mai 2024 mentionnant un 5ème avertissement, toujours pour nuisances sonores et rassemblements dans le logement. Force est de constater que les différentes interventions du bailleur, tant via plusieurs avertissements que par sommation d’avoir à cesser les troubles sont restées vaines ainsi que l’assignation en date du 31 juillet 2024. Le bailleur produit à l’audience deux nouvelles fiches rapport mentionnant les tapages nocturnes et rassemblement dans le logement, l’une en date du 13 juin 2024 et l’autre en date du 6 septembre 2024. Il est patent que Madame [K] [D] cause un trouble anormal de jouissance à ses voisins en adoptant un mode de vie non respestueux des règles de vie collective - Ces troubles perdurent dans le temps, quelles que soient les tentatives d’échange ou de rappels des règles faites auprès de Madame [K] [D]. Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que [K] [D] a gravement manqué à ses obligations de locataire en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins, ce qui justifie le prononcé de la résiliation de son bail et son expulsion. Sur la suppression du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux La loi n°2023 -668 du 27 juillet 2023 dispose que le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux tel que prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas en cas de mauvaise foi de la personne expulsée. Le bailleur, qui entend se prévaloir de ces dispositions, n’en justifie cependant pas. Il sera débouté de cette demande. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 mars 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 3 avril 2023 pour un montant en principal de 959,18 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 629,41 €, hors dépens. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le bailleur a d’ores et déja déduits les frais de commissaire de justice à hauteur de 332,05 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il conviendra de déduire aussi les frais d’enquête sociale pour 60,96€ (8*7,62 €). Madame [K] [D] sera condamnée à verser à [Localité 5] HABITAT la somme de 568,45 €. Sur le paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Madame [K] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du contrat de bail. Il convient de réparer ce dommage et de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective du logement. Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est acquis que le comportement d’un locataire qui cause un trouble anormal à son voisinage, en exposant son bailleur au risque de voir sa responsabilité recherchée par ses autres locataires, lui cause un préjudice certain distinct de celui qui résulterait de l’exercice même de l’action en responsabilité. Il apparaît fondé d’allouer à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Sur les demandes accessoires Il paraît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité de sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile. [K] [D] succombant à l’instance sera condamné aux entiers dépens. Il est rappelé que la présence décision est d’exéucution provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [K] [D] conclu le 18 mars 2022 avec l’OPH [Localité 5] HABITAT pour un local d’habitation situé [Adresse 3], à compter de la présente décision ; Ordonne en conséquence à Madame [K] [D] de libérer le bien immobilier et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu'à défaut par Madame [K] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] et d’avoir restitué les clefs, l’OPH [Localité 5] HABITAT pourra, DEUX MOIS après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ; Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [K] [D] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Madame [K] [D] à payer à l'OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 568,45 € (CINQ CENT SOIXANTE HUIT EUROS, QUARANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 septembre 2024 ; Condamne Madame [K] [D] à payer à l'OPH [Localité 5] HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamne Madame [K] [D] à régler à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ; Condamne Madame [K] [D] à payer à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [K] [D] aux entiers dépens ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Ainsi jugé le vingt cinq octobre deux mille vingt quatre et signé par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière La juge des contentieux de la protection