Cour de cassation, 30 septembre 2009. 08-18.669

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 13 mai 2008), que Mme X..., propriétaire de la villa V2 d'un ensemble immobilier, a assigné les époux Y..., propriétaires de la villa V1, en interdiction de passage sur le chemin situé sur sa propriété ; Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'acte du 28 juillet 1977 qui constituait le titre de propriété des époux Y... contenait la clause suivante : "l'accès à la villa V1 se fait par une allée commune à celle de la villa V2 qui, partant de la clôture bordant le chemin de 3,60 m, mène à la villa par un escalier de ciment brut et une courette dallée en terre cuite mécanique, que cette description signifie que la seule voie d'accès à la villa V1 se fait à partir de la clôture bordant le chemin de 3,60 mètres, par l'escalier en ciment, que cet escalier en ciment existe effectivement sur place et prend naissance dans le prolongement d'une voie qui dessert les autres propriétés de la résidence, que les villas V1 et V 2 sont les deux dernières constructions au bout de cette voie et qu'ainsi, conformément au titre de propriété, l'accès à la villa 1 peut se faire à pied et par ces escaliers et aucun autre accès n'est prévu ; Qu'en statuant ainsi alors que l'acte du 28 juillet 1977 faisait référence à une allée commune qui, partant de la clôture bordant le chemin de 3,60 mètres, mène à la villa par un escalier et une courette, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce titre de propriété, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer la somme de 2 500 euros aux consorts Y... et à Mme Z..., ensemble ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les consorts Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fait interdiction aux consorts Y... d'utiliser le chemin litigieux et d'avoir autorisé Madame X... à clôturer son terrain ; AUX MOTIFS QUE : « l'acte du 28 juillet 1977, qui constituait le titre de propriété des époux Y... (vente en état futur d'achèvement), contenait la clause suivante : « 3.Voies d'accès et murs de soutènement : l'accès à la villa V1 se fait par une allée commune à celle de la villa V2 qui, partant de la clôture bordant le chemin de 3,60 m, mène à la villa par un escalier de ciment brut et une courette dallée en terre cuite mécanique. Seuls les murs de soutènement permettant l'accès à la villa sont pris en charge par la SCI, les murs ou escaliers pour création de plates-formes, autres que ceux déjà exécutés, ne sont pas prévus » ; que cette description parfaitement claire signifie que la seule voie d'accès à la villa V1 se fait à partir de la clôture bordant le chemin de 3,60 mètres par l'escalier en ciment ; qu'il résulte des plans de masse et des photographies des lieux que cet escalier en ciment existe effectivement sur place et prend naissance dans le prolongement d'une voie qui dessert les autres propriétés de la résidence, que les villas V1 et V2 sont les deux dernières constructions, au bout de cette voie ; qu'ainsi, conformément au titre de propriété, l'accès à la villa V1 peut se faire à pied et par ces escaliers et qu'aucun autre accès n'est prévu ; qu'il convient dès lors de rechercher dans quelle mesure les consorts Y... auraient le droit d'accéder à leur fonds par un autre moyen, à savoir le chemin litigieux qui aurait été obstrué par Madame X... ; qu'à titre préalable, il convient de constater que les consorts Y... font valoir, dans leurs propres conclusions, qu'il n'existe aucun document contractuel ou réglementaire, objectif et indiscutable, tel que plan ou cahier des charges, qui permettrait de dire que le chemin litigieux serait une voie commune de la résidence ; que la cour constate que le plan de masse de janvier 1972 présente notamment le tracé des voies communes et que le chemin litigieux n'y figure pas ; que le titre de propriété de Madame X... fait expressément référence à la loi du 10 juillet 1965 relatif à la copropriété des immeubles bâtis et précise qu'elle acquiert le lot 2 constitué par la propriété d'une villa avec jouissance exclusive et perpétuelle de la parcelle de terre sur laquelle elle est édifiée, ainsi que la propriété d'un emplacement pour véhicule automobile (le lot 67 situé en contrebas) ; que l'ensemble immobilier (villas et immeubles collectifs) est donc soumis au régime de la copropriété et il importe peu, pour la solution du litige, que les propriétaires des villas aient décidé de constituer une ASL par une assemblée générale du 21 octobre 1977 ; que le titre de propriété de Madame X... ne prévoit aucune servitude de passage susceptible de grever le terrain sur lequel est implantée sa maison ; qu'aucun autre document (cahier des charges, état descriptif de division …) ne mentionne une telle servitude ; qu'en conséquence, la cour constate que les consorts Y... ne justifient d'aucun titre conventionnel ou réglementaire leur donnant le droit d'accéder à leur villa par le chemin litigieux » ; ALORS 1°) QUE : sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes les jardins, passages et voies d'accès ; que pour s'opposer à ce que les consorts Y... continuent d'utiliser le chemin d'accès qu'ils empruntaient au sein de la copropriété depuis sa création en 1977, Madame X..., demanderesse à l'action, devait démontrer que l'assiette de ce chemin faisait partie du lot privatif acquis par elle en 2004 ; qu'en retenant que les consorts Y... ne justifiaient d'aucun titre leur donnant le droit d'accéder à leur villa par le chemin litigieux, la cour d'appel, qui par ailleurs n'a pas réfuté les motifs des premiers juges ayant retenu que Madame X... ne démontrait pas être titulaire d'aucun aucun droit exclusif sur la parcelle litigieuse, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1315 du code civil et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS 2°) QUE : pour démontrer que le passage est une allée commune aux deux villas, les consorts Y... produisaient leur acte de propriété contenant la mention suivante : « l'accès à la villa V1 se fait par une allée commune à celle de la villa V2 qui, partant de la clôture bordant le chemin de 3,60 m, mène à la villa par un escalier de ciment brut et une courette dallée en terre cuite mécanique » ; qu'en retenant que cette clause signifiait que « la seule voie d'accès à la villa V1 se fait à partir de la clôture bordant le chemin de 3,60 mètres, par l'escalier en ciment », quant la stipulation faisait expressément référence à une allée commune, qui prolongeait le chemin de 3,60 m de large, et dont l'utilisation était nécessaire pour accéder ensuite à l'escalier, ce qui résultait aussi du plan annexé, la cour d'appel a dénaturé la dite clause, en violation de l'article 1134 du code civil ; ET ALORS 3°) QU' : en retenant, d'une part, que l'accès à la villa litigieuse se faisait « à partir de la clôture bordant le chemin de 3,60 mètres, par l'escalier en ciment » et, d'autre part, que cet escalier « pren(ait) naissance dans le prolongement » de celui-ci, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (à titre subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fait interdiction aux consorts Y... d'utiliser le chemin litigieux et d'avoir autorisé Madame X... à clôturer son terrain ; AUX MOTIFS QUE : « à titre subsidiaire, les consorts Y... considèrent qu'ils peuvent bénéficier des l'article 2228 du code civil, qui prévoit que « la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous mêmes ou par un autre, qui la tient ou qui l'exerce en notre nom' ; qu'ils invoquent également les articles 2219, 2229 et 2265 du même code, ce dernier texte prévoyant que ‘celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé et, par vingt ans, s'il est domicilié hors du dit ressort' ; qu'ils considèrent que ‘la prescription est acquise car cette voie de dessertes est utilisée depuis l'acquisition de la villa VI en 1977' ; que toutefois, dans la mesure où il a été démontré qu'ils ne justifiaient d'aucun juste titre, ils ne sont pas fondés à invoquer ce texte ; qu'en outre, la simple tolérance dont ils ont pu bénéficier de la part des époux A... a été supprimée par une lettre de leur avocat le 14 août 1997 : une simple tolérance n'est pas créatrice de droit et elle ne peut être révoquée « ad nutum » ; qu'ils ne sont donc pas davantage fondés à se prévaloir de cette tolérance ancienne ; qu'ils prétendent enfin que leur propriété serait enclavée et ils invoquent l'application de l'article 682 du code civil ; que l'application de ce texte impose que le fonds servant et le fonds dominant appartiennent à des propriétaires différents, ce qui n'est pas le cas dans le contexte juridique de la propriété puisque le terrain forme une seule propriété dont les copropriétaires n'ont que la jouissance privative » ; ALORS 1°) QUE : la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots ; que par ailleurs, est privatif le terrain réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'en retenant, pour écarter le régime juridique des servitudes, que le terrain formait une seule propriété dont les copropriétaires n'avaient que la jouissance exclusive, quand il était acquis que chacune des deux parcelles pouvant respectivement servir de fonds servant et de fonds dominant était réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et constituait en ce sens chacune une partie privative, la cour d'appel a violé les articles 637 et 682 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; ET ALORS QUE 2°) QUE : si la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, il doit en aller de même entre deux parcelles qui, bien que n'étant pas des parties privatives, sont respectivement réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; qu'en l'espèce, et à supposer que le terrain soit resté une partie commune, le fait qu'il soit divisé en plusieurs parcelles, dont chacune d'entre elles était réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaires déterminé, rendait applicable le régime juridique des servitudes ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé les articles 637 et 682 du code civil.