Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/02406

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FWM N° MINUTE : 6/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 2], représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque E0007 DÉFENDERESSE Madame [K] [O], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FWM EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet du 18 décembre 2003, la société SAGECO a consenti un bail d'habitation à Mme [K] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 356,91 euros. La société SAGECO a été absorbée par la société EFIDIS le 21 juin 2010 et la société EFIDIS a été absorbée par la S.A CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1er janvier 2019. Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 606,57 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [K] [O] le 23 août 2023. Par assignation du 12 février 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [K] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, majoré de 10%, -2 463,83 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, -700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Le diagnostic social et financier constate toutefois l'absence de Mme [K] [O] aux rendez-vous fixés rendant impossible son élaboration. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 31 mai 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, s'élève désormais à 4 079,35 euros. Elle considère par ailleurs qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que les loyers ne sont pas versés depuis janvier 2024. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [K] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Sa fille, Mme [C], s'est présentée à l'audience mais sans pouvoir de représentation. Elle a confirmé que Mme [K] [O] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Elle indique qu'elle va avoir un emploi et qu'elle pourra aider sa mère. Sa mère est actuellement à la retraite et gagne 500 euros par mois. Ses revenus vont augmenter dans les prochains mois. La S.A CDC HABITAT SOCIAL ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s'oppose à l'octroi de délais. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 25 septembre 2023 et que la somme de 1 606,57 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Le juge des référé n'a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail de sorte qu'il y a lieu d'appliquer le délai de deux mois prévu dans le contrat de bail. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.A CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la S.A CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 Janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, Mme [K] [O] lui devait la somme de 2463,83 euros. Mme [K] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, que sa fille reconnaît d'ailleurs à l'audience, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Mme [K] [O] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Aucun élément ne justifie toutefois que l'indemnité d'occupation soit majorée de 10%. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [K] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 décembre 2003 entre la société SAGECO (aux droits de laquelle vient la S.A CDC HABITAT SOCIAL), d'une part, et Mme [K] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 26 novembre 2023, ORDONNE à Mme [K] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [K] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [K] [O] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2463,83 euros (deux mille quatre cent soixante trois euros et quatre vingt trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 Janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [K] [O] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [K] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et celui de l'assignation du 12 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 août 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge