Texte intégral
Minute n°
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Août 2024
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DEMANDEUR :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [V]
Porte D007 Bâtiment BCD Les Pleiades
3 Rue du Héron
44840 LES SORINIERES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 13 Juin 2024
date des débats : 13 Juin 2024
délibéré au : 05 Août 2024
RG N° N° RG 24/01233 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M55F
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [G] [V] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2022, ayant pris effet le 24 janvier 2023, la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [G] [V] un logement à usage exclusif d’habitation principale lui appartenant sis, Les Pleïades Bâtiment BCD - 3 rue du Héron - Porte D007 - 44840 LES SORINIERES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 286,42 €, outre une provision sur charges de 63,24 € par mois.
Le 7 septembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.838,59 € au titre des loyers échus et impayés au 6 juillet 2023.
Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.
Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 mars 2024, la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [G] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
À titre principal :
- constater à compter du 07/10/2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 07/11/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 30/12/2022 entre les parties ;
À titre subsidiaire :
- prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail en date du 30/12/2022 entre les parties ;
Dans tous les cas :
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [V], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner Monsieur [G] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.183,29 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30/11/2023 avec intérêts de droit à compter du 07/09/2023 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- condamner le même à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 07/10/2023 ou du 07/11/2023 ou du jugement à intervenir, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
- assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
- condamner le même à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;
- rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024 lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, précisant qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes, notamment sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 2.182,18 € selon le décompte arrêté au 10 juin 2024 et s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement au locataire.
Comparant, Monsieur [G] [V] a actualisé sa situation personnelle et financière, précisant ne percevoir que le RSA. Il a également déclaré avoir souscrit une assurance locative mais n’en a pas justifié. Enfin, il a sollicité des délais de paiement, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur [G] [V] a déclaré n’avoir pas déposé de dossier de surendettement.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse à l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.
Autorisé à produire son justificatif d’assurance sous trois semaines par note en délibéré, Monsieur [G] [V] n’a transmis aucun document jusqu’au jour du délibéré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 21 mars 2024, soit dans le délai prévu par les dispositions précitées.
En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX par un courrier recommandé du 6 juillet 2023 dont il a été accusé réception le 4 septembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
Le 7 septembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [G] [V] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative.
Ce commandement respecte les prescriptions légales. Monsieur [G] [V] n’a pas justifié d'une assurance dans le délai d'un mois. Comparant à l’audience du 13 juin 2024 il n’en a pas davantage justifié et n’a produit aucune pièce en ce sens jusqu’au jour du délibéré, étant précisé que la Présidente l’avait autorisé à produire son attestation d’assurance sous trois semaines par note en délibéré.
Il n’est pas contesté que Monsieur [G] [V] n’a pas justifié d'une assurance locative dans le mois suivant la délivrance de ce commandement.
Lors des débats, Monsieur [G] [V] a déclaré sans en justifier qu’il avait souscrit une assurance locative et il s’est engagé à produire en cours de délibéré une attestation d’assurance pour la période concernée par le commandement de payer.
La société CDC HABITAT SOCIAL a quant à elle maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut d’assurance.
Alors qu’il lui avait été accordé un délai de trois semaines pour produire une attestation d’assurance couvrant la période concernée par le commandement de justifier d’une assurance, Monsieur [G] [V] n’a transmis aucun justificatif jusqu’à la date du délibéré, de sorte qu’il doit être considéré comme n’ayant pas justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois fixé par le commandement du 7 septembre 2023.
En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative est acquise depuis le 8 octobre 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l'expulsion du locataire, l’article 7g de la loi de 1989 précité ne donnant pas la possibilité au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire en pareille hypothèse, une suspension des effets de la clause résolutoire n’étant possible, en vertu de l’article 24 de cette même loi, qu’en cas de clause résolutoire fondée sur un défaut de paiement des loyers.
Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [G] [V], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [G] [V] sera en outre condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.182,18 € au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 287,36 € imputée au locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Doivent également être retirées du décompte les pénalités d’enquête sociale (3 x 7,62 €, soit 22,86 €) qui ne sont pas justifiées par le bailleur dès lors que celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
Comparant, Monsieur [G] [V] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, Monsieur [G] [V] sera condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.871,96 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (...)”.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [G] [V] n’a effectué qu’un seul règlement depuis la signature du bail, d’un montant de 286,43 € le 6 février 2023, et ce alors même que le montant de son loyer résiduel, après perception de l’allocation logement, est d’un montant de 77,49 €.
Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [G] [V] a été reconnu comme réfugié en 2015 et qu’il dispose d’une carte de résident valable jusqu’au 5 octobre 2025. Il a été pris en charge par ADOMA qui l’accompagnait dans ses démarches, ce qui lui a permis d’accéder à son logement social en février 2023. Il est précisé que Monsieur [G] [V], qui ne sait pas lire et écrire, ne s’est pas rendu compte que le prélèvement automatique avait été annulé et que le loyer n’était pas réglé. Le travailleur social indique qu’un prélèvement automatique vient d’être remis en place pour le paiement du loyer résiduel et un remboursement mensuel de 100 € supplémentaires, ce qui n’apparaît toutefois pas sur le décompte actualisé produit le jour de l’audience. Monsieur [G] [V] a ouvert un droit au RSA en mai 2024 et perçoit à ce titre 534,82 €.
Lors des débats, Monsieur [G] [V] a confirmé sa situation financière et la perception du RSA et a sollicité des délais de paiement, ce à quoi la société bailleresse s’est opposée.
Dans ces conditions, compte-tenu de l’absence de tout règlement depuis près de 18 mois, soit depuis le début du contrat de bail, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [G] [V], lequel n’apparaît pas en mesure de respecter l’échéancier de paiement qui pourrait lui être accordé.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [G] [V] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 7 septembre 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [G] [V] ;
CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 8 octobre 2023, du bail portant sur les lieux loués sis Les Pleïades Bâtiment BCD - 3 rue du Héron - Porte D007 - 44840 LES SORINIERES ;
DIT que Monsieur [G] [V] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE, à défaut, l'expulsion de Monsieur [G] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE Monsieur [G] [V] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL les sommes suivantes :
- 1.871,96 € (MILLE HUIT CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 338,70 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
DÉBOUTE Monsieur [G] [V] de sa demande de délais de paiement;
DÉBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [G] [V] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 7 septembre 2023 ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
A. PARES L. GAILLARD-MAUDET
