Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/01406 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YW2C
N° de Minute : 24/00207
ORDONNANCE DE REFERE
DU : 15 Novembre 2024
S.C.I. MCV
C/
[E] [S]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU 15 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. MCV, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Léa LANGOMAZINO, avocat au barreau de PARIS
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [E] [S], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne ;
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Octobre 2024
Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 15 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2023, la S.C.I. MCV a donné à bail à Monsieur [E] [S] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 850 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, la S.C.I. MCV a fait signifier à Monsieur [E] [S] un commandement de payer la somme principale de 3400 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 mai 2024.
Par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2024, la S.C.I. MCV a fait assigner Monsieur [E] [S] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :
Juger recevable et bien fondée la SCI MCV en son action ;
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail litigieux ;
Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] et de tous occupants de son chef de la maison d’habitation sis [Adresse 2], si nécessaire, avec le concours de la force publique ;
Condamner Monsieur [E] [S] à payer à la SCI MCV la somme de 4250 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de février 2023 jusqu’au mois d’octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 ;
Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel (comprenant les charges) soit à la somme de 850 euros ;
Condamner Monsieur [E] [S] à lui payer l’indemnité mensuelle d’occupation de 850 euros, qui sera due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire du 19/10/2023, et ce, jusqu’à la libération parfaite des lieux par le locataire ;
Condamner Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;
Condamner Monsieur [E] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 octobre 2024. La S.C.I. MCV, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle s'oppose aux demandes de délais de paiement.
A l'appui de ses prétentions, la S.C.I. invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise.
A titre subsidiaire, se fondant sur les articles 1217, 1224 et 1231-1 du code civil, elle indique que Monsieur [S] n’a payé aucun loyer depuis le mois de février 2023, et ce malgré les multiples tentatives de résolution amiable du différend, et que ce manquement à son obligation principale de paiement des loyers constitue un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail. Elle précise que les travaux réclamés par le locataire ont été entrepris depuis la conclusion du bail ou sont prévus et que les paiements n’ont pas repris pour autant.
Elle sollicite en outre la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation compte tenu du manque à gagner évident et de l’impossibilité de jouissance du bien par le propriétaire, causés par le défaut de paiement des sommes.
En réponse à la demande reconventionnelle du locataire, elle reconnaît le stockage de documents administratifs de la S.C.I dans une pièce du logement mais indique que celle-ci n’en a pas l’usage exclusif et que Monsieur [S] peut s’en servir. Elle souligne que le locataire n’a pas l’expertise d’un géomètre et que le logement présente bien une surface habitable de 150 m².
Monsieur [E] [S] comparaît en personne. Il reconnaît la dette et explique avoir arrêté de payer son loyer à compter de la conclusion du bail de février 2023 en raison du refus du bailleur de procéder aux travaux nécessaires dans le logement. Il déclare que les travaux ont été réalisés suite à son refus de paiement, à l’exception des désordres affectant la terrasse du logement.
Aux fins de solder sa dette locative, il propose de payer la somme de 118 euros par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois. Il précise percevoir 2500 euros de revenus mensuels et avoir un enfant à charge. Il déclare un montant total d’environ 695 euros de charges mensuelles, hors loyer.
A titre reconventionnel, il sollicite la réduction du loyer à hauteur de 150 euros par mois depuis le 1er février 2020, date de signature du premier contrat de bail, indiquant que son logement comprend une pièce de 45 m² utilisée exclusivement par le bailleur, à laquelle il n’a pas accès et qui est pourtant incluse dans la surface retenue par son contrat de bail.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Monsieur [E] [S] ayant comparu, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.
Sur la compétence du juge des référés :
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.
Compte tenu de la réalisation d’une enquête sociale, une copie de l’assignation a bien été notifiée à la préfecture du Nord, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.C.I. MCV justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander la suspension ou réduction du montant du loyer.
Son alinéa 3 prévoit que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
En l’espèce, la S.C.I. MCV verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er février 2023 ;
le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 7 septembre 2023 ;
le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2023 inclus.
Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [E] [S] reste devoir à la S.C.I. MCV la somme de 4250 euros au titre des loyers et charges impayés.
Monsieur [E] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu'il reconnaît par ailleurs à l'audience.
Il convient de souligner qu’il n’était pas fondé à cesser le versement des loyers de sa propre initiative sur le fondement de l’exception d’inexécution du fait de l’indécence du logement qu’il allègue, puisqu’il aurait dû pour ce faire saisir le juge dans les conditions prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 suscité.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [S] à payer à la S.C.I. MCV la somme provisionnelle de 4250 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 3400 euros, à compter du 29 juillet 2024, date de l'assignation, pour la somme de 850 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il convient de relever que le présent contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 en ce qui concerne la procédure de résiliation dès lors qu’il n’a pas été reconduit ou renouvelé depuis l’entrée en vigueur de ladite loi et ce, conformément à l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024. La clause résolutoire ne sera en conséquence acquise qu’après l’expiration d’un délai de deux mois.
Or, la S.C.I. MCV justifie avoir régulièrement signifié le 7 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3400 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [E] [S].
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 novembre 2023.
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.
En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des débats que Monsieur [E] [S] a un enfant à charge, qu'il perçoit des revenus mensuels de 2500 euros et qu’il s'acquitte de charges d'un montant mensuel de 695 euros, hors loyer.
Il propose de verser la somme de 118 euros par mois en remboursement de la dette locative.
La S.C.I. MCV s’oppose à l'octroi de délais de paiement.
En l’espèce, aucune note n’ayant été produite en cours de délibéré, Monsieur [E] [S] n’a pas justifié de la reprise de paiement de son dernier loyer et n’est donc pas éligible à des délais de paiement.
Faute de satisfaire les conditions légales, il convient donc de condamner Monsieur [E] [S] à restituer les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6]
A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
Sur l’indemnité d’occupation :
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 850 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [E] [S] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 8 novembre 2023.
Sur la demande reconventionnelle de réduction du loyer :
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.
Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».
En l’espèce, Monsieur [S] expose qu’il paye un loyer évalué sur une surface de 150 m² alors qu’il ne bénéficie en réalité que de 105 m² puisque son propriétaire a la jouissance exclusive d’une pièce de 45 m².
La S.C.I. MCV conteste ces mesures en soutenant qu’elles n’ont pas été réalisées par un expert géomètre et que Monsieur [S] a accès à ladite pièce.
Compte tenu des contestations sérieuses élevées par le bailleur, l’appréciation de la surface habitable du logement et la réduction du montant du loyer, par nature définitive, excèdent les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et relèvent du juge du fond.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de réduction du loyer, à charge pour Monsieur [S] d’assigner son bailleur au fond devant le tribunal judiciaire de Lille.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [E] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [E] [S], condamné aux dépens, devra verser à la S.C.I. MCV une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à payer à la S.C.I. MCV la somme provisionnelle de 4250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 3400 euros, à compter du 29 juillet 2024, date de l'assignation, pour la somme de 850 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. MCV et Monsieur [E] [S], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 8 novembre 2023 ;
DEBOUTONS Monsieur [E] [S] de sa demande de délais de paiement ;
Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [E] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. MCV à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à payer à la S.C.I. MCV une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 8 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de réduction de loyer ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [S] aux entiers dépens ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à payer à la S.C.I. MCV la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
RAPPELONS à Monsieur [E] [S] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.
AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.
LA GREFFIERE,
Sylvie DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR
