Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/14739

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 841 Rôle N° RG 21/14739 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIH24 S.C.I. PSV C/ Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE Compagnie d'assurance MMA IARD Copie exécutoire délivrée le : à : Me Martine DESOMBRE Me Agnès ERMENEUX Me Laetitia MAGNE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 21 septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00422. APPELANTE S.C.I. PSV prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Me Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Dominique LEBRUN, avocat au barreau de VERSAILLES INTIMES Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE sis [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA TOULON, dont le siège social est situé [Adresse 3] représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Grégory PILLIARD de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON, plaidant Société MMA IARD Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Laetitia MAGNE, avocat au barreau de TOULON Société MMA IARD Assurances Mutuelles Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Laetitia MAGNE, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 08 novembre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme GINOUX, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOS'' DU LITIGE La société civile PSV est propriétaire d'un appartement situé au sein de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE sis à [Adresse 4] ( 83), qu'elle a fait rénover en vue de le donner en location. Cet ensemble immobilier est composé de divers bâtiments à savoir notamment un groupe de trois bâtiments, A, B et C à usage d'habitation et de commerce, un bâtiment dit 'bâtiment passerelle' et un club house. A l'occasion de ces travaux, il a été constaté en novembre 2016, un fléchissement d'un balcon de l'appartement appartenant à la société civile PSV, situé au dernier étage du bâtiment C. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE a mandaté monsieur [G] du cabinet AKPH,ingénieur béton. Ce demier a préconisé dès le 23 novembre 2016 un étaiement immédiat du balcon ainsi que des investigations techniques complémentaires. Un rapport a été rédigé par monsieur [G] le 24 janvier 2017, évoquant une insuffisance d'armatures portant atteinte à la solidité de l'ouvrage. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 26 juin 2017, la société civile PSV a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE de faire procéder aux travaux remédiant aux désordres. Se plaignant que la société PSV avait entrepris, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, des travaux de rénovation importants à l'origine d'un important problème de fissuration en façade, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE a obtenu, par ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulon, en date du 18 mai 2018, la désignation de M. [C] en qualité d'expert. M.[C] a déposé une note de synthèse valant pré-rapport en date du 30 Mai 2020. Aux termes de ce pré-rapport, l'expert indiquait que les désordres n'étaient pas liés aux travaux de réhabilitation entrepris par la SARL PSV mais au mode constructif de l'immeuble et notamment au sous dimensionnement des ferraillages. Par assemblée générale spéciale du bâtiment C en date du 2 juillet 2020, des travaux de sécurisation ont été approuvés. Suivant exploit d' huissier du 15 février 2021, la société civile PSV a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE, sollicitant en substance sa condamnation à faire réaliser les travaux votés lors de l'assemblée générale du 2 juillet 2020 dans un délai d'un mois à compter de la décision, passé ce délai sous astreinte, outre à lui payer la somme de 45 360 € à titre de provision à valoir sur son préjudice locatif, 4000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à son bénéfice. Suivant exploit d'huissier du 20 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE a dénoncé la procédure à la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et à la société MMA lARD, ses assureurs. Les procédures ont été jointes par ce magistrat. Par ordonnance contradictoire du 21 septembre 2021, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de TOULON a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de réalisation de travaux et de paiement de provision telles que dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE pris en la personne de son syndic en exercice, - renvoyé les parties à mieux se pourvoir, - condamné la SCI PSV à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile: -800€ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE , pris en la personne de son syndic en exercice, -800€ à la société MMA IARD et à la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. - Condamné la SCI PSV aux dépens, - Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par déclaration transmise le 18 Octobre 2021, la SCI PSV a interjeté appel de cette décision à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE et de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 21/14739. Par déclaration transmise le 9 décembre 2021, la SCI PSV a interjeté appel de la même décision à l'encontre de la société MMA IARD, l'appel portant également sur toutes les dispositions de la décision. Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 21/17344 . Par ordonnance du 26 Janvier 2022, les deux instances ont été jointes sous le seul et unique numéro RG n° 21/14739. Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 Janvier 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI PSV sollicite de la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance de référé du 21 septembre 2021 en ce qu'elle a : - débouté la société PSV de sa demande de paiement de provisionnelles, - dise n'y avoir lieu à référé, - condamne la société PSV à payer sur le fondement de l'article 700 du CPC la somme de 800 € au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE pris en la personne de son syndic en exercice et 800 € à la société MMA lARD et à la société MMA lARD ASSURANCES MUTUELLES, - condamne la société PSV aux dépens, - dise qu'il n'y avait pas à faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Et statuant à nouveau, qu'elle accueille la société PSV en son action, la déclare bien fondée et y faisant droit, qu'elle : - condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE et la société MMA lARD ASSURANCES MUTUELLES, au paiement de la somme provisionnelle de 45.360 € à valoir sur son préjudice locatif, - condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence l'ESQUILETTE au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et en toutes les dépens en application des dispositions de l' article 696 du même code, - fasse application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et dispense la société PSV de toute contribution au titre des condamnations qui seront prononcées. Par dernières conclusions transmises électroniquement le 18 Octobre 2022 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE sollicite de la cour : 'A titre principal, qu'elle : -déboute la société PSV de sa demande de provision présentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE et confirme en ce sens l'ordonnance rendue le 21 septembre 2021, par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Toulon ; -déboute la société PSV de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - rejette toutes demandes de condamnations présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE et confirme en ce sens , l'ordonnance rendue, le 21 septembre 2021, par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Toulon ; 'A titre subsidiaire, qu'elle : -déboute la société PSV de I'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; -condamne solidairement les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et MMA IARD à le relever et garantir, à titre provisionnel, de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre, qui tendraient notamment à ce qu'il paye une provision à Ia société PSV et réforme en ce sens l'ordonnance rendue, le 21 septembre 2021, par le juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Toulon ; 'En tout état de cause, qu'elle : -condamne la société PSV à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens exposés en première instance et confirme en ce sens l'ordonnance rendue le 21 septembre 2021 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulon ; -condamne tous succombants à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu''aux entiers dépens distraits au profit de Maître Agnès ERMENEUX, Avocat ; -rejette toutes demandes de condamnation présentées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou des dépens. Par dernières conclusions tranmises le 21 Octobre 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD demandent à la cour: -de confirmer purement et simplement l'ordonnance de référé en date du 21 septembre 2021, -de condamner tout succombant au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, distraction faite au profit de Me Laetitia MAGNE. La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 Octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'appel principal: En application des dispositions de l 'article 835 du code de procédure civile, le président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la SCI PSV, compte tenu des désordres affectant le balcon de son appartement sollicite une provision à valoir sur les dommages-intérêts qui lui seraient dûs au titre de son préjudice de jouissance locatif. Elle soutient que les désordres trouvant leur origine dans les parties communes doivent être assumés par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE. Elle s'appuie pour fonder la réalité de son préjudice locatif sur le rapport du cabinet SYNTEX énonçant clairement, à son sens, les raisons techniques et juridiques qui font obstacle à la mise en location de l'appartement tant que les réparations n'auront pas été effectuées, ainsi que sur des échanges de mails. Les intimées estiment que cette demande de provision se heurte à plusieurs contestations sérieuses : - le vice affectant ce balcon concerne une partie commune spéciale dont le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE n'est pas le gardien au sens de l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, - le procès-verbal d'assemblée générale spéciale du bâtiment C en date du 2 juillet 2020 confirme que les travaux concernent les parties communes spéciales du bâtiment C qui ne sont pas représentées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE, - la SCI PSV a voté favorablement à la résolution n° 20 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE du 27 juillet 2020, résolution aux termes de laquelle suite au dépôt du pré-rapport d'expertise, tous les frais de procédure, frais d'avocat et condamnation éventuelle à l'issue de la procédure en cours seront imputés à compter de cette assemblée générale exclusivement sur les copropriétaires du bâtiment C. Le premier juge a retenu l'existence de ces contestations sérieuses pour dire qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les demandes de la SCI PSV. L'expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 18 Mai 2018 précise dans son pré-rapport que les fissurations de la dalle du balcon ainsi que le fléchissement du balcon litigieux trouvent leur origine dans la conjonction de deux éléments : - un sous dimensionnement du ferraillage de l'ouvrage résultant lui-même d'une modélisation structurelle erronée et/ ou - de défauts d'interprétation des documents techniques produits et d'erreur d'exécution et notamment de positionnement des armatures insérées dans la dalle en béton armé du balcon. L'article 10 du réglement de copropriété de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE, en date du 3 Octobre 1978, énonce que les parties communes spéciales à chaque bâtiment comprennent notamment le gros oeuvre des constructions, même à l'intérieur d'une partie privative, et le gros oeuvre des planchers. Aux termes de l'article 10 sus cité et des conclusions du pré-rapport, conclusions non contestées, les dommages dont se plaint la SCI PSV résultent de vices affectant des parties communes spéciales. En application de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l' assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l''usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. Il est produit par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE le procès-verbal de l'assemblée générale spéciale du bâtiment C en date du 2 juillet 2020 établissant que cette assemblée spéciale a voté en ses résolutions 4 à 4-11 la réalisation de travaux propres à remédier aux désordres allégués par l'appelante. Ces travaux ont été adoptés à l'unanimité et/ou à la majorité des co-propriétaires concernés et présents. Il y est mentionné que le coût de ces travaux est réparti entre les seuls propriétaires des lots au sein du bâtiment C. La SCI PSV, mentionnée comme présente aux termes de cette assemblée générale spéciale a voté ces travaux et les modalités de paiement de ces derniers. Enfin, la SCI PSV a voté favorablement la résolution n° 20 de l'assemblée générale ordinaire de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE en date du 27 Juillet 2020. Il était demandé à cette assemblée générale, conformément au réglement de copropriété et au visa du pré-rapport de l'expert, de statuer sur l'imputation de tous les frais à venir concernant les travaux propres à remédier aux dommages constatés par l'expert, aux seuls propriétaires du bâtiment C, le syndicat des copropriétaires ne pouvant être tenu pour responsable des dommages trouvant leur origine dans les parties communes spéciales. Aux termes de cette résolution, l'assemblée générale décidait à la majorité des présents et représentés que tous les frais de procédure, frais d'avocats et condamnation éventuelle à l'issue de la procédure en cours seront imputés exclusivement sur les copropriétaires du bâtiment C selon les tantièmes attribués à chacun. Au regard de l'ensemble de ces documents que ne discute pas la SCI PSV, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier L'ESQUILETTE est en conséquence sérieusement contestable, le dommage trouvant son origine dans une partie commune spéciale du bâtiment C, ce que ne conteste pas l'appelante. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que la demande de la SCI PSV tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE à effectuer les travaux de gros oeuvre propres à remédier aux dommages subis par la SCI PSV et par suite, la demande de provision relative au préjudice de jouissance dont se plaint la SCI PSV, se heurtent aux contestations sérieuses relevées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE et les compagnies d'assurance. Il ne peut y avoir lieu à référé de ce chef. L'ordonnance doit être confirmée . Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles et également en ce qui concerne l'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La SCI PSV qui succombe doit être condamnée aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par Me ERMENEUX et Me MAGNE. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD ont exposé des frais de défense complémentaires en cause d'appel ; il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à leur profit à hauteur de 3000 euros selon modalités spécifiées au dispositif. LA SCI PSV doit être déboutée de sa demande sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions querellées, Y ajoutant, Condamne la SCI PSV aux dépens qui seront recouvrés par Me ERMENEUX et Me MAGNE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la SCI PSV à verser une indemnité de : - 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ESQUILETTE, - 3000 euros globalement à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA MMA IARD et ce, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SCI PSV de sa demande au titre des frais irrépétibles. la greffière le président