Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/09843 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XT7E
JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
S.A.S.U. AU CRETINIER CHEZ LAURENT
Monsieur [X] [N] [Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Martin DANEL, avocat au barreau de DUNKERQUE
DÉFENDERESSE :
Société RCK
Immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 482 088 077
[Adresse 1]
[Localité 3]
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Décembre 2023, avec effet au 13 Décembre 2023 ;
A l’audience publique du 13 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Septembre 2024 puis prorogé pour être rendu le 12 Novembre 2024
JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Novembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé, à effet du 2 janvier 2018, la société SCI RCK a consenti à la société AU CRETINIER SASU – CHEZ LAURENT, un bail commercial pour une durée de neuf ans, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], pour y exploiter l’activité de Boucherie-Chevaline-Charcuterie-Traiteur, moyennant le paiement d’un loyer annuel [en réalité, mensuel] de 541,67 euros, payable le 7 de chaque mois, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1 300 euros, à charge pour le bailleur d’effectuer à ses frais la mise aux normes électriques et la séparation des compteurs du magasin et des deux locations à l’étage.
Aux termes d’une ordonnance du 26 novembre 2019, le juge des référés de Lille a désigné Monsieur [R] [E] en qualité d’expert judiciaire, remplacé par Monsieur [K] [U] par ordonnance du 17 décembre 2019 et dont le rapport a été rendu en janvier 2021.
Selon ordonnance du 22 mars 2022, le juge des référés a ordonné à la société SCI RCK de faire procéder à ses frais au vu des devis produits, aux travaux de démolition, isolation et rénovation de la toiture et de son étanchéité, aux travaux sur le réseau d’assainissement et branchement d’eau ainsi qu'aux travaux de mise aux normes de l’installation électrique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance du 25 avril 2022.
Puis, selon ordonnance du 21 mars 2023, le juge des référés a notamment liquidé l’astreinte provisoire, condamné la société SCI RCK à payer au preneur la somme provisionnelle de 18 000 euros et lui a ordonné de procéder aux travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance du 31 mai 2023.
Enfin, par ordonnance du 12 juillet 2023, le juge de l’exécution de Lille a autorisé la SASU AU CRETINIER – CHEZ LAURENT à prendre une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers appartenant à la société SCI RCK pour sûreté conservation et avoir paiement de sa créance.
Par exploit d'huissier signifié le 20 octobre 2023, la SASU AU CRETINIER – CHEZ LAURENT a assigné la société RCK devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
Autoriser le preneur à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire,
Condamner au préalable la société RCK à verser à la société AU CRETINIER – CHEZ LAURENT, la somme de 129 113,75 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation et la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses établi le 20 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la société RCK n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
La clôture des débats est intervenue le 13 décembre 2023 par ordonnance du 20 décembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 13 mai 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024 prorogé au 12 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
I- Sur la demande au titre des travaux
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
En vertu de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article R.145-35 du code de commerce dispose en outre que ne peuvent être imputés au locataire :
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. »
En application de l’article 1222 du code civil, « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci.
Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. »
En l’espèce, outre l'obligation de délivrance conforme et les grosses réparations légalement à la charge du bailleur, la société civile immobilière RCK s’est engagée, aux termes du bail, à exécuter les « travaux électrique de mise en conformité du bâtiment-séparation électrique magasin et 2 locations à l’étage ». Il est stipulé aux conditions particulières que « le locataire a pris à sa charge quelques travaux : pose d’une cloison, et portes, pave de lames PVC et travaux de peinture sur la partie magasin et arrière labo, salle d’eau WC. Le propriétaire effectuera à sa charge la mise en norme électrique et autre, le locataire déduira les frais d’électricité de son loyer (compteur commun avec les locataires, facturées payées par le magasin en attente de travaux de séparation magasin et les deux locations ».
Le bailleur a été condamné par ordonnances de référé du juge des référés du 22 mars 2022 puis du 21 mars 2023 à procéder à ses frais au vu des devis produits et sous astreinte :
Aux travaux de démolition, isolation et rénovation de la toiture et de son étanchéité ;
Aux travaux sur le réseau d’assainissement et branchement d’eau ;
Aux travaux de mise aux normes de l’installation électrique.
La société RCK, bien que régulièrement assignée à l'adresse de son siège social, ne s'est pas constituée et ne s'est ainsi pas mise en mesure de justifier de la réalisation des travaux ordonnés.
Dès lors, compte tenu du manquement du bailleur à ses obligations légales et contractuelles, et à la persistance de ce manquement malgré deux ordonnances de référé lui imposant de procéder aux travaux, avec astreinte et malgré la liquidation de la première astreinte, il convient de faire droit à la demande de la société AU CRETINIER – CHEZ LAURENT tendant à être autorisée à procéder directement aux travaux précités.
La requérante demande « au préalable » la condamnation du preneur à lui verser la somme de 129 113,75 euros, en estimant qu'il s'agit de sommes qui lui sont dues.
Cependant, elle ne s'explique pas sur ce que recouvre cette somme, et ne produit aucun détail.
Elle évoque uniquement dans ses conclusions, qui ne répondent d'ailleurs pas aux exigences de l'article 768 du code de procédure civile, diverses sommes correspondant à des devis de travaux (93 935,30 euros et 17 178,45 euros) et l'astreinte liquidée à 18 000 euros.
Or, la société civile immobilière RCK a déjà été condamnée au paiement de l'astreinte et les devis, qui ne sont pas produits d'ailleurs, ne correspondent pas à des sommes dues.
Dès lors, la demande en paiement présentée, qui n'est étayée ni en droit ni en fait et qui est imprécise, sera rejetée.
II- Sur les demandes accessoires
La société RCK succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 800 euros.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
AUTORISE la société AU CRETINIER – CHEZ LAURENT à faire procéder conformément aux devis produits :
Aux travaux de démolition, isolation et rénovation de la toiture et de son étanchéité ;
Aux travaux sur le réseau d’assainissement et branchement d’eau ;
Aux travaux de mise aux normes de l’installation électrique.
Des locaux à usage commercial sis à [Localité 2] (59), [Adresse 4] ayant fait l’objet du contrat de bail entre la société RCK et la société AU CRETINIER – CHEZ LAURENT.
DÉBOUTE la société AU CRETINIER – CHEZ LAURENT de sa demande en paiement;
CONDAMNE la société RCK à payer à la société AU CRETINIER – CHEZ LAURENT la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société RCK aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
REJETTE toutes demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires, des parties.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Benjamin LAPLUME Aurélie VERON
