Cour de cassation, 04 avril 2012. 11-11.139

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'aucun titre ne conférait à M. X... la jouissance privative de la terrasse non mentionnée par l'état descriptif de division et que le contrat de réservation ne constituait pas un titre permettant de revendiquer un engagement contractuel pour les biens réservés qui n'étaient pas mentionnés dans l'acte de vente et qu'il appartenait à l'acquéreur de s'assurer que l'acte de vente était conforme à la réservation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que les aménagements de la terrasse constituaient l'appropriation d'une partie commune ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. X... avait percé un mur de refend pour transformer une fenêtre en porte-fenêtre pour permettre l'accès à une terrasse, partie commune, et retenu à bon droit que ces travaux constituaient une appropriation d'une partie commune, la cour d'appel qui en a exactement déduit que l'action se prescrivait par trente ans et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Parc des Raisses II, la somme de 2 000 euros et à la SCI Le Parc des Raisses II la somme de 800 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. X...à restituer à la copropriété, dans son état d'origine, la terrasse attenante à son appartement, à enlever tous les aménagements réalisés sur cette terrasse, à remettre en conformité son étanchéité en la recouvrant d'une couche de gravillons de quatre centimètres d'épaisseur, ainsi qu'à supprimer les deux portes-fenêtres y donnant accès et autres aménagements ouverts en façade ; Aux motifs qu'« aucun titre ne confère à monsieur X... la jouissance privative de la terrasse ; que l'état descriptif de division ne la mentionne pas ; que le contrat de réservation ne constitue pas un titre permettant de revendiquer un engagement contractuel pour les biens réservés qui ne sont pas mentionnés dans l'acte de vente ; que dès lors les aménagements de la terrasse faits au profit de monsieur X...et de ses auteurs constituent, non pas seulement des aménagements interdits d'une partie privative, mais l'appropriation d'une partie commune, aucun élément du dossier n'ayant conféré le caractère privatif, ne serait-ce que quant à la jouissance, à la terrasse litigieuse ; qu'il en résulte que l'action du syndicat est une action en revendication qui se prescrit par trente ans, et que, l'immeuble ayant été construit en 1992, l'action n'est pas prescrite ; que le jugement sera donc réformé de ce chef ; que le percement d'un mur de refend pour transformer une fenêtre en porte-fenêtre en vue de l'accès à la terrasse susdite constitue également une appropriation d'une partie commune ; que là encore, l'action est recevable ; qu'en l'absence de titre de jouissance privative de la terrasse, il convient de faire droit à la demande de ce chef ; que la demande de reconnaissance de la prescription acquisitive de jouissance de la terrasse ne peut qu'être rejetée en l'absence de juste titre de cette possession et moins de trente ans s'étant écoulés depuis la prise de possession » (arrêt attaqué, p. 3, antépénultième § à p. 4, § 4) ; Alors d'une part que, dans un acte notarié, les énonciations des parties relatives à la consistance des biens vendus, ne portant pas sur des faits personnellement constatés par l'officier public, ne font foi que jusqu'à preuve contraire ; qu'au cas présent, si la terrasse attenante à l'appartement était passée sous silence dans l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 29 novembre 1991 entre les auteurs de M. X...et la S. C. I. Parc des Raisses II, le caractère privatif de cette terrasse ressortait, en revanche, clairement du contrat préalable de réservation conclu entre les mêmes parties le 13 septembre 1991, ainsi que des plans d'exécution établis pour la construction du cinquième étage du bâtiment ; que, dans ses dernières conclusions d'appel, signifiées le 4 octobre 2010 (p. 6, § 3 à p. 7, § 8), M. X...faisait valoir qu'il s'inférait de ces éléments, conformément à ce qu'avaient retenu les premiers juges, que le défaut de mention de la terrasse litigieuse dans l'acte notarié de vente du 29 novembre 1991 était dû à une simple omission matérielle ; qu'en énonçant, pour dénier tout caractère privatif à la terrasse, que « le contrat de réservation ne constitue pas un titre permettant de revendiquer un engagement contractuel pour les biens réservés qui ne sont pas mentionnés dans l'acte de vente » (arrêt attaqué, p. 3, pénultième §), sans rechercher, comme elle y était invitée par les dernières conclusions d'appel de M. X..., si l'acte de vente n'était pas, à cet égard, affecté d'une omission purement matérielle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1319 du code civil ; Alors d'autre part qu'aux termes de l'article 42, premier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de cette loi entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'est personnelle, au sens de ce texte, l'action du syndicat tendant à la suppression d'ouvertures faites par un copropriétaire dans un mur commun de refend ; qu'en soumettant, au cas présent, à la prescription trentenaire l'action du syndicat des copropriétaires du Parc des Raisses II en tant qu'elle visait à obtenir la condamnation de M. X...à supprimer des portes-fenêtres réalisées, à la place de simples fenêtres, en perçant un mur commun de refend, au motif erroné qu'un tel aménagement constituerait une appropriation de partie commune, la cour d'appel a violé l'article 42, premier alinéa, précité ; Alors subsidiairement, à supposer la terrasse commune et la prescription de l'action du syndicat en tant que visant à la suppression des portes-fenêtres non acquise, qu'en cas de manquement du vendeur, dans le cadre de la vente par lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à son obligation de délivrance conforme des parties communes, l'obligation de mise en conformité ne saurait être mise à la charge d'un copropriétaire sous le prétexte que celui-ci retirerait un avantage particulier des éléments de parties communes non-conformes ; qu'ainsi, dans ses dernières conclusions d'appel, signifiées le 4 octobre 2010 (p. 10, § 11 à p. 11, § 12), M. X...faisait valoir qu'il n'avait pas, en toute hypothèse, à supporter la charge de l'enlèvement, sur le mur de refend de son appartement et la terrasse attenante, des aménagements mis en cause par le syndicat des copropriétaires, dès lors que ces aménagements avaient été réalisés sous la maîtrise d'ouvrage de la S. C. I. Parc des Raisses II, antérieurement à la livraison des parties communes intervenue le 10 juin 1992 ; qu'en condamnant M. X...à supprimer lesdits aménagements, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors subsidiairement encore que la prise de possession des lieux par l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement couvre, en l'absence de réserve, les défauts de conformité apparents ; qu'il s'ensuit, dans le cas d'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement, que le syndicat des copropriétaires qui a pris livraison, sans formuler la moindre réserve, de parties communes affectées d'un défaut de conformité apparent ne saurait ultérieurement obtenir leur mise en conformité, serait-ce à la charge d'un copropriétaire qui retirerait un avantage particulier des éléments de parties communes non-conformes ; qu'en ce sens, dans ses dernières conclusions d'appel, signifiées le 4 octobre 2010 (p. 11, pénultième § à p. 14, § 6), M. X...faisait valoir que les aménagements mis en cause par le syndicat des copropriétaires, bien qu'ayant été réalisés sous la maîtrise d'ouvrage de la S. C. I. Parc des Raisses II, antérieurement à la livraison des parties communes intervenue le 10 juin 1992, n'avaient donné lieu à aucune réserve lors de cette livraison, de sorte que le syndicat ne pouvait, de toute façon, pas en réclamer la suppression ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a, de plus fort, violé l'article 455 du code de procédure civile.