Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires à :
-Me Benjamin JAMI
-Me David-Olivier BAC
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/15497
N° Portalis 352J-W-B7G-CYTEX
N° MINUTE :
Assignation du :
26 Décembre 2022
JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic,
le Cabinet [T], S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811
DÉFENDERESSE
S.C.I. COM1DK
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me David-Olivier BAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0541
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/15497 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYTEX
DÉBATS
A l’audience publique du 05 Septembre 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI COM 1 DK est propriétaire des lots de copropriété n°25, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 et 54 d'un immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] a procédé à une sommation de payer les charges de copropriété pour un montant de 58.689, 66 euros.
Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] [Localité 4] a fait assigner la SCI COM 1 DK en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 10 mai 2023.
Par ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 3 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,
Vu les articles 1342-10 et 1343-5 du Code civil,
Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,
Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :
- DEBOUTER la société SCI COM1DK de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER la société SCI COM1DK au paiement d’une somme de 76.614,56 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse) ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- CONDAMNER la société SCI COM1DK au paiement d’une somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;
- CONDAMNER la société SCI COM1DK à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] - [Localité 4] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, la SCI COM 1 DK demande au tribunal de :
« Vu l’article 1345-5 du code civil,
AUTORISER la SCI COM 1 DK à s’acquitter de sa dette à l’égard du SDC [Adresse 1] relative aux charges de copropriété exceptionnelles au moyen de 23 échéances mensuelles de 1.500 € chacune, le solde étant réglé intégralement au moyen de la 24ème mensualité.
DONNER ACTE à la SCI COM 1 DK de son engagement de s’acquitter régulièrement de sa quote-part de charges courantes de copropriété trimestrielles en sus des 24 mensualités correspondant aux charges exceptionnelles.
DEBOUTER le SDC [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes accessoires, en particulier de sa demande de dommages et intérêts (5.000 €) qui ne correspond à aucun préjudice indemnisable et ne ferait qu’aggraver inutilement la situation financière de la SCI COM 1 DK ».
La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 janvier 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 5 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 - Sur la demande principale en paiement
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigible en application de comptes de charges exacts ; il soutient qu’il verse aux débats toutes les pièces d’usage en cette matière permettant de justifier du montant des sommes réclamées.
En réponse au moyen de défense relatif à l’inexactitude des comptes soulevé par la SCI COM 1 DK, en raison de la non prise en compte de certains règlements effectués par cette dernière, le syndicat des copropriétaires indique communiquer un décompte actualisé des sommes dues, au terme duquel il apparaît que ces sommes ont bien été imputées sur le compte de copropriétaire de cette société.
La SCI COM 1 DK, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives et responsives, ne conteste plus le montant de sa dette mais sollicite du tribunal les plus larges délais de paiement, exposant qu’elle est un débiteur impécunieux et de bonne foi, et qu’elle a déjà commencé à régler l’arriéré de sa dette en procédant spontanément à des règlements au syndicat des copropriétaires.
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Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI COM 1 DK est propriétaire des lots n°25, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 et 54 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] [Localité 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mai 2021, 23 juin 2022 et 18 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
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Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI COM 1 DK, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 76.614,56 euros, ce qu’elle ne conteste plus.
La SCI COM 1 DK ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
2 - Sur la demande indemnitaire
Le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI COM 1 DK de ses obligations.
En défense, la SCI COM 1 DK fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice spécifique qu’il aurait pu subir, distinct du simple retard de paiement ; et qu’une condamnation éventuelle ne ferait qu’aggraver sa situation financière, ne lui permettant pas d’honorer l’échéancier qu’elle sollicite du tribunal.
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L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
Sur ce
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI COM 1 DK a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de janvier 2020.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Décision du 07 Novembre 2024
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Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI COM 1 DK a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, qui sont en outre alléguées au soutien de sa demande de délais de paiement.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
3 – Sur la demande reconventionnelle de la SCI COM 1 DK de délai de grâce judiciaire en application de l’article 1343-5 du code civil
La SCI COM 1 DK expose que la dette de charges impayée procède d’appels de fonds exceptionnels, en raison du vote de l’assemblée générale des copropriétaires de travaux sur les parties communes, que cette SCI familiale n’a pas été en mesure d’honorer en raison de la soudaineté et l’importance des sommes dues.
Elle sollicite en conséquence un moratoire compatible avec ses capacités financières, soit 1.500 euros mensuels sur une durée de 23 mois, avec règlement intégral du solde à la 24ème mensualité, et fait valoir en outre sa bonne foi, comme en attestent ses paiements réguliers de 1.500 euros par mois déjà réalisés en cours de procédure.
Elle argue également de sa volonté de faire face aux échéances d’arriérés de charges, qui ressort de toutes les demandes de crédit aux organismes bancaires consultés qui lui ont opposé un refus de financement.
La SCI COM 1 DK fait en outre valoir qu’elle a proposé au syndic de négocier un échéancier amiable, pour solder sa dette, mais que la copropriété s’est toujours opposée aux délais de paiement, alors que cette demande d’échéancier est raisonnable et légitime au regard des appels de charges exceptionnelles et des efforts financier qu’elle s’engage à honorer.
Elle expose enfin que les époux [U], associés pour moitié au sein de la SCI COM 1 DK vont disposer d’une rentrée de fonds exceptionnelle provenant de la mise en vente de leur appartement situé à Antibes au prix de 330.000 euros.
En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et fait valoir que la copropriété, qui n’est pas responsable des difficultés financières de la SCI COM 1 DK, n’est pas en mesure d’absorber l’impact financier qui résulte de l’échéancier proposé sur la somme dont elle est débitrice, qui représente presque le double du budget de la copropriété ; les autres copropriétaires étant en outre contraints d’assumer les défauts de paiement de cette société qui a en réalité, de facto, déjà bénéficié de délais de paiement depuis l’assignation en date du 21 décembre 2022.
*
Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
Sur ce
Au soutien de sa demande en délai de paiement, la SCI COM 1 DK verse aux débats les pièces suivantes, s’agissant des revenus et des charges de cette société comme celle de ses associés, les époux [U] :
Pièce n°4 : Avis d’imposition sur le revenu 2022 Pièce n°5 : Avis de taxe foncière 2023 Pièce n°6 : Tableau amortissement – prêt n°1 Pièce n°7 : Tableau amortissement – prêt n°2 Pièce n°8 : Annonce PAP Pièce n°9 : Lettre de refus de CETELEM Pièce n°10 : Lettre de refus de COFIDIS Pièce n°11 : Lettre de refus de YOUNITED CREDIT Pièce n°12 : Email de M. [U] du 02/09/2022 Pièce n°13 : Attestation de l’expert-comptable de la SCI COM 1 DK
Il ressort de l’examen de ces pièces que le revenu mensuel des époux [U], parents de 3 enfants, s’élève à la somme de 6.193 euros, laissant en réalité subsister un reste à vivre de 2.454 euros, qui doit permettre à cette famille de subvenir à ses charges courantes.
Dès lors, la SCI démontre qu’elle est dans l’incapacité de s’acquitter de sa dette de charges en une seule fois ; elle propose en conséquence que le montant mensuel consacré à son apurement soit fixé à hauteur de 1.500 euros, en sus des charges courantes.
Le tribunal fait néanmoins observer qu’un étalement des paiements de la somme due par les débiteurs sur une durée de 24 mois, durée maximale des échéances que le juge peut accorder sur le fondement de l’article 1343-5 précité, s’élève à 3.192,27 euros, et que selon l’échéancier proposé par les débiteurs le solde de la dette pour le 24ème mois s’élèverait à (34.500 – 76.614,56) = 42.114,56 euros.
L’échéancier proposé est irréaliste au regard de la situation financière du débiteur telle qu’elle est exposée dans ses conclusions, la pièce produite relative à une vente en cours d’un autre bien immobilier consistant en une annonce publiée dans le journal PAP étant insuffisamment probante pour s’assurer du respect de cette dernière échéance.
Le syndicat des copropriétaires fournit en outre aux débats le procès-verbal de l’assemblée du syndicat des copropriétaires en date du 3 juillet 2023, qui atteste que :
- La dette de la SCI COM 1 DK à hauteur de 76.614,56 euros constitue une part non négligeable du budget voté par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 3 juillet 2023, à hauteur de 90.500,72 euros, principalement affecté à des travaux nécessaires sur des parties communes (résolution 5-8 p.11) ;
- L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires a voté en résolution 3 (p.5) l’autorisation au syndic de procéder à la saisie immobilière d’un ou plusieurs lots de la SCI COM 1 DK.
Il résulte dès lors des développements qui précèdent que l’examen des besoins du syndicat des copropriétaires créancier, qui n’a pas vocation à se substituer à un organisme de crédit pour la SCI COM 1 DK, en outre pour des sommes qui mettraient en péril son équilibre budgétaire ; au regard de la situation du débiteur, qui est en tout état de cause dans une situation financière de cessation des paiements telle qu’il ne serait pas en mesure d’honorer l’échéancier proposé, au regard des pièces qu’il verse aux débats, infère le rejet de sa demande au titre de l’article 1343-5 précité.
En conséquence, la SCI COM 1 DK sera déboutée de sa demande reconventionnelle en délais de paiements.
4- Sur les demandes accessoires
- Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4].
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI COM 1 DK, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Décision du 07 Novembre 2024
Charges de copropriété
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Tenue aux dépens, la SCI COM 1 DK sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI COM 1 DK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] les sommes de :
- 76.614,56 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus) ;
- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
DEBOUTE la SCI COM 1 DK de sa demande reconventionnelle en délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ;
CONDAMNE la SCI COM 1 DK aux entiers dépens de l’instance ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024
La Greffière La Présidente
