Cour de cassation, 04 juillet 2019. 18-20.780

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 juillet 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10240 F Pourvoi n° J 18-20.780 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Stock J. Boutique Jennyfer, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 11 avril 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Azalée, société par actions simplifiée, 2°/ à la société U..., société civile immobilière, toutes deux ayant leur siège [...], 3°/ à la société B...-V... et compagnie, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Stock J. Boutique Jennyfer, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Azalée, de la SCI Gaillard et de la société B...-V... et compagnie ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Stock J. Boutique Jennyfer aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Stock J. Boutique Jennyfer ; la condamne à payer à la société Azalée, la société civile immobilière U... et à la société B...-V... et compagnie la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Stock J. Boutique Jennyfer. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR fixé à la somme de 143 000 € par an HC et HT le montant du loyer révisé au 23 juillet 2012 du bail ; AUX MOTIFS QUE les parties conviennent que, le loyer révisé ayant été porté en 2012, par le jeu de l'indexation prévue par la clause d'échelle mobile insérée dans le bail, à la somme annuelle de 160 187,43 € en principal, cette augmentation s'élève à plus de 25 % par rapport au loyer initialement fixé, ouvrant droit à l'application des dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce autorisant la révision du loyer ; que selon le rapport d'expertise, les locaux sont situés dans la zone commerciale (ZAC) de Sainte-Geneviève-des-Bois, bien desservie par le RER C et un réseau d'autobus, au milieu de 160 enseignes de grande distribution ; que le bail désigne un local commercial au sein d'un immeuble d'une surface globale approximative d'environ 800 m² au rez-de-chaussée du bâtiment, plus précisément décrits aux termes des plans annexés aux présentes (lot n°3), et l'usage des emplacements de parking situés sur la parcelle ; que la destination des lieux est la commercialisation au détail d'articles de prêt-à-porter féminin, chaussures et accessoires s'y rapportant ; que l'expert a retenu une surface totale utile de 810m², se décomposant comme suit : - magasin : 300m², - locaux sociaux : 100 m²- entrepôt : 410 m², soit une surface pondérée de 453 m² ; que les parties appelantes font état d'une promesse synallagmatique de bail commercial régularisée entre les parties le 16 octobre 2012, aux termes de laquelle il était prévu deux conditions suspensives dont la réalisation était à la charge du preneur, l'une des conditions tenant à la demande et l'obtention d'une autorisation administrative d'ouverture d'une grande surface commercial auprès de la Commission Départementale d'Equipement Commercial (CDEC) avant le 31 mai 2003 ; qu'elles reprochent à Jennyfer d'avoir caché cet élément à l'expert, de ne pas avoir communiqué la décision de rejet du CDEC, alors qu'elle aurait pu user de son droit de recours contre cette décision auprès du président de la commission nationale d'équipements commerciaux ; qu'elles expliquent ne pas avoir été en mesure elles-mêmes de transmettre ces éléments à Mme F..., arguant que « trois bailleurs s'étant succédés, la transmission ainsi que l'examen des dossiers archivés n'ont pu être effectués qu'à la faveur d'un changement d'avocat » ; qu'elles en déduisent que la rédaction du bail définitif signé postérieurement à la décision de rejet démontre que les parties n'ont pas entendu renoncer pour autant à leurs accords initiaux et qu'en septembre 2011, un cabinet d'architecte mandaté par la société Jennyfer, s'adressait au bailleur par un mail auquel est annexé un plan décrivant les modifications de surfaces envisagées par sa mandante, duquel il s'avère que la quasi-totalité de la surface est affectée à un usage commercial ; qu'elles estiment donc que la société Jennyfer a pris à bail les locaux dans le but d'augmenter la surface commerciale aux dépens de celles dédiées à la réserve et aux locaux sociaux, qu'elle avait bien la possibilité d'exercer son activité commerciale sur la totalité des surfaces données à bail, et que sa décision de ne pas exploiter les surfaces litigieuses n'est pas opposable au bailleur ; que les appelantes en concluent que c'est dans une volonté commune des parties de transformation du dépôt en surface commerciale que le bail a été signé, et que c'est donc la surface totale de 660m² (hors locaux sociaux et entrepôts) qui doit être affectée au magasin, sans application de coefficient de pondération, et critiquent le jugement qui a qualifié de « simple projet » la commune intention des parties de procéder à des travaux permettant d'augmenter la surface d'accueil de la clientèle dans les proportions habituelles au regard de la surface totale du local ; qu'elles demandent donc qu'il soit procédé à. la pondération suivante : - magasin : 660m²x 1,00 = 660m², -- locaux sociaux et entrepôts : 150m²x 0,30 = 45 m², soit 705m² au total ; que l'intimée demande à la cour de confirmer le jugement de première instance qui retient une surface pondérée de 453 m², conformément aux recommandations faites par l'expert ; qu'elle soutient que la promesse synallagmatique de bail est sans objet suite à la régularisation du bail le 17 mars 2003, et que le bail commercial est le seul acte régissant les rapports contractuels entre les parties, qu'en conséquence la demande d'une autorisation administrative d'ouverture d'une grande surface commerciale auprès de la Commission Départementale d'Equipement Commercial (CDEC) et les plans d'agrandissement des surfaces commerciales effectué par le cabinet d'architecture ne rentrent pas en compte dans l'estimation de la surface de vente ; que Jennyfer affirme que l'affectation des lieux actuelle est rigoureusement identique à celle qui existait lors de la prise à bail des locaux, comme en justifie le plan des locaux produit par la partie adverse elle-même, que dans la partie entrepôt certains éléments comportent encore des étiquettes Q... B..., précédent exploitant et enseigne apparentée au bailleur, ce qui démontre sans équivoque que l'affectation des lieux n'a pas été modifiée par Jennyfer ; qu'elle ajoute que sa demande d'autorisation de la CDEC pour étendre la surface de vente de 300 m² à 660 m² a été déposée en date du 12 novembre 2002 avec l'accord du bailleur de l'époque, et que le refus de la CDEC de l'Essonne d'extension de la surface de vente datée du 30 janvier 2003 a été notifiée à la société Jennyfer le 12 février 2003; qu'ainsi lors de la signature du bail intervenue le 17 mars 2003, les parties savaient pertinemment que la société Jennyfer était dans l'impossibilité d'étendre sa surface de vente ; qu'elle rappelle que le bail ne comporte aucune obligation pour la société locataire d'augmenter sa surface de vente, et qu'en tout état de cause l'expert a considéré que les caractéristiques des locaux et leur présentation générale sont celles d'un entrepôt, et que la transformation de cette surface d'entrepôt en surface ouverte au public, « nécessiterait des travaux d'adaptation, création d'une partie pour la livraison, cloisonnement, ... » ; que s'agissant de la destination des lieux, elle indique qu'il s'agit d'une destination spécialisée conforme aux usages courants en matière de baux commerciaux ; que la cour relève que le bail signé le 17 mars 2003 porte sur un local d'une surface de 800 m² environ et a pour destination la « commercialisation au détail d'articles de prêt à porter féminin, chaussures et accessoires s'y rapportant » ; que le plan annexé à cet acte présente un lot n°3 uniforme sans affectation de surfaces ; que le plan daté de 1983 versé aux débats par les bailleurs n'est pas contractuel et ne saurait désigner les locaux tels qu'ils ont été donnés à bail, d'autant qu'il est antérieur de vingt ans de la prise à bail ; qu'il importe peu qu'une promesse synallagmatique de bail ait été conclue le 16 octobre 2002 sous conditions suspensives, dès lors qu'il est acquis que les parties sont passées outre ces conditions en signant un bail ferme et définitif qui régit leurs relations contractuelles ; que la clause du bail suivant laquelle « Il est en outre expressément prévu que le Preneur fait son affaire personnelle des éventuelles autorisations d'exploitation qu'il devrait devoir obtenir de la Commission Départementale d'Equipement Commercial compte tenu de la surface commerciale exploitée, sans que le refus de celles-ci puisse constituer une cause de résiliation du bail » ne saurait non plus s'entendre comme un engagement du preneur à augmenter la surface de vente de sa boutique, mais comme une possibilité qui lui est offerte de le faire ; que le courriel adressé au bailleur par un cabinet d'architecture le 19 septembre 2011, accompagné d'un plan du magasin, a pour objet une demande d'accord pour l'aménagement d'un accès destinés aux livraisons à l'arrière, afin de déposer une déclaration de travaux en ce sens, supposant une demande d'agrandissement de la surface de vente, démontrant ainsi que la surface louée pouvait parfaitement être affectée à la vente, moyennant comme l'a fait remarquer l'expert, quelques travaux d'aménagement ; que dès lors, seule la destination du bail, et les dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, qui apprécient les surfaces selon leur affectation à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux doivent être prises en considération ; qu'il peut être ajouté que le loyer annuel consenti à Jennyfer en 2003 de 121.960 € HT et HC pour 800m² de surface correspond au loyer d'une boutique et non à celui d'un entrepôt ; et que même si l'expert relève que la visite et la configuration des lieux l'ont incitée à considérer les locaux accessoires à usage d'entrepôt et de locaux sociaux, du fait des installations de stockage sur une partie avec des étiquetages J. B..., de la présence de deux portes sectionnelles pour la livraison des marchandises sur le côté droit du bâtiment, et de la nécessité de travaux d'adaptation en cas d'agrandissement de la partie à usage de réception de la clientèle, les locaux ont été loués pour leur totalité à usage de commerce, de sorte que les surfaces pondérées retenues seront les suivantes, les bailleresses admettant l'existence de de locaux sociaux et entrepôts pour une surface de 150m²: 660m² x 1 = 660m²p, 150m² x 0,30 45m²p, soit 705m²p ; qu'après avoir retenu un prix unitaire de 220 €/m²p, et appliqué une majoration de 2,5% pour autorisation de sous-location et une majoration de 2,5% du fait de la prise en charge par le bailleur de l'article 606 du code civil, les bailleresses concluent à une valeur locative annuelle de 155 400 € ; qu'en tenant compte de la surface pondérée estimée par l'expert et le juge en première instance, de l'accord entre les parties portant sur le prix de la valeur locative unitaire de 220 €/m²p, de la majoration pour autorisation de sous-location partielle ou totale et de la déduction de la taxe foncière, Jennyfer conclut à une valeur locative de 86 000 € ; que bien que le prix unitaire proposé par l'expert se situe dans une fourchette haute de prix en comparaison avec des magasins d'une superficie commerciale équivalente, puisqu'elle a pris en considération la disproportion des locaux sociaux et entrepôt par rapport à l'espace de vente, la cour ne peut qu'entériner l'accord des parties portant sur un prix unitaire de 220 €/m²p ; qu'il convient d'ajouter une majoration de 2,5% pour la clause de sous-location partielle ou totale autorisée, mais considérant que la clause mettant à la charge du bailleur les travaux prévus par l'article 606 du code de procédure civile n'est pas constitutive d'un avantage exorbitant pour le preneur, il ne sera appliqué aucune majoration à ce titre ; que l'usage commande de déduire la taxe foncière, qui incombe habituellement au bailleur, si celle-ci est mise à la charge du preneur ; que le loyer annuel sera donc calculé comme suit : 220 € x 705 m² = 155 100 € + 2,5% = 158 977 € - 15 962 € (taxe foncière 2012) = 143 015 € arrondis à 143.000 € ; 1/ ALORS QUE la pondération de la surface à retenir pour le calcul de la valeur locative doit s'effectuer selon l'exploitation effective des surfaces à la date de révision du loyer et non sur la seule affirmation du bailleur ; qu'il ressortait des conclusions des bailleresses que la surface de vente, lors de la signature du bail du 17 mars 2003, était de 300 m², les 510 m² restants étant réservés aux locaux sociaux et entrepôts ; que la cour d'appel a retenu que l'expert judiciaire désigné dans cette affaire avait lui-même retenu une surface de vente de 300 m², des locaux sociaux et un entrepôt pour 510 m² et conclu à une surface utile pondérée de 453 m² ; qu'il ressortait ainsi tant du rapport d'expertise judiciaire que des conclusions des bailleresses que les surfaces respectives de vente, de locaux sociaux et d'entrepôts étaient restées identiques par rapport à la destination et l'exploitation originaire des surfaces ; qu'en relevant de façon inopérantes, pour retenir une surface utile pondérée de 705m², que les bailleresses admettaient l'existence de locaux sociaux et entrepôts pour une surface de 150m2 et une surface de vente de 660m2, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce ; 2/ ALORS QUE le seul fait que Jennyfer ait demandé, en 2002, à la CDEC, une exploitation d'une surface de vente de 660m², ne permettait pas de retenir une surface de vente effective de 660m² à la date de révision du loyer dès lors que cette demande avait été refusée en janvier 2003, ainsi que le reconnaissaient les bailleresses, que cette demande et le refus du CDEC étaient antérieurs à la signature du bail, de sorte que seule l'exploitation des surfaces telles qu'existant lors de la prise de bail, non modifiées à la date de la demande de révision du loyer, ainsi qu'en attestait le rapport d'expertise judiciaire, devait être prise en compte, soit une surface de vente de 300 m² ; qu'en retenant une surface de vente de 660 m² qui avait été cependant refusée à Jennyfer, la cour d'appel a violé les articles L.145-33 et R. 145-3 du code de commerce.