Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 27 FEVRIER 2025
N° 2025 / 049
Rôle N° RG 22/16490
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKO5P
S.A.S. STE VALENIA PATRIMOINE
C/
S.A.R.L. COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Alexandra
BOISRAME
- Me Gaëtan LE
MERLUS
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Président du TJ d'AIX-EN-PROVENCE en date du 29 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01327.
APPELANTE
S.A.S. VALENIA PATRIMOINE
demeurant [Adresse 6] - [Localité 2]
représentée par Me Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat postulant au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et Me Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
S.A.R.L. COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER en sa qualité de syndic de l'immeuble [Adresse 4] [Localité 8], demeurant [Adresse 1] - [Localité 8]
représentée par Me Gaëtan LE MERLUS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Adrian CANDAU, conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Madame Carole MENDOZA Conseillère
Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Christiane GAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.
ARRÊT
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
La société VALENIA PATRIMOINE a acquis plusieurs lots dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 8]. Elle a entrepris des travaux de rénovation et de création d'un quatrième niveau.
La SARL la Compagnie d'Investissements Immobiliers (C2I) est, quant à elle, propriétaire de plusieurs lots, notamment du local commercial au rez-de-chaussée de cet immeuble, locale loué à la société PERENE, ainsi que de lots dans l'immeuble situé au numéro 63 de ce même boulevard.
La SARL C2I est également syndic des deux immeubles.
Des difficultés sont survenues dans le cours de l'exécution des travaux de rénovation et de création d'un niveau supplémentaire.
Un autre immeuble voisin, situé au numéro [Adresse 3], a également subi d'importants désordres. Une expertise judiciaire a été ordonnée et est en cours dans le cadre d'une procédure distincte.
Par exploit d'huissier délivrée le 02 septembre 2022, la SARL la Compagnie d'Investissements Immobiliers a assigné la société VALENIA PATRIMOINE, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins notamment de :
Mettre en sécurité le chantier situé [Adresse 4] par l'installation de tout procédé de nature à empêcher de nouvelles infiltrations,
Mettre l'immeuble hors d'eau, hors d'air (bouchage des ouvertures, étanchéité complète de la couverture provisoire),
Protéger les boiseries qui ont été mises à nu,
Reprendre le chantier.
Par ordonnance en date du 29 novembre 2022, le Juge des référés du Tribunal judiciaire d'AIX EN PROVENCE décide :
DECLARONS irrecevable l'attestation de M. [J] [O], communiquée par la société C21, par RPVA le 07 novembre 2022,
CONDAMNONS la société Valenia Patrimoine à faire sécuriser le chantier entrepris dans l'immeuble situé [Adresse 4], à prendre toutes mesures utiles afin d'assurer la couverture provisoire de l'immeuble pendant l'exécution des travaux et éviter le renouvellement des dégâts des eaux constatés dans le local commercial occupé par la société Perene,
DISONS n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte,
DESIGNONS, pour constater l'exécution de ces mesures, M. [G] [B], demeurant [Adresse 9] ' [Localité 8],
DISONS que l'expert désigné déposera son rapport de constatations écrit au greffe de ce Tribunal' dans le délai de six mois suivant sa saisine, et en adressera copie aux parties ou à leurs représentants,
DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, ou d'office,
DISONS que la société Valenia Patrimoine devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal la somme de 2.000 euros H.T à valoir sur la rémunération de l'expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l'expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d'expertise ;
DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par la société Valenia Patrimoine dès que l'expert lui aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe ;
DISONS que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DISONS qu'à l'issue de cette réunion, l'expert, après en avoir avisé les parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l'expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant le versement d'une consignation supplémentaire,
DISONS qu'en cas d'empêchement, retard ou refus de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,
CONDAMNONS la société Valenia Patrimoine à payer à la société C21 les sommes de :
9.240euros toutes taxes comprises à titre de provision à valoir sur les frais déboursés pour sécuriser l'immeuble et reprendre certains désordres occasionnés,
2.000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision de la société Valenia Patrimoine,
CONDAMNONS la société Valenia Patrimoine aux dépens de l'instance, sauf décision ultérieure du juge du fond.
Par déclaration en date du 12 décembre 2022, la société VALENIA PATRIMOINE a formé appel de cette décision à l'encontre de la Cie D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER en ce qu'elle a :
condamné la Société VALENIA PATRIMOINE à faire sécuriser le chantier entrepris dans l'immeuble situé [Adresse 4], à prendre toutes mesures utiles afin d'assurer la couverture provisoire de l'immeuble pendant l'exécution des travaux et éviter le renouvellement des dégâts des eaux constatés dans le local commercial occupé par la STE PERENE,
Dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation sous astreinte,
Désigné pour constater l'exécution de ces mesures, Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 9] [Localité 8],
Dit que l'expert désigné déposera son rapport de constatations écrit au Greffe de ce Tribunal dans le délai de six mois suivant sa saisine, et en adressera copie aux parties ou à leurs représentants,
Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, où d'office,
Dit que la STE VALENIA PATRIMOINE devra consigner entre les mains du Régisseur d'avances et recettes de ce Tribunal la somme de 2000.00 € HT, à valoir sur la rémunération de l'expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l'expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d'expertise,
Dit que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par la STE VALENIA PATRIMOINE dès que l'expert lui aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,
Dit que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l'expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant le versement d'une consignation supplémentaire,
Dit qu'en cas d'empêchement, retard ou refus de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête, Condamné la STE VALENIA PATRIMOINE à payer à la STE C2I les sommes de : 9.240,00 € toutes taxes comprises à titre de provision à valoir sur les frais déboursés pour sécuriser l'immeuble et reprendre certains désordres occasionnés, 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision de la STE VALENIA PATRIMOINE,
Condamné la STE VALENIA PATRIMOINE aux dépens de l'instance, sauf décision ultérieure du Juge du fond.
***
Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :
Par conclusions notifiées le 28 février 2023, la SAS VALENIA PATRIMOINE demande à la Cour de :
Vu l'article 1240 du Code civil
Les articles 455, 458, 834 et 835 CPC
Recevoir la société VALENIA en son appel, le déclarer recevable et ses demandes bien fondées,
A TITRE PRINCIPAL ET IN LIMINE LITIS :
ANNULER l'ordonnance de Référé n° 22/01327 du Président du TJ d'AIX EN PROVENCE en date du 29 Novembre 2022
A TITRE SUBSIDIARE
INFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance de Référé n° 22/01327 du Président du TJ d'AIX EN PROVENCE en date du 29 Novembre 2022, en ce que :
-la Société VALENIA PATRIMOINE a été condamnée à faire sécuriser le chantier entrepris dans l'immeuble situé [Adresse 4], à prendre toutes mesures utiles afin d'assurer la couverture provisoire de l'immeuble pendant l'exécution des travaux et éviter le renouvellement des dégâts des eaux constatés dans le local commercial occupé par la STE PERENE,
-Désigné pour constater l'exécution de ces mesures, Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 9] [Localité 8],
-Dit que l'expert désigné déposera son rapport de constatations écrit au Greffe de ce Tribunal dans le délai de six mois suivant sa saisine, et en adressera copie aux parties ou à leurs représentants,
-Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, où d'office,
-Dit que la STE VALENIA PATRIMOINE devra consigner entre les mains du Régisseur d'avances et recettes de ce Tribunal la somme de 2000.00 € HT, à valoir sur la rémunération de l'expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l'expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d'expertise,
-Dit que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par la STE VALENIA PATRIMOINE dès que l'expert lui aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,
-Dit que lors de la première ou, au plus tard, de la deuxième réunion des parties, fera connaître au juge chargé du contrôle de l'expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera le cas échéant le versement d'une consignation supplémentaire,
-Dit qu'en cas d'empêchement, retard ou refus de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,
-Condamné la STE VALENIA PATRIMOINE à payer à la STE C2I les sommes de : 9.240,00 € toutes taxes comprises à titre de provision à valoir sur les frais déboursés pour sécuriser l'immeuble et reprendre certains désordres occasionnés, 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision de la STE VALENIA PATRIMOINE,
-Condamné la STE VALENIA PATRIMOINE aux dépens de l'instance, sauf décision ultérieure du Juge du fond.
Statuant à nouveau,
DEBOUTER la société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER de l'ensemble de ses prétentions
EN TOUTES HYPOTHESES :
CONDAMNER reconventionnellement la société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER au paiement d'une provision de 5000 euros.
CONDAMNER la société COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l''article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
***
Par ordonnance d'incident en date du 16 mai 2024, la Présidente de la chambre 1-4 de cette Cour :
Dit irrecevable la demande de radiation de l'affaire de la SARL C2I
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Met les dépens de l'incident à la charge de la SARL C2
***
Par conclusions notifiées le 29 octobre 2024, la société VALENIA maintient ses prétentions initiales et demande en outre à la Cour :
A TITRE PRINCIPAL ET IN LIMINE LITIS :
- ANNULER l'ordonnance de Référé n° 22/01327 du Président du TJ d'AIX EN PROVENCE en date du 29 Novembre 2022 et par conséquent condamner la COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER à rembourser tous les frais d'expertise judiciaire
- CONDAMNER la COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER à rembourser tous les frais d'expertise judiciaire.
Elle fait valoir que l'ordonnance contestée doit être annulée pour violation du droit à un procès équitable, notamment en ce que cette décision n'a pas répondu à plusieurs de ses arguments.
Subsidiairement, elle soutient que l'ordonnance doit être infirmée en ce qu'aucune pièce ne permet de considérer avec certitude que les désordres allégués sont imputables à des travaux qu'elle aurait réalisés, la toiture étant étrangère aux infiltrations survenues sur l'immeuble n°61.
Elle considère qu'elle avait justifié de la mise en sécurité de l'immeuble sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise à cette fin ; que l'intérêt de cette expertise était donc contestable ; elle considère également que l'ordonnance doit être infirmée en ce qu'elle a décidé du versement d'une provision à la société C2I. Elle conclut enfin qu'elle est fondée à solliciter la condamnation de la société C2I à lui verser une provision en réparation du dommage causé par le fait qu'elle est intervenue sans autorisation sur sa propriété.
Par ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2024, la COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILEIR (C2I) demande à la Cour de :
Vu les articles 834, et 835 du cpc
Vu l'ordonnance entreprise
Vu les pièces versées aux débats
En référé tous droits des parties au principal étant réservés, la concluante sollicite de la Cour d'Appel de bien vouloir :
CONFIRMER l'ordonnance rendue le 29 novembre 2023 en ce qu'elle a :
CONDAMNE la société VALENIA PATRIMOINE à faire sécuriser le chantier entrepris dans l'immeuble situé [Adresse 4] à prendre toutes mesures utiles afin d'assurer la couverture provisoire de l'immeuble pendant l'exécution des travaux et éviter le renouvellement des dégâts des eaux constatés dans le local commercial occupé par la société Pérene
CONDAMNE la société VALENIA PATRIMOINE au paiement d'une provision d'un montant de 9.420 euros au titre des frais exposés
CONDAMNE la société VALENIA PATRIMOINE au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc outre les dépens
DESIGNE pour constater l'exécution de ces mesures M. [G] [B] REJETE les demandes reconventionnelles de la société VALENIA
EN CONSEQUENCE
DECLARER la compagnie d'investissements immobilier recevable et bien fondée en son appel incident
CONDAMNER la société VALENIA à procéder aux travaux de remise en état du pavé de verre et d'étanchéité de la terrasse située dans la cour commune dont elle a la charge de l'entretien
CONDAMNER la société VALENIA à justifier de l'étanchéité réalisée par la production d'un constat réalisé par un homme de l'art
CONDAMNER la société VALENIA au paiement d'une provision d'un montant de 18.041,50 euros, outre internet et anatocisme sur ces sommes à compter de leur paiement par la société C2I, à valoir sur l'indemnisation définitive de ses préjudices
CONDAMNER la société VALENIA au paiement de la somme de 3.000 euros en raison des préjudices causés par la mauvaise exécution des travaux et le retard pris pour remédier aux désordres causés
CONDAMNER la VALENIA au paiement de la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc outre les entiers dépens en ce compris le cout du constat d'huissier, du 10 mai 2022 distraits au profit de Me Le Merlus sur son offre de droit
Elle conclut en premier lieu à l'absence de nullité de l'ordonnance attaquée dont elle considère qu'elle est parfaitement motivée en droit et en fait. Elle soutient que la mise en sécurité et les travaux de couverture de l'immeuble n'ont pas été réalisés ; que les infiltrations survenues sont bien imputables aux travaux de surélévation engagés par la société VALENIA. Elle considère donc que la décision contestée doit être confirmée et conclut également à la condamnation de la société VALENIA au paiement des sommes qu'elle a dû engager pour couvrir les dégâts et au titre de la prise en charge des frais d'expertise rendus nécessaires.
L'affaire a fait initialement l'objet d'une fixation à bref délai par avis donné aux parties le 2 février 2023.
Par arrêt en date du 30 janvier 2025, la présente chambre a ordonné une réouverture des débats afin de renvoyer l'affaire devant la même chambre autrement composée.
L'affaire a été appelée en dernier lieu à l'audience du 12 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la nullité de l'ordonnance de référé :
La société VALENIA invoque donc la nullité de l'ordonnance de référé en se fondant sur le principe du droit à un procès équitable et sur les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. Elle expose qu'en page 7 et 8 de ses conclusions devant le juge des référés elle a développé des moyens qui constituaient l'essentiel de ses arguments de défense :
' le fait qu'aucune des pièces versées aux débats ne permettait d'établir que les dégradations invoquées par la société C2I, et affectant l'immeuble situé au [Adresse 4], étaient de son fait.
' Le fait que la société C2I ne démontrait pas qu'elle avait effectivement procédé au paiement des sommes mentionnées dans les factures produites.
' Le fait que la société C2I ne démontrait pas que ces factures étaient effectivement relatives à la réalisation de travaux rendus nécessaires pour sécuriser l'immeuble situé au [Adresse 4].
La société VALENIA expose en outre que devant le juge des référés, elle a invoqué le fait qu'elle n'avait pas été informée des travaux réalisés dans sa propriété et que la société C2I n'avait jamais sollicité que les poutres de l'immeuble implanté au [Adresse 4] soient étayées ; qu'en outre, elle a produit un rapport du Cabinet DEKRA selon lequel le plancher ne présentait pas de désordre permettant de remettre en cause sa solidité et qu'elle réfutait les conclusions de Monsieur [U], du BET Tiercelin, en rappelant qu'aucune expertise n'avait été menée à son contradictoire. Elle reproche ainsi au premier juge de n'avoir pas répondu à ces arguments, ni expressément, ni même implicitement et conclut donc à l'annulation de la décision pour défaut de motivation.
La société C21 oppose que l'ordonnance est parfaitement motivée en droit et en fait.
Selon l'article 455 du Code de procédure civile, « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.
Il énonce la décision sous forme de dispositif ».
En application de cet article, le défaut de motivation ou le recours une motivation ne remplissant pas les critères de validité est sanctionné par la nullité du jugement.
Sur l'imputabilité des dégradations invoquées par la société C2I : la juge des référés a indiqué dans sa décision que « les éléments produits par la société C21 démontrent donc l'existence d'un trouble manifestement illicite imputable aux travaux entreprise par la société Valenia Patrimoine » Elle indique également que « la société C21 justifie que les immeubles situés aux numéros 61 et 63 ont aussi fait l'objet d'importants désordres susceptibles d'avoir été occasionnés par les travaux entrepris par la société Valenia Patrimoine (voir notamment les échanges de mails avec M. [O] faisant état de dégâts des eaux récurrents, le constat d'huissier du 5 mai 2022, la procédure de référé de l'immeuble [Adresse 3], préconisation de M. [H]) » ». Par l'emploi de cette formule précise et circonstanciée, il ne peut qu'être considéré que le premier juge, au terme d'une analyse des pièces produites, a retenu d'une part les éléments constitutifs d'un trouble et, d'autre part l'imputabilité de celui-ci à la société VALENIA. Se fondant sur des considérations de fait intégrées au débat, la juge des référés a donc répondu à cet argument.
Sur le paiement des factures produites par la société C2I : la société VALENIA soutient donc avoir développé en première instance un moyen selon lequel « la société C21 ne démontrait pas qu'elle avait effectivement procédé au paiement des sommes mentionnées dans les factures qu'elles produisaient ». Elle précise que ce moyen faisait partie de ceux qui « constituaient l'essentiel de ses arguments de défense », cela « en page 7 et 8 de ses conclusions ». Elle verse aux débats ses conclusions de première instance sous le numéro de pièce 19. En tête de page 7 de ces conclusions il est mentionné :
« Deuxièmement, il en va évidemment de même des factures produites censées justifier des dépenses qu'aurait exposées la société C21 pour remédier à ces prétendus désordres ».
Quelques paragraphes au-dessus, en p.6 de ses conclusions, la société VALENIA avait indiqué :
« Premièrement, aucune pièce versée aux débats ne permet d'établir que ces dégradations seraient le fait de la SA VALENIA alors même que la société C21 réalise des travaux de surélévation de la toiture pour son propre compte au [Adresse 7] ! ».
Il se déduit alors de l'articulation de ces deux paragraphes que la société VALENIA a entendu soutenir devant le premier juge qu'aucune pièce versée aux débats n'était de nature à établir que les factures produites pouvaient justifier des dépenses qui auraient été engagées par la société C21 pour remédier à ces prétendus désordres ; le premier juge n'aurait donc pas répondu à ce moyen.
Il convient de rappeler que par application de l'article 768 du Code de procédure civile, « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions ».
Saisi d'un moyen appuyant la demande visant à faire reconnaître une contestation sérieuse et consistant à dire que la société C21 ne démontrait pas que les factures produites permettaient de justifier des dépenses qu'elle aurait exposées, le premier juge a cependant reçu la société C21 dans sa demande visant à obtenir le remboursement des « frais déboursés pour sécuriser l'immeuble et reprendre certains désordres occasionnés ».
Il en résulte que la juge des référés a nécessairement pris en compte dans sa décision lesdites factures et en a fait une appréciation contraire à celle soutenue par la société VALENIA sans qu'un défaut de motivation ne puisse être reproché à ce titre.
La même appréciation peut en l'espèce être portée quant au fait que la juge des référés n'aurait pas répondu au moyen selon lequel la société C2I ne démontrait pas que ces factures étaient effectivement relatives à la réalisation de travaux rendus nécessaires pour sécuriser l'immeuble situé au [Adresse 4].
Ainsi, en accueillant la prétention de la société C2I, la juge des référés a bien répondu au moyen développé par la société VALENIA qui tendait à faire juger que C2I ne justifiait pas des sommes engagées pour remédier aux désordres.
Sur les travaux réalisés dans les locaux appartenant à la société VALENIA et le rapport du Cabinet DEKRA : au titre de ces points, la société VALENIA soutient qu'il n'a pas été répondu au moyen selon lequel elle n'avait pas été informée des travaux réalisés dans sa propriété.
De ses conclusions de première instance, il ressort que la SAS VALENIA avait en effet présenté une demande reconventionnelle en vue d'obtenir le versement d'une somme provisionnelle de 5.000€ à valoir sur le remboursement de « son préjudice tenant à l'intervention non autorisée et non justifiée de la C21 sur sa propriété ». A titre de moyen à l'appui de cette prétention, il était soutenu que la société C21 était intervenue unilatéralement et sans autorisation préalable sur son chantier en violation de son droit de propriété, occasionnant ainsi un trouble manifestement illicite.
De façon explicite, la juge des référés a considéré que :
« l'atteinte au droit de propriété de la société Valenia Patrimoine n'est pas indubitablement établie eu égard aux désordres occasionnés par les travaux qu'elle a entrepris. Il n'y a donc lieu à référé sur sa demande reconventionnelle de provision ».
Le rapport DEKRA a de surcroît été pris en compte par la juge des référés dans son ordonnance.
La société VALENIA est donc manifestement infondée à soutenir un défaut de motivation de la première décision à ce titre.
Sur les conclusions de Monsieur [U] : la société VALENIA soutient enfin que la juge des référés n'a pas répondu au fait qu'elle « réfutait les conclusions de Monsieur [U], du BET Tiercelin, et rappelait qu'aucune expertise n'avait été menée à son contradictoire ».
Sur le fait qu'aucune expertise n'aurait été menée à son contradictoire, il y a lieu de relever que les conclusions soumises par la société VALENIA au juge des référés ne comportaient aucune demande à ce titre. En l'absence de prétention, cette seule observation ne peut pas avoir été constitutive d'un moyen auquel il y avait lieu d'apporter une réponse motivée.
Quant aux réfutations invoquées, celles-ci apparaissent en effet dans les écritures soumises au juge des référés sous la forme d'une considération quant à la valeur probante d'un mail émanant de Monsieur [U] relatif à l'origine des dégradations ; la juge des référés ayant apprécié cette question de l'origine des dégradations par référence aux pièces produites, aucun défaut de motivation ne peut être allégué à ce titre. Quant à la mention du BET Tiercelin, aucune explication n'est apportée par la société VALENIA sur le fait qu'un moyen aurait été développé à ce titre devant la juge des référés.
Ainsi, la demande de nullité de la première décision, manifestement infondée, a lieu d'être strictement rejetée.
Sur la demande d'infirmation de l'ordonnance :
En application de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Selon l'article 835 du même Code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
En vue d'obtenir l'infirmation de l'ordonnance de référé, la société VALENIA soutient qu'il n'est établi par aucune pièce du dossier que les désordres allégués soient de son fait ; que si elle a en effet, lors de la réalisation de travaux, accidentellement endommagé l'immeuble situé [Adresse 3], il ne peut pas s'en déduire que cet incident soit à l'origine des infiltrations affectant l'immeuble situé au n°61.
Il y a lieu de rappeler que la SAS VALENIA PATRIMOINE a fait réaliser des travaux de rénovation et de surélévation sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] ; c'est lors de l'exécution de ces travaux que des infiltrations ont été constatées dans les niveaux inférieurs de l'immeuble, notamment dans le local commercial situé au rez-de-chaussée. Il est constant qu'au cours de ce chantier, une poutre métallique a été encastrée de façon accidentelle dans le mur pignon mitoyen de la copropriété du [Adresse 3].
L'action en référé ayant donné lieu à l'ordonnance contestée a été engagée par la SARL C2I en vue d'obtenir une mise en sécurité de ce chantier ; selon ses conclusions n°2 produites dans l'instance de référé, la SARL C2I intervenait pour son compte et en sa qualité de syndic bénévole en exercice des immeubles situés [Adresse 5] à [Localité 8] ; c'est également sous ces deux qualités qu'elle conclut en cause d'appel. La société C2I est propriétaire du local commercial dans lequel les infiltrations ont été constatées.
Les infiltrations subies à plusieurs reprises dans le local commercial dont la société C2I est propriétaire ont donné lieu à des échanges de courriels dès le mois d'octobre 2021 sans que les architectes de la société VALENIA n'aient reconnu que ces infiltrations proviennent des travaux entrepris dans les étages de l'immeuble. Par courrier en date du 7 juillet 2022, la SARL C2I a adressé plusieurs reproches à la société VALENIA quant aux conditions de déroulement du chantier et aux préjudices en résultant. Des dégradations ont ainsi été constatées par procès-verbal de constat en date du 5 mai 2022.
Il est versé aux débats un compte rendu de réunion du 5 avril 2022 établi par Monsieur [B], expert désigné par ordonnance de référé du 10 mars 2022 dans une procédure engagée au titre de l'immeuble n°[Adresse 3]. En page 7 de ce compte rendu, une photo du chantier réalisé au 61 montre la nature du chantier en cours à partir du 2ème étage. Une bâche est posée sur des structures de charpente.
Les pièces produites mettent en lien les travaux entrepris dans l'immeuble par la société VALENIA et les infiltrations qui ont donné lieu au litige, notamment du fait de l'absence de mise hors d'eau et hors d'air du chantier. Ainsi, selon les courriels émis par la société VALENIA et l'architecte Monsieur [H] en 2022 et 2023, il était toujours question de la réfection de la toiture et du châssis de toit et du fait que le bâchage réalisé ne permettait pas une protection du chantier sur une longue durée.
Le rapport d'expertise de Monsieur [B] en date du 28 mai 2024 met en lien la réalisation des travaux litigieux avec les infiltrations subies dans le local de la SARL C2I ; il est fait état du fait que les mesures prescrites par l'ordonnance du 29 novembre 2022 ont été exécutées par la société VALENIA.
Il n'y a pas lieu, dans le cadre d'une procédure de référé, d'apprécier le fond du litige. En tout état de cause, des éléments mentionnés supra, il apparaît que le premier juge a justement retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite imputable aux travaux entrepris par la société VALENIA PATRIMOINE et qu'il y avait lieu de condamner celle-ci à faire sécuriser le chantier.
L'ordonnance sera confirmée sur ce point.
Concernant la demande d'expertise : la société VALENIA soutient que le premier juge a statué ultra petita et a ordonné une mesure dont l'utilité est contestable dès lors qu'il a été procédé à la mise en sécurité de l'immeuble.
Le rapport de Monsieur [B] a été déposé le 28 mai 2024. Il répond au chef de mission qui consistait à constater l'exécution de mesures de sécurisation du chantier par la société VALENIA.
A la demande d'infirmation de la décision s'agissant de l'expertise ordonnée, la société VALENIA ajoute une demande de condamnation de la société C2I au remboursement des frais d'expertise.
Compte tenu du fait que l'expertise confiée à Monsieur [B] a été réalisée et que le premier juge a justement ordonné celle-ci en l'état de la nécessité de procéder aux travaux de sécurisation du chantier et de s'assurer de la bonne réalisation de cette mise en sécurité, il y a lieu de confirmer l'ordonnance contestée sur ce point.
Concernant la condamnation au versement d'une provision : la SAS VALENIA PATRIMOINE soutient que les la société C2I n'a pas démontré qu'elle avait effectivement procédé au paiement des sommes mentionnées dans les factures versées aux débats et que ces factures étaient nécessaires pour sécuriser l'immeuble du [Adresse 4] ; elle soutient notamment le fait que la société C2I ne pouvait pas agir en remboursement de sommes prétendument exposées sans exciper de sa qualité de syndic bénévole.
La société C2I oppose que la décision doit être confirmée s'agissant de la provision qui lui a été allouée compte tenu des frais engagés pour remédier aux dégâts occasionnés par le chantier ; elle précise qu'elle a bien agi dans l'intérêt de la copropriété afin de préserver l'intérêt de l'immeuble et qu'elle a financé ces travaux en sa qualité de syndic de celui-ci. Elle sollicite en outre la condamnation de la société VALENIA au paiement d'une provision de 18.041,50€ outre intérêts et anatocisme au vu des travaux dont elle justifie le financement.
Elle verse aux débats :
une facture FG EQUITEAM en date du 4 janvier 2023 d'un montant de 2.880€ TTC au titre de la location d'étais pour les mois d'octobre à décembre 2022 pour le [Adresse 4],
une facture d'un montant de 1.611,50€ de la société FG EQUITEAM au titre de frais de remise en état de l'immeuble [Adresse 7],
une facture de 1.440€ du bureau d'études TIERCELIN en date du 7 novembre 2022 relatif à une étude d'exécution pour la surélévation de l'immeuble au [Adresse 7] et mise en sécurité de l'immeuble au [Adresse 4].
En l'état de la mise en sécurité de l'immeuble telle qu'elle a été constatée par l'expert et au vu des factures produites qui, pour partie, concernent également l'immeuble situé au [Adresse 7], il apparaît que la détermination des sommes engagées par la société C2I et susceptibles d'être prises en compte dans le présent litige relève de l'appréciation du fond de l'affaire.
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de provision supplémentaire.
En l'état des travaux d'ores et déjà réalisés en vue de mettre un terme aux dégâts et en l'état des justificatifs produits par la société C2I, la provision allouée par la juge des référés sera toutefois confirmée.
Sur la demande reconventionnelle de la SAS VALENIA PATRIMOINE :
La SAS VALENIA conclut à la condamnation de la société C2I à lui payer la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour violation de son droit de propriété et soutient que le constat d'huissier en date du 28 septembre 2022 caractérise une intervention unilatérale et sans autorisation sur son chantier ; que par ailleurs, les aménagements provisoires ont rendu la reprise du chantier plus difficile et sont à l'origine de frais supplémentaires.
L'atteinte au droit de propriété dont se prévaut la SAS VALENIA n'est en l'espèce pas manifestement caractérisée dès lors qu'il n'est pas établi dans quelles circonstances le constat du 28 septembre 2022 a pu être réalisé en portant une atteinte à la propriété de cette société. Son appréciation et l'évaluation, le cas échéant, du préjudice en résultant relèvent donc de l'analyse au fond du dossier. Dès lors, la SAS VALENIA ne caractérise pas, en l'espèce, l'existence d'une obligation non sérieusement contestable de la société C2I à son égard au titre d'une telle atteinte à son droit de propriété.
Il convient de confirmer la décision contestée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Sur les demandes annexes :
Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner la SAS VALENIA qui succombe en son appel à payer à la société C2I une somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle sera en outre condamnée aux entiers dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du Tribunal judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 29 novembre 2022 ;
Y ajoutant,
Déboute la SARL COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER de sa demande de provision supplémentaire ;
Condamne la SAS VALENIA PATRIMOINE à payer à la SARL COMPAGNIE D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIER une somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SAS VALENIA PATRIMOINE aux dépens de l'instance ;
Alloue aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de la distraction des dépens.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Mme Christiane GAYE, greffier auquel la
minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La greffière La présidente
