Cour d'appel, 21 septembre 2023. 21/01553

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 21 Septembre 2023 N° RG 21/01553 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GYMR Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 07 Juin 2021, RG 20/01105 Appelante SCCV VUE [Localité 33], dont le siège social est sis [Adresse 27] prise en la personne de son représentant légal Représentée par la SELARL VICHI GAIRAUD, avocat postulant au barreau d'ANNECY et Me Cyrille TCHATAT, avocat plaidant au barreau de PARIS Intimés M. [N] [J] [W] né le 18 Mars 2002 à [Localité 31], demeurant [Adresse 9] M. [J] [X] [W] né le 19 Septembre 2003 à [Localité 38], demeurant [Adresse 9] M. [T] [M] [W] représenté par ses administrateurs légaux M. [S] [W] et Mme [G] [L] né le 09 Décembre 2005 à [Localité 25] - ROYAUME UNI, demeurant [Adresse 9] M. [F] [C] [Y] né le 05 Mai 1969 à [Localité 35], demeurant [Adresse 28] Mme [E] [V] [O] née le 02 Décembre 1968 à [Localité 29], demeurant [Adresse 28] Le syndicat des copropriétaires de la copropriéta [Adresse 30] représenté par son Syndic en exercice la STÉ SYGESTRIM dont le siège social est sis [Adresse 1] - prise en la personne de son représentant légal Représentés par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 02 mai 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 30] à [Localité 26] (Haute-Savoie), a pour assiette des terrains cadastrés section B [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 2], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 15], [Cadastre 17]. Il a été édifié en 2016, les appartements ayant été vendus en l'état futur d'achèvement. M. [N] [J] [W], M. [J] [X] [W], M. [T] [M] [W] sont propriétaires dans cette résidence d'un appartement avec annexes constituant les lots 107, 147 et 189. M. [F] [C] [Y] et Mme [E] [V] [O], son épouse, sont propriétaires dans cette résidence d'un bien similaire constituant les lots 16, 77 et 11. A proximité immédiate de la résidence [Adresse 30], la SCCV Vue [Localité 33] est propriétaire des parcelles cadastrées B [Cadastre 22], [Cadastre 3], [Cadastre 23] et [Cadastre 24]. Le 09 juin 2019, la SCCV Vue [Localité 33] a déposé une demande de permis de construire sur ses parcelles pour la création de 47 logements sur 3625 m² de surface de plancher. Ce permis lui a été délivré par arrêté du maire de la commune de [Localité 26] du 18 novembre 2019. Par actes du 04 novembre 2020 et du 19 janvier 2021, les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] ont fait assigner la SCCV Vue [Localité 33] aux fins notamment de la voir condamner à respecter les dispositions d'une servitude non aedificandi grevant la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 3] en ce qu'elle interdit d'y édifier d'autres construction que des chalets individuels d'habitation. La SCCV Vue [Localité 33] n'a pas comparu devant le tribunal. Par jugement réputé contradictoire du 07 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bonneville a : déclaré la demande régulière, recevable et bien fondée, constaté que les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] peuvent se prévaloir à l'encontre de la SCCV Vue [Localité 33] d'une servitude non aedificandi grevant sa parcelle cadastrée à [Localité 26] (Haute-Savoie) B n° [Cadastre 3] et résultant d'un acte publié, condamné la SCCV Vue [Localité 33] à respecter les termes de cette servitude en ce qu'elle interdit d'édifier sur la parcelle n° [Cadastre 3] de la section B d'autres constructions que des chalets individuel d'habitation à l'exclusion de tout bâtiment collectif, fait interdiction à la SCCV Vue [Localité 33] de réaliser les travaux mentionnés dans le permis de construire du 18 novembre 2019 en ce qu'ils sont contraires aux termes de la servitude, dit que cette injonction est assortie d'une astreinte de 1 000 euros par jour d'infraction constatée postérieurement à la signification du présent jugement et ce pendant une durée de 6 mois, débouté les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] de leurs demandes de dommages et intérêts, condamné la SCCV Vue [Localité 33] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCCV Vue [Localité 33] à payer aux consorts [W] et M. et Mme [Y], créancier solidaires, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, rappelé que le jugement bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire, condamné la SCCV Vue [Localité 33] aux dépens. Par déclaration du 22 juillet 2021, la SCCV Vue [Localité 33] a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions notifiées le 10 mai 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCCV Vue [Localité 33] demande en dernier lieu à la cour de : Vu l'article 1103 du code civil, infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - déclaré la demande régulière, recevable et bien fondée, - constaté que les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] peuvent se prévaloir à l'encontre de la SCCV Vue [Localité 33] d'une servitude non aedificandi grevant sa parcelle cadastrée à [Localité 26] (Haute-Savoie) B n° [Cadastre 3] et résultant d'un acte publié, - condamné la SCCV Vue [Localité 33] à respecter les termes de cette servitude en ce qu'elle interdit d'édifier sur la parcelle n° [Cadastre 3] de la section B d'autres constructions que des chalets individuel d'habitation à l'exclusion de tout bâtiment collectif, - fait interdiction à la SCCV Vue [Localité 33] de réaliser les travaux mentionnés dans le permis de construire du 18 novembre 2019 en ce qu'ils sont contraires aux termes de la servitude, - dit que cette injonction est assortie d'une astreinte de 1 000 euros par jour d'infraction constatée postérieurement à la signification du présent jugement et ce pendant une durée de 6 mois, - débouté les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] de leurs demandes de dommages et intérêts, - condamné la SCCV Vue [Localité 33] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCCV Vue [Localité 33] à payer aux consorts [W] et M. et Mme [Y], créancier solidaires, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que le présent jugement bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire, - condamné la SCCV Vue [Localité 33] aux dépens. Statuant à nouveau, débouter les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, condamner in solidum les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] à payer à la SCCV Vue [Localité 33] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à restituer les 3 000 euros d'article 700 et les dépens mis à la charge de la SCCV Vue [Localité 33] en première instance, condamner in solidum les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la selarl Vichi Gairaud, dans les formes de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 21 décembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, les consorts [W], M. et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] demandent en dernier lieu à la cour de : Vu l'article 1134 alors applicable du code civil, confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, condamner la SCCV Vue [Localité 33] à respecter les dispositions de la servitude non aedificandi grevant les parcelles cadastrées B numéro [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 26], dire et juger que le permis de construire délivré au profit de la SCCV Vue [Localité 33], le 18 novembre 2019 contredit ladite servitude, faire interdiction à la SCCV Vue [Localité 33] de réaliser les travaux, objet de ce permis de construire, en ce qu'ils contredisent ladite servitude et condamner la SCCV Vue [Localité 33] à la respecter, ce sous astreinte de 3 000 euros par jour d'infraction constatée, condamner la SCCV Vue [Localité 33] au paiement d'une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi par les concluants, pour résistance abusive, légèreté dans la conduite de son dossier, condamner la SCCV Vue [Localité 33] au paiement d'une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'affaire a été clôturée à la date du 03 avril 2023 et renvoyée à l'audience du 02 mai 2023, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 29 juin 2023, prorogé à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande principale Les parties invoquent les seules dispositions du code civil relatives aux conventions (1134 ancien du code civil), toutefois l'objet du litige est une servitude conventionnelle dont l'existence est contestée par l'appelante. Il convient donc de se référer aux textes relatifs aux servitudes conventionnelles. En application de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. L'article 691 du code civil dispose que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. En l'espèce, le règlement de la copropriété [Adresse 30], établi le 30 août 2016 à la requête du constructeur de la résidence [Adresse 30], à savoir la SCI [Adresse 34], dûment publié au service de la publicité foncière, contient un rappel des origines de propriété des terrains sur lesquels a été édifié l'immeuble [Adresse 30], suivi d'un rappel des servitudes existantes. Ainsi, en pages 9 et 10 du règlement de copropriété (pièce n° 1 des intimés) il est indiqué : «1°) En ce qui concerne les parcelles B [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 19], [Cadastre 2], [Cadastre 8], [Cadastre 15] Aux termes d'un acte reçu par Maître [H], notaire à [Localité 36], les 15 et 16 février 1972, dont une copie authentique a été publiée auprès du service de la publicité foncière de Bonneville en date du 13 mars 1972, volume 2676 n° 3, il a été constitué une servitude de passage qui est ci-après littéralement retranscrite: I ent / - Monsieur et Madame [P]/[A], comparants de seconde part, concèdent solidairement entre eux à titre de servitude réelle et perpétuelle à Monsieur [A], comparant de première part, qui accepte et à Madame veuve [R], comparante de troisième part, qui accepte également: un droit de passage en tous temps et pour tous usages d'une largeur de quatre mètres à prendre (fonds servant) - sur la face Est des parcelles n° [Cadastre 19], et [Cadastre 6] de la section B, leur appartenant ainsi qu'il est dit en l'exposé qui précède. AU PROFIT (fonds dominants) - des parcelles numéros [Cadastre 21] et [Cadastre 3] de la section B, appartenant à Monsieur [A] [...] - et des parcelles numéros [Cadastre 2], et [Cadastre 8], et [Cadastre 7] de la section B, appartenant à Madame veuve [R] [...], tel que ce droit de passage figure sous hachure vertes au plan qui demeurera ci-annexé après mention. II ent / - Madame veuve [R] [...] concède à Monsieur [A] [...] qui accepte : - un droit de passage en tous temps et pour tous usages d'une largeur de quatre mètres, A prendre (fonds servants) Sur la face Est des parcelles numéros [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la section B, lui appartenant [...] Au profit (fonds dominants) Des parcelles numéros [Cadastre 21], et [Cadastre 3] de la section B, appartenant à Monsieur [A] [...] Tel que ce droit de passage figure sous hachures bleues au plan sus visé.» Puis une autre clause est rappelée (pages 10 et 11): «- SERVITUDE NON AEDIFICANDI - Comme condition essentielle des présentes sans laquelle elles n'auraient pas lieu Monsieur [A] [...] s'oblige et oblige ses ayants droit et ayants cause à ne pas édifier sur les parcelles numéros [Cadastre 21] et [Cadastre 3] de la section B d'autres constructions que des chalets individuels d'habitation à l'exclusion de tout bâtiment collectif. Cette servitude est constituée au profit des parcelles n° [Cadastre 2], [Cadastre 8] et [Cadastre 7] de la section B appartenant à veuve [R] [...] qui accepte expressément, et des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 19] de la section B, appartenant à Monsieur et Madame [P]/[A] [..] qui acceptent solidairement entre eux.» Les intimés produisent aux débats l'acte de constitution de servitudes correspondant, en date des 15 et 16 février 1972 (pièce n° 7). Ces servitudes figurent également dans les titres de propriété des copropriétaires (pièces n° 2 et 3 des intimés). Le terrain d'assiette de la copropriété [Adresse 30] est notamment constitué de partie des parcelles fonds dominant de cette servitude, à savoir les parcelles B [Cadastre 2], [Cadastre 8], [Cadastre 12] (issue de [Cadastre 6]), et [Cadastre 15] (issue de [Cadastre 7]), tandis que la SCCV Vue [Localité 33] entend construire notamment sur la parcelle B [Cadastre 3], constituant partie du fonds servant. Les intimés sont donc bien fondés à se prévaloir de cette servitude, opposable à tous en ce qu'elle a été dûment publiée. La SCCV Vue [Localité 33] soutient que cette servitude non aedificandi aurait été annulée par le propriétaire du fonds dominant, ce qui résulterait du règlement de copropriété lui-même, et qu'en outre sa suppression résulterait de la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] du 29 avril 2019. Le règlement de copropriété du 30 août 2016, précité, rappelle dans ses pages 13 à 16 les conventions passées par acte du 28 décembre 1987 entre Madame [A], épouse [P], et la ville de [Localité 37], alors propriétaire des parcelles B [Cadastre 12] et B [Cadastre 19], portant sur des transferts de droits à construire, complétée par la clause suivante: «SERVITUDE DE NON-AEDIFICANDI Conformément aux délibérations du conseil municipal de la commune de [Localité 26], en date des 26 février 1986 et 22 septembre 1987, sus-analysées, la ville de [Localité 37] [...] consent expressément: 1°) A l'institution, sur les parcelles de terre lui appartenant, situées sur le territoire de la commune de [Localité 26], et figurant au cadastre rénové de ladite commune, «[Adresse 32]», sous les numéros [Cadastre 12] (12a 55ca) et [Cadastre 19] (3a 80ca), de la section B, d'une servitude grevant la totalité des parcelles et les vidant totalement de leurs possibilités de construire.» Le règlement de copropriété précise enfin en page 16 : «ANNULATION DE LA SERVITUDE DE NON AEDIFICANDI Le requérant [la SCI [Adresse 34], ndr] déclare qu'il a obtenu l'accord du propriétaire du fonds dominant en vue de l'annulation de ladite servitude, laquelle sera constatée suivant acte à recevoir par le notaire soussigné, ce qui est corroboré par le courrier adressé au notaire soussigné par Maître [U] [B], notaire à [Localité 36], assistant le propriétaire du fonds dominant, Madame [D] [Z], née [P], le 11 août 2016, ci-annexé». Il résulte donc de ces rappels que la servitude non aedificandi qui a été annulée est celle qui grevait une partie des terrains d'assiette de la copropriété [Adresse 30] (B [Cadastre 12] et [Cadastre 19]), ce qui a permis la construction de la résidence en 2016. Aussi, c'est en vain que la SCCV Vue [Localité 33] entend se prévaloir de cette annulation qui ne concerne en rien la première servitude non aedificandi rappelée ci-dessus, laquelle grève notamment la parcelle B [Cadastre 3] lui appartenant. La construction envisagée par la SCCV Vue [Localité 33] est donc manifestement en infraction avec la servitude instituée au profit notamment des parcelles B [Cadastre 2], [Cadastre 8], [Cadastre 12] (issue de [Cadastre 6]), et [Cadastre 15] (issue de [Cadastre 7]), terrain d'assiette de l'immeuble en copropriété [Adresse 30]. Quant à la résolution n° 10 de l'assemblée générale de la copropriété en date du 29 avril 2019, sa lecture ne permet en rien d'en déduire que les copropriétaires auraient décidé de supprimer la servitude litigieuse. En effet, cette résolution (pièce n° 1 de l'appelante), éclairée par la convocation à cette assemblée générale (pièce n° 6 des intimés) révèle que la seule question soumise aux copropriétaires touche à la suppression et à la modification de servitudes de passage existantes, dont l'une concerne la parcelle B [Cadastre 3], mais qu'il n'a jamais été demandé aux copropriétaires de renoncer à la servitude non aedificandi litigieuse. La résolution adoptée est la suivante : «La copropriété est aujourd'hui intéressée par plusieurs servitudes devant être supprimées afin d'assurer la jouissance paisible des copropriétaires et locataires de l'ensemble immobilier, les délais administratifs n'ont pas permis de régulariser les actes avant la mise en place de la copropriété. Il s'agit [...] 2 - De servitudes réciproques entre le terrain d'assiette de la copropriété et les parcelles notamment marquées [Cadastre 3] et [Cadastre 16] résultant d'un acte reçu par Maître [H], notaire à [Localité 36] du 16 février 1972. Aux termes desdites servitudes les constructions qui pourraient être édifiées sur les terrains voisins dont l'usage est limité mais par leur importance ni leur volume pourraient être desservies par le chemin d'accès de la copropriété marqué en jaune au plan ci-joint et ainsi apporter des nuisances importantes à la tranquillité de l'ensemble immobilier [Adresse 30]. l'assemblée générale, après avoir examiné les documents et en avoir délibéré, décide: [...] 2 - de régulariser un acte notarié supprimant purement et simplement les servitudes d'usage et de passage existantes entre le terrain d'assiette de la copropriété et les parcelles initialement cadastrées section B n° [Cadastre 3] et [Cadastre 18], bordant l'ensemble immobilier au Sud-Est de celui-ci, de sorte que les éventuelles construction qui pourraient librement y être édifiées ne puisse avoir comme chemin d'accès celui de la copropriété». La SCCV Vue [Localité 33] soutient que la suppression des servitudes de passage entraînerait ainsi nécessairement celle de la servitude non aedificandi qui en serait l'accessoire. Toutefois, les termes de l'acte de constitution de servitudes de 1972 figurant ci-dessus, ne permet pas de déduire un tel caractère accessoire, ni surtout que la suppression de la servitude de passage entraînerait automatiquement celle de la servitude non aedificandi. Le texte de la résolution n° 10 rappelée ci-dessus, ne mentionne à aucun moment la suppression de la servitude non aedificandi, seule la servitude d'usage et de passage étant évoquée. Le plan annexé à la convocation à l'assemblée générale confirme que seul le passage est en cause. Il sera ajouté en outre que la SCCV Vue [Localité 33] ne justifie d'aucun acte publié mettant fin à la servitude litigieuse. Elle ne produit d'ailleurs pas le titre de propriété actuel des terrains sur lesquels elle entend construire, qui seul permettrait de vérifier les servitudes qui y sont mentionnées. Ainsi, que le syndicat des copropriétaires [Adresse 30] et les copropriétaires sont bien fondés à s'en prévaloir et à en obtenir le respect. En conséquence le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris la durée et le montant de l'astreinte, fixé à 1 000 euros par jour d'infraction constatée, rien ne justifiant de fixer un montant plus élevé, sauf à préciser que le point de départ de l'astreinte sera le jour de la signification du présent arrêt. Sur les autres demandes Les intimés sollicitent la condamnation de la SCCV Vue [Localité 33] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et légèreté dans la conduite de son dossier. Toutefois, la SCCV Vue [Localité 33], qui n'était pas comparante devant le tribunal, n'a fait qu'exercer son droit d'appel en contestant la décision déférée, sans abus démontré. Il n'est par ailleurs pas justifié de la résistance de la SCCV Vue [Localité 33], l'état d'avancement des travaux de construction n'étant pas précisé. La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée. Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [W], de M. et Mme [Y] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 30] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCCV Vue [Localité 33] supportera les entiers dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 07 juin 2021 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Dit que l'astreinte prononcée par le tribunal courra à compter de la signification du présent arrêt, Déboute M. [N] [J] [W], M. [J] [X] [W], M. [T] [M] [W], M. [F] [C] [Y], Mme [E] [V] [O] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 30] de leur demande de dommages et intérêts, Condamne la SCCV Vue [Localité 33] à payer à M. [N] [J] [W], M. [J] [X] [W], M. [T] [M] [W], M. [F] [C] [Y], Mme [E] [V] [O] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 30], indivisément, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCCV Vue [Localité 33] au entiers dépens de l'appel. Ainsi prononcé publiquement le 21 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente