Cour d'appel, 11 février 2016. 14/01702

JN/AM Numéro 16/633 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 11/02/2016 Dossier : 14/01702 Nature affaire : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire Affaire : [P] [H] [S] [U] épouse [H] C/ [E] [L] [E] [C] [Y] [V] EURL LA FRONTIERE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 11 février 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 10 novembre 2015, devant : Madame PONS, Président Monsieur CASTAGNE, Conseiller Madame NICOLAS, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [P] [H] né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1] (33) de nationalité française [Adresse 1] [Adresse 1] Madame [S] [U] épouse [H] née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 2] (69) de nationalité française [Adresse 1] [Adresse 1] représentés par la SCP d'AVOCATS ALQUIE, avocats au barreau de BAYONNE INTIMES : Monsieur [E] [L] [E] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Madame [C] [Y] [V] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] représentés par Maître Thierry DE TASSIGNY, avocat au barreau de PAU EURL LA FRONTIERE [Adresse 3] [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal, son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Richard ANCERET, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 26 DECEMBRE 2012 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU FAITS ET PROCÉDURE Le 13 novembre 2009, les époux [H] [P] et [S] née [U] (les vendeurs), ont confié à l'EURL La Frontière (l'agence immobilière), un mandat de vente, portant sur une maison à usage d'habitation située à [Adresse 4]. L'agence a présenté la maison aux consorts [L] [E] / [Y] [V], mais la proposition d'acquisition de ces derniers au prix de 140'000 €, a été refusée par les propriétaires. L'agence soutient que les propriétaires ont ultérieurement et à son insu, vendu le bien aux consorts [L] [E] / [Y] [V] (les acquéreurs), au même prix. Par actes d'huissier des 7 janvier et 8 février 2011, elle a saisi le tribunal de grande instance de Bayonne, d'une instance formée à la fois contre les époux [H], et les consorts [L] [E] / [Y] [V], sollicitant leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : > 10'000 €, correspondant à la commission fixée dans le cadre de son mandat de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2010 (date de signature de l'acte authentique), > 5 000 € à titre de dommages-intérêts, > 2 000 € portée à la somme de 3 000 € selon dernières écritures, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le 5 juillet 2011, par ordonnance du juge de la mise en état, le tribunal de grande instance de Bayonne a été déclaré territorialement incompétent au profit de celui de Pau, saisi du dossier. Par jugement du 26 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Pau, retenant à la charge des vendeurs une violation de leurs obligations contractuelles, et à la charge des acquéreurs un comportement caractéristique d'une fraude aux droits de l'agence immobilière, a : - condamné in solidum [P] [H], [S] [U] épouse [H], [E] [L] [E] et [C] [Y] [V] à verser à l'EURL La Frontière, les sommes suivantes : > 10'000 € outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, > 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que [P] [H], [S] [U] épouse [H], seront garantis à hauteur de la moitié de ces condamnations par [E] [L] [E] et [C] [Y] [V], - ordonné l'exécution provisoire, - condamné [P] [H], [S] [U] épouse [H], [E] [L] [E] et [C] [Y] [V] aux dépens. Par déclaration remise au greffe de la Cour par voie électronique le 30 avril 2014, les époux [H] ont relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2015. PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon leurs dernières conclusions du 10 juin 2014, auxquelles il est expressément renvoyé, les époux [H] concluent à l'infirmation du jugement frappé d'appel, et sollicitent leur mise hors, ainsi que les condamnations suivantes : - de [E] [L] [E] et [C] [Y] [V], à leur payer les sommes suivantes : > 2 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, en lien avec la mauvaise foi et les man'uvres frauduleuses de ces derniers, > 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de l'EURL La Frontière, à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir pour l'essentiel que : - ils n'ont commis aucune faute, - l'agence a fait preuve d'une légèreté professionnelle, en ne leur transmettant l'offre écrite qu'une fois informée de la signature du sous-seing, - ils ignoraient que l'offre qu'ils avaient refusée émanait de [E] [L] [E] et [C] [Y] [V], - ils ont été bernés par les acquéreurs, lesquels se sont abstenus de leur indiquer qu'ils avaient visité le bien par l'intermédiaire de l'agence. Selon leurs dernières conclusions du 16 juillet 2014, auxquelles il est expressément renvoyé, M. [E] [L] [E] et Mme [C] [Y] [V], formant appel incident, concluent également à la réformation de la décision déférée en ce qu'elle les a condamnés à paiement et à garantie, et sollicitent : - à titre principal, le débouté de l'intégralité des demandes formées contre eux, tant par les époux [H], que par l'agence immobilière, - à titre subsidiaire, pour le cas où la Cour retiendrait leur responsabilité, à la minoration à de plus justes proportions de la demande de dommages-intérêts présentés par l'agence, - en toute hypothèse, à la condamnation des succombants à leur payer chacun la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que : - seuls les vendeurs étaient tenus au paiement de la commission, - le manquement contractuel des vendeurs est caractérisé, par le fait qu'ils ont réitéré l'acte, en dehors de la présence de l'agence, alors qu'au jour de la réitération, ils avaient reçu le courrier de réclamation de l'agence, - les vendeurs ne sont pas fondés à invoquer un préjudice moral issu d'une situation qui repose sur leur faute, - la condamnation des acquéreurs, suppose la démonstration d'un préjudice, alors que l'agence immobilière n'en supporte aucun, n'ayant fourni aucun travail réel, s'étant contentée d'évoquer l'existence de cette maison, sans organiser de visite, de rencontre avec les vendeurs, de faire signer un quelconque bon de visite, ou d'effectuer une quelconque démarche positive en vue de la vente, - les acquéreurs ont eu connaissance de la description de la maison, par l'intermédiaire d'un voisin qui en atteste (M. [S]), - c'est à tort, que le premier juge a considéré que les éléments du dossier permettaient de retenir que l'agence avait joué un rôle d'intermédiaire entre les vendeurs et des acquéreurs. Selon ses dernières conclusions du 6 août 2014, auxquelles il est expressément renvoyé, la société La Frontière, conclut à la confirmation du jugement entrepris, au débouté de l'intégralité des demandes formées tant par les époux [H] que par M. [E] [L] [E] et Mme [Y] [V], et à la condamnation in solidum de ces derniers à lui payer 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que : - elle a présenté le bien à M. [E] [L] [E] et Mme [Y] [V], - ceux-ci, par son intermédiaire, après visite des lieux, ont fait une offre d'acquisition au prix de 140'000 €, - elle n'a appris qu'a posteriori, la conclusion de la vente par acte authentique du 3 juin 2010, entre ses mandants et M. [E] [L] [E] et Mme [Y] [V], - les vendeurs ont été avisés tant par téléphone, que par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 février 2010, de ce que M. [E] [L] [E] et Mme [Y] [V] avaient eu connaissance de la mise en vente de leur maison par l'intermédiaire de l'agence, - leur faute contractuelle est établie par le fait qu'ils ont cependant accepté de réitérer l'acte authentique en dehors de la présence de l'agence, - le préjudice de l'agence correspond à la perte de rémunération dont elle a été injustement privée, - elle avait parfaitement accompli les diligences à sa charge prévues par son mandat, puisqu'elle avait trouvé acquéreur et l'avait mis en rapport avec le vendeur, - la fraude des acquéreurs, consistant à prendre directement contact avec les vendeurs, pour conclure la vente, alors même que le bien leur avait été présenté par l'agence immobilière, et qu'ils avaient procédé à la visite de la maison en présence d'un représentant de l'agence, est caractérisée et est en lien de causalité directe avec le préjudice subi, - ces éléments engagent leur responsabilité quasi délictuelle. SUR QUOI LA COUR L'agence produit une lettre de proposition d'achat, en date du 27 janvier 2010, par laquelle M. [E] [L] [E] et Mme [Y] [V], reconnaissent avoir, grâce à l'intervention de l'agence, visité l'immeuble litigieux, et fait le jour même une offre écrite d'acquisition au prix de 140'000 €. Cette offre, dont l'agence immobilière soutient qu'elle l'a transmise téléphoniquement le jour même aux vendeurs, et qu'ils l'ont refusée, ne leur a été adressée par écrit que selon un courrier en recommandé avec accusé de réception du 9 février 2010 qu'ils ont réceptionné le 12 février 2010, ainsi que l'établit l'avis de réception (pièce 13 des appelants). Or, les vendeurs ont postérieurement à cette visite par l'intermédiaire de l'agence, mais avant réception de l'offre transmise par l'agence, vendu le bien aux mêmes personnes selon un acte rédigé par notaire du 5 février 2010, dont il est constant qu'il a été régularisé par acte authentique le 3 juin 2010. Par un courrier du 12 février 2010 (pièce 14 des appelants), les vendeurs ont informé l'agence du compromis de vente intervenu le 5 février 2010, ainsi que de l'identité des acquéreurs. Sur la responsabilité des vendeurs L'agence recherche la responsabilité des vendeurs, ses mandants, sur le fondement contractuel, puisqu'elle leur reproche, conformément à ce qui a été jugé par le premier juge, de ne pas avoir respecté les termes du mandat, en acceptant de réitérer l'acte authentique le 3 juin 2010, en dehors de la présence de l'agence. Les vendeurs, au contraire, contestent toute responsabilité, au motif que lorsqu'ils ont conclu la vente par acte du 5 février 2010, ils ignoraient que les acquéreurs avaient visité le bien par l'intermédiaire de l'agence. Il convient de départager les parties sur le point de savoir si le manquement contractuel est caractérisé au vu des obligations mises à la charge des vendeurs par le contrat de mandat de vente du bien immobilier. Ce mandat de vente sans exclusivité, conclu par acte sous seing privé du 12 novembre 2009 par les mandants, et accepté le 13 novembre 2009 par la mandataire, précise, s'agissant de la clause litigieuse : « De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et pendant une période de 12 mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui..... En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant' il (le mandant) s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto ». Par ailleurs, le contrat de mandat sans exclusivité prévoit qu'en cas de vente réalisée par le vendeur lui-même ou par un autre cabinet, le vendeur s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les noms et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique, et du cabinet éventuellement intervenu, cette notification mettant fin au mandat. Les pièces produites démontrent que ce n'est qu'à compter du 12 février 2010, que les vendeurs ont été informés de l'identité des auteurs de l'offre d'acquisition recueillie par l'agence immobilière le 27 janvier 2010. En effet, si les vendeurs reconnaissent que l'agence les a téléphoniquement informés de la proposition reçue, et s'ils reconnaissent l'avoir estimée insuffisante et refusée, ils contestent avoir, par cette communication, été informés de l'identité des auteurs de cette offre d'acquisition, et aucun élément ne permet de démontrer le contraire. Or, au 12 février 2010, lorsqu'ils ont reçu le courrier contenant la proposition écrite, et leur donnant donc connaissance de l'identité des auteurs de l'offre reçue par l'agence le 27 janvier 2010, ils s'étaient déjà engagés envers les mêmes personnes, par l'acte du 5 février 2010. Par ailleurs, et contrairement aux seules allégations de l'agence immobilière, il n'est démontré aucun fait de collusion entre les vendeurs et les acquéreurs, puisque ainsi qu'il vient d'être jugé, au vu des pièces du dossier, il peut être retenu qu'au 5 février 2010, et à défaut du moindre élément contraire, les vendeurs ignoraient que leurs cocontractants étaient les auteurs de l'offre formulée auprès de l'agence le 27 janvier 2010. Enfin, le prétendu manquement contractuel des vendeurs doit s'apprécier au jour auquel ils se sont engagés, c'est-à-dire à la date du 5 février 2010, et non à la date à laquelle cet engagement a été régularisé par acte authentique. En conséquence, pour départager les parties sur l'application de la clause litigieuse, il faut préalablement procéder à son interprétation. En effet, au cas particulier, le mandant, alors même que le mandat donné à l'agence ne prévoyait aucune exclusivité, et prévoyait expressément la possibilité pour le mandant de trouver lui-même acquéreur, a contracté avec un acquéreur, dans l'ignorance de ce que celui-ci aurait préalablement visité les locaux avec le mandataire. La question qui se pose est donc de savoir si, par la clause litigieuse, les parties ont, dans un tel cas, entendu ou non prévoir le versement de l'indemnité compensatrice forfaitaire faisant l'objet du litige. La rédaction de la clause qui prévoit que « le mandant s'interdit pendant la durée du mandat.... de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui », apporte une réponse négative à cette question, puisqu'en effet, le vendeur ne peut « s'interdire » de traiter dans certaines conditions, que s'il en a connaissance. La clause pénale ne trouve pas à s'appliquer, dès lors qu'il est démontré aux pièces du dossier, que lorsqu'ils ont contracté l'engagement de vendre, le 5 février 2010, les vendeurs ignoraient qu'ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux par l'intermédiaire de l'agence. Le premier juge sera infirmé. Sur la responsabilité des acquéreurs L'agence immobilière recherche la responsabilité des acquéreurs, sur le fondement délictuel, faisant valoir qu'en contractant directement avec le vendeur, l'acquéreur a privé l'intermédiaire de son droit à commission. Une telle action, pour prospérer, suppose la démonstration de la faute des acquéreurs, et du lien de causalité avec le préjudice dont il est demandé réparation. Or, l'agence immobilière est défaillante dans la démonstration de cette faute. En effet, à ce titre, elle soutient que les acquéreurs lui ont « délibérément menti », et « par des man'uvres frauduleuses, pris contact directement avec les propriétaires vendeurs » alors même qu'ils avaient procédé à la visite de la maison et de son terrain par son intermédiaire. Elle se prévaut également d'un arrangement intervenu entre les parties, et de la mauvaise foi des acquéreurs. Il n'est pas sérieusement contestable que les acquéreurs ont eu connaissance du bien objet de la vente litigieuse, par l'intermédiaire de l'agence, puisque, par l'acte sous seing privé du 27 janvier 2010, ils ont reconnu avoir visité ledit bien grâce à l'intervention de l'agence, et ont, toujours par son intermédiaire, formé une proposition d'acquisition immédiate. En revanche, et contrairement à ce que l'agence indiquait dans le courrier recommandé avec accusé de réception qu'elle a adressé aux candidats à l'acquisition, le 9 février 2010, l'agence a omis de prévoir, dans le bon de visite qu'elle a fait signer aux offrants et contenant proposition d'achat, une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire. Ainsi, aucun obstacle, ne les empêchait de contacter directement les vendeurs. Par ailleurs, il a déjà été jugé dans les développements précédents, qu'aucune collusion ne pouvait être reprochée aux vendeurs, si bien que « l'entente entre les parties » alléguée par l'agence immobilière n'est pas davantage démontrée. Il est indéniable que le comportement des candidats à l'acquisition avait pour finalité d'obtenir un moindre prix, notamment du fait de l'absence de commission d'agence. Cependant, le fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts, ne suffit pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers, s'agissant en outre d'un professionnel, dont les négligences, consistant à avoir tardivement informé ses mandants de l'identité des auteurs de l'offre d'acquisition du 27 janvier 2010, et à s'être abstenu, dans le bon de visite qu'il a fait signer aux offrants et contenant proposition d'achat, de prévoir une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire, ont conduit à la réalisation du préjudice dont il sollicite indemnisation. Il en résulte que la demande n'est pas fondée. Le premier juge, qui s'est contenté de constater de décrire les agissements des acquéreurs, sans caractériser en quoi ces agissements pouvaient receler une faute au sens de l'article 1382 du code civil, sera infirmé. Sur les demandes annexes La faute des acquéreurs n'est pas caractérisée et la demande de dommages-intérêts formée contre eux n'est en conséquence pas justifiée et sera rejetée. L'agence immobilière succombe et supportera les dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 26 décembre 2012. Et statuant à nouveau, Déboute l'EURL La Frontière de l'intégralité de ses demandes. Déboute les époux [H] [P] et [S] née [U] de leurs demandes de dommages-intérêts. Vu l'article 700 du code de procédure civile, Condamne l'EURL La Frontière à payer à ce titre les sommes suivantes : - 3 000 € (trois mille euros) à M. et Mme [H] [P] et [S] née [U], - 1 000 € (mille euros) aux consorts [L] [E] / [Y] [V]. Rejette le surplus des demandes à ce titre. Condamne l'EURL La Frontière aux entiers dépens de première instance et d'appel. Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, par suite de l'empêchement de Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, conformément aux dispositions de l'article 456 du code de procédure civile, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,POURLE PRESIDENT EMPECHE, Sandra VICENTE Patrick CASTAGNE