Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/05406

N° RG 24/05406 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYQ4 3ème Ch. Civile Cab. 1 N° RG 24/05406 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYQ4 Minute n° Copie exec. à : Me Nicolas DELEAU Le Le greffier Me Nicolas DELEAU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024 DEMANDERESSE : le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 3], agissant par son Syndic, le Cabinet Immobilière ZIMMERMANN SAS, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152 DEFENDERESSE : SCI DU ROND POINT, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 521.002.014. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4] défaillant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Vincent BARRÉ, Vice-président, Président, assisté de Aude MULLER, greffier OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions DÉBATS : A l'audience publique du 08 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier EXPOSE DU LITIGE La Sci Du Rond Point est propriétaire des lots n°1, 2, 11, 15, 22, 23 et 24 au sein de la « résidence [Adresse 3] à [Localité 5] soumise au régime de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 5]. Par un acte de commissaire de justice délivré à la Sci Du Rond Point le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la « résidence [Adresse 3] », [Adresse 3] à [Localité 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de : - condamner la Sci Du Rond Point à lui payer la somme de 20 902,24 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date de la première mise en demeure, - condamner la Sci Du Rond Point à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir, - déclarer qu’en application de l’alinéa 1 de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par lui pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de la Sci Du Rond Point, - ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 12 décembre 2023 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - condamner la Sci Du Rond Point à payer les frais et dépens de la procédure ainsi qu’une indemnité de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La Sci Du Rond Point, assignée par dépôt à étude, n'a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La procédure a été clôturée le 8 octobre 2024, a été évoquée à l’audience de la même date et a été mise en délibéré au 19 novembre 2024. EXPOSE DES MOTIFS L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la demande en paiement : L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il résulte de l'article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L'assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l'assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. L'article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les éléments suivants : - un extrait du livre foncier, - le contrat de syndic du 13 juin 2023 pour une durée de douze mois, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2020, - les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020, - le décompte des charges 2020, - l’appel de fonds travaux du 16 décembre 2020, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2021, - les appels de fonds des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2021, - le décompte des charges 2021, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2022, - le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 25 août 2022, - l’appel de fonds travaux 2022, - les appels de fonds des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022, - le décompte des charges 2022, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2023, - l’appel de fonds travaux 2023, - les appels de fonds des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, - les appels de fonds démolition balcons, - l’appel de fonds prélèvement façade, remplacement colonnes, - le décompte des charges 2023, - le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 décembre 2023, - les appels de fonds des 1er et 2ème trimestres 2024, - l’appel de fonds remplacement de la colonne d’évacuation d’eau, - une mise en demeure du 12 décembre 2023, - une mise en demeure du 6 mars 2024, - une mise en demeure de son conseil du 24 avril 2024, - un relevé de compte du 21 mai 2024, Le syndicat des copropriétaires demande que la Sci Du Rond Point soit condamnée à payer la somme de 20 902,24 € au titre des charges, des appels de fonds travaux, de travaux et des frais de mise en demeure et de recouvrement. Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 25 juin 2021, 13 avril 2022, 13 juin 2023 montrent que les comptes annuels 2020, 2021 et 2022 ont été approuvés, que des budgets prévisionnels ont été adoptés, de même qu’un fonds travaux. L’assemblée générale du 13 avril 2022 a par ailleurs décidé de la réfection des balcons du bâtiment 58, du remplacement des colonnes des eaux usées des bâtiments 58 et 60, de la mise aux normes électriques du bâtiment 58 et d’effectuer un audit énergétique, l’assemblée générale extraordinaire du 25 août 2022 a voté des travaux de démolition et de reconstruction de balcons et l’assemblée générale du 27 décembre 2023 des travaux supplémentaires concernant les travaux d’arrivée d’eau et de raccordement pour chaque niveau. Il sera relevé que le relevé de compte établi au 21 mai 2024 met en compte une somme de 722,98 € à la date du 7 mai 2024 sous l’intitulé « EAU FA EA/2024/1000424203479 DU 03/04/25 », que cette charge n’est pas explicitée par le syndicat des copropriétaires et n’est étayée par aucune pièce versée aux débats. Cette charge, qui n’est pas justifiée, ne sera pas retenue. S’agissant des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure des 12 décembre 2023 et 6 mars 2024 d’un montant total de 80 € ne seront pas retenus faute de preuve de leur envoi (aucun accusé réception n’est annexé aux mises en demeure), de même que les frais de suivi de contentieux à hauteur de 120 € à défaut de démonstration de « diligences exceptionnelles » conformément au contrat de syndic, étant relevé au surplus que les frais irrépétibles relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard des appels de charges et de fonds travaux, faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, pris en application des assemblées générales des copropriétaires ordinaires et extraordinaires conformément aux procès-verbaux rappelés plus haut, la Sci Du Rond Point est redevable d’une somme de 19 979,26 €. La Sci Du Rond Point sera condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires du 24 avril 2024, la Sci Du Rond Point ayant été avisée à cette date du pli qu’elle n’a pas réclamé. La capitalisation des intérêts sera ordonnée. - Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que l'application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d'un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d'argent à l'échéance. Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résistance abusive de la Sci Du Rond Point lui cause « un trouble de trésorerie indiscutable », il procède par affirmation sans notamment justifier d'un préjudice indépendant du retard de paiement. La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée. - Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : La Sci Du Rond Point, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande en outre de mettre à sa charge la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires. - Sur l’exécution provisoire : Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la Sci Du Rond Point à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [Adresse 3] », [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de dix-neuf mille neuf cent soixante-dix-neuf euros et vingt-six centimes (19 979,26 €) au titre des charges de copropriété impayées pour la période arrêtée au 21 mai 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; CONDAMNE la Sci Du Rond Point aux entiers dépens ; CONDAMNE la Sci Du Rond Point à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [Adresse 3] », [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la « résidence [Adresse 3] », [Adresse 3] à [Localité 5] du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit. Le Greffier Le Président Aude MULLER Vincent BARRÉ