Texte intégral
DU 30 juillet 2024 Minute numéro :
N° RG 24/00248 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NROG
Code NAC : 30B
Madame [N] [V]
C/
S.A.S.U. SAZE-B
CREANCIERS INSCRITS:
Banque BNP PARIBAS LEASE GROUP
SA LIXXBAIL
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE RÉFÉRÉ
LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE
LE GREFFIER : Xavier GARBIT
LES PARTIES :
DEMANDEUR(S)
Madame [N] [V], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS, membre de la SELARL DDS AVOCATS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154, Maître Nezha FROMENTEZE, membre de la SELARL FROMENTEZE, avocat au barreau de LOT
DÉFENDEUR(S)
S.A.S.U. SAZE-B, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, Maître Christel BRANJONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1252
CREANCIERS INSCRITS:
Banque BNP PARIBAS LEASE GROUP sis [Adresse 2]
SA LIXXBAIL sis [Adresse 3]
non représentées
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Débats tenus à l’audience du : 12 juin 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 30 juillet 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 26 janvier 1988, Madame [N] [V] a consenti un bail commercial à Madame et Monsieur [T] [Y], portant sur les locaux commerciaux correspondant aux lots n°66 à 67 de la copropriété [6], situés [Adresse 7] à [Localité 5] pour une durée de neuf années.
Par acte notarié en date du 2 octobre 2012, Madame et Monsieur [T] [Y] ont cédé leur fonds de commerce à la société SAZE-B, comprenant les droits au bail commercial.
Le 2 novembre 2023, Madame [N] [V] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SAZE-B, portant sur la somme totale de 63 994,90 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, Madame [N] [V] a fait assigner en référé la société SAZE-B devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Constater les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 26 janvier 1988 renouvelé 1e 27 janvier 2006,Constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter du 2 décembre 2023 suite au commandement visant la clause résolutoire signifié le 2 novembre 2023,Ordonner 1'expulsion de la société SAZE-B et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, en faisant procéder s'il y a lieu à l'ouverture des portes avec 1'assistance de la force publique, et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, dans un délai de huitaine à compter de la signification de la décision à intervenir, la présente juridiction se réservant la liquidation de l’astreinte,Autoriser s’il y a lieu le demandeur à faire transporter après inventaire les meubles du locataire aux frais, risques et périls de ce dernier, chez un garde-meuble de son choix,Fixer à la somme de 1 662 euros TTC par mois, le montant de 1'indemnité d'occupation au 2 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux et de la remise des clés,Condamner à titre provisionnel la société SAZE-B au paiement au profit de Madame [N] [V] la somme de 65 304 euros au titre des loyers et charges impayés de 2020 à décembre 2023,Condamner la société SAZE-B à verser à Madame [N] [V] la somme de 5 000 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SAZE-B aux entiers dépens, en ceux compris les frais de commandement de payer en date du 2 novembre 2023 et de la signification de la présente assignation,Débouter la société SAZE-B de l’ensemble de ses demandes tendant à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024 renvoyée au 12 juin 2024 à la demande du demandeur. Le 12 juin 2024, les parties étaient représentées.
Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Madame [N] [V] maintient les demandes aux termes de son assignation à l’exception de sa demande de provision au titre de l’arriéré de loyer au regard du fait que le juge de la mise en état a déjà statué sur cette question. La demanderesse sollicite du juge des référés de juger son action recevable au motif que le juge de la mise en état saisi n’a pas statué sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire. En réponse aux conclusions de la défenderesse, elle fait valoir qu’aucune pièce n’est produite pour démontrer la présence d’humidité dans les locaux. Madame [N] [V] ajoute que le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire sur ce point.
Au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société SAZE-B demande au juge des référés :
Dire et juger la société SAZE-B recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,In limine litis, déclarer irrecevables les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement de provisions de Madame [N] [V] devant le juge des référés, en application de l’article 789 du code de procédure civile,A titre subsidiaire, déclarer irrecevables les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement de provisions de Madame [N] [V] devant le juge des référés, en application de l’article 1355 du code civil,A titre principal,Déclarer nul le commandement de payer du 2 novembre 2023,Prendre acte que Madame [N] [V] renonce à solliciter le paiement des loyers et charges réclamés aux termes de son assignation,Rejeter la demande de Madame [N] [V] en résiliation et en paiement des loyers et charges compte tenu de la contestation sérieuse découlant du préjudice de jouissance subi par la société SAZE-B résultant de l’absence de réalisation de travaux à la charge du bailleur,A titre subsidiaire, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire en accordant à la société SAZE-B un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir pour s’acquitter du solde des causes de commandement délivré par Madame [N] [V],En tout état de cause,Débouter Madame [N] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Madame [N] [V] à payer à la société SAZE-B à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive la somme de 5 000 euros,Condamner Madame [N] [V] à payer à la société SAZE-B la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [N] [V] à payer les entiers dépens.La société SAZE-B soulève in limine litis l’irrecevabilité des demandes au motif que le juge de la mise en état est déjà saisi des mêmes demandes. La défenderesse fait valoir que le bailleur doit être de bonne foi pour réclamer l’acquisition de la clause résolutoire ce qui fait naître en l’espèce une contestation sérieuse sur les demandes adverses.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur la recevabilité des demandes
Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ».
Le juge des référés est compétent, même si le juge de la mise en état est saisi de l’instruction de l’affaire, soit lorsque la demande n’entre pas dans le cadre du litige soumis au juge du fond, soit lorsque la mesure sollicitée ne figure pas au nombre de celles qu’un juge de la mise en état peut prononcer (Paris, 20 janv. 1977, Gaz. Pal. 1977. Somm. 341 – Paris, 2 févr. 1994, Bull. ch. avoués 1994. 2. 58 – Civ. 3e, 15 juin 2017, n°16-12.817, P. ; TGI Créteil, 22 déc. 1983, JCP 1985. IV. 216 – Civ. 3e, 15 juin 2017, no 16-12.817, P.). Ainsi, la constatation de la résiliation du contrat de bail par application d’une clause résolutoire ne relevant pas des compétences exclusives du juge de la mise en état, le juge des référés reste compétent pour en connaître (CA PARIS, pôle 1, ch 2, 23 mars 2017, n°15/24315).
L’article 1355 du code civil dispose que « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».
En l’espèce, la société SAZE-B soulève l’incompétence du juge des référés au regard de la saisine antérieure du juge de la mise en état dans le cadre de l’instance au fond relative à la contestation, par la société SAZE-B, du commandement de payer du 13 avril 2022 délivré par Madame [N] [V]. A titre subsidiaire, la société SAZE-B prétend que les demandes sont irrecevables en ce qu’elles ont déjà été soulevées dans le cadre de l’instance au fond toujours pendante.
En réponse, Madame [N] [V] fait valoir que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire. La demanderesse ajoute qu’il n’y a pas d’autorité de la chose jugée entre les deux instances car le juge de la mise en état n’a jamais été saisie d’une demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire.
Il convient de rappeler que Madame [N] [V] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’égard de la société SAZE-B en date du 13 février 2022. Par assignation en date du 9 mai 2022, la société SAZE-B a contesté la validité dudit commandement de payer devant le tribunal judiciaire de PONTOISE. Il ressort des pièces versées aux débats par les parties qu’un juge de la mise en état a été désigné dans cette affaire.
Il résulte de l’ordonnance en date du 22 février 2024, que le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire afin de se prononcer sur les désordres allégués par la société SAZE-B dans les locaux objets du bail commercial. Le juge de la mise en état a également sursis à statuer sur la demande d’indemnisation de la société SAZE-B, sur la demande en nullité du commandement de payer du 13 février 2022 et sur le sort du contrat de bail dans l’attente du rapport d’expertise.
Toutefois, il faut noter que l’article 789 du code de procédure civile ne donne pas au juge de la mise en état le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire qui reste de la compétence du juge des référés. Dès lors, l’exception tirée de l’incompétence du juge des référés sur ce point doit être écartée.
En outre, il y a lieu de noter que le juge de la mise en état, dans son ordonnance en date du 22 février 2024, a précisé que Madame [N] [V] n’a formulé aucune demande reconventionnelle au fond de constatation de résiliation du bail, d’expulsion ou en fixation d’indemnité d’occupation. Le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée doit être écarté.
Par conséquent, il y a lieu de déclarer les demandes de Madame [N] [V] recevables.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En l’espèce, Madame [N] [V] sollicite du juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial conclu le 26 janvier 1988 en raison de l’absence de règlement des sommes figurant sur le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 novembre 2023.
En réponse, la société SAZE-B s’oppose à cette demande au regard de l’existence de contestations sérieuses, au visa de l’article 1719 du code civil, tenant au fait que la bailleresse n’a jamais réalisé les travaux réclamés pour remédier à la présence d’humidité dans les locaux, lui causant un préjudice de jouissance. La défenderesse souligne que le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire en ce sens.
Il résulte de l’ordonnance en date du 22 février 2024 précitée, que le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire afin de se prononcer sur les désordres allégués par la société SAZE-B dans les locaux objets du bail commercial. Le juge de la mise en état a également sursis à statuer sur la demande d’indemnisation de la société SAZE-B, sur la demande en nullité du commandement de payer du 13 février 2022 et sur le sort du contrat de bail dans l’attente du rapport d’expertise. L’expertise judiciaire étant toujours en cours, l’instance au fond est toujours pendante.
Dès lors, dans l’attente du rapport de l’expert judiciaire sur les désordres allégués par la société SAZE-B sur la présence d’humidité dans les locaux fondant l’arrêt du règlement des loyers selon elle, il convient de retenir qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer du 2 novembre 2023 et sur la réunion des conditions de la clause résolutoire prévue au bail commercial conclu le 26 janvier 1988. Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de Madame [N] [V].
Sur la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive
La société SAZE-B sollicite l’octroi de la somme de 5 000 euros pour procédure abusive au motif que la bailleresse ne pouvait l’assigner en référé sur le même fondement que celui de l’instance au fond au regard de l’ordonnance du juge de la mise en état du 22 février 2024. La défenderesse souligne que les dommages et intérêts sollicités visent à compenser son préjudice.
En réponse, Madame [N] [V] fait valoir qu’elle réclame le règlement des loyers impayés depuis 2020 et fait face aux procédures abusives et dilatoires de la défenderesse.
Il convient de noter que la société SAZE-B ne fonde pas sa demande en droit et que les exceptions d’irrecevabilité qu’elle a soulevées ont été écartées. En outre, l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur assimilable au dol. Or, la société SAZE-B ne démontre pas l’existence d’un abus ni du préjudice qu’elle allègue.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire à ce titre.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Madame [N] [V], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.
Il convient de condamner Madame [N] [V], partie succombante, à payer à la société SAZE-B la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [N] [V] sera déboutée de sa demande sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DECLARONS les demandes de Madame [N] [V] recevables ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [N] [V] en présence de contestations sérieuses ;
REJETONS la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive de la société SAZE-B ;
DEBOUTONS Madame [N] [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNONS Madame [N] [V] à payer à la société SAZE-B la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;
CONDAMNONS Madame [N] [V] au paiement des dépens ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
