Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/01966

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Claire PATRUX Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01966 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BT3 N° MINUTE : 12 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDEUR Monsieur [J] [P]-[X], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2420 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01966 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BT3 EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 13 novembre 2003, la SAGI aux droits de laquelle vient [Localité 4] HABITAT OPH, a donné en location à Monsieur [J] [P]-[X] un logement de 2 pièces situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 527,32 euros par mois. Un dépôt de garantie d’un montant de 1.054,64 euros a été versé lors de l’entrée dans les locaux, ramené ensuite à 641,43 euros. Un SLS forfaitaire a été facturé à Monsieur [J] [P]-[X] à compter de l’échéance du mois de janvier 2021. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 janvier 2021, Monsieur [J] [P]-[X] a donné congé de l’appartement pour fin février 2021. [Localité 4] HABITAT OPH a enregistré ce congé à effet du 26 février 2021. Un état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire le 24 février 2021. Par acte d'huissier en date du 26 janvier 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [J] [P]-[X] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris lui demandant de : - condamner Monsieur [J] [P]-[X] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1.812,08 euros, représentant l’arriéré des loyers, charges et SLS, avec intérêts au taux légal, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Monsieur [J] [P]-[X] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner Monsieur [J] [P]-[X] aux entiers dépens. Lors de l’audience du 15 octobre 2024, [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de : - débouter Monsieur [J] [P]-[X] de l’ensemble de ses demandes, - condamner Monsieur [J] [P]-[X] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 964,09 euros, représentant l’arriéré des loyers, charges et SLS, avec intérêts au taux légal, - condamner Monsieur [J] [P]-[X] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Monsieur [J] [P]-[X] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner Monsieur [J] [P]-[X] aux entiers dépens. Monsieur [J] [P]-[X], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de : Le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,Débouter [Localité 4] HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre principal, Débouter [Localité 4] HABITAT de sa demande de règlement d’arriéré des loyers, charges et supplément de loyer de solidarité à hauteur de 964,09 euros, A titre subsidiaire, Accorder à Monsieur [P]-[X] des délais de paiement échelonnés sur deux années, A titre reconventionnel, Condamner [Localité 4] HABITAT à verser à Monsieur [P]-[X] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat,Condamner [Localité 4] HABITAT à verser à Monsieur [P]-[X] la somme totale de 4.255,144 euros au titre des comptes entre les parties se décomposant ainsi :839,47 euros au titre des sommes indûment perçues par [Localité 4] HABITAT, 641,43 euros au titre de son dépôt de garantie, 2.774,244 euros au titre de la majoration légale pour le retard dans la restitution du dépôt de garantie, - ordonner la compensation entre les dettes des parties, En tout état de cause, Débouter [Localité 4] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner [Localité 4] HABITAT à verser à Monsieur [P] [X] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l'audience du 15 octobre 2024, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIVATION Sur la date de résiliation du bail : L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : "I. — [...]. Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. » En l'espèce, Monsieur [J] [P]-[X] se prévaut d’un congé qu’il aurait donné à [Localité 4] HABITAT OPH par courriel au cours du mois de novembre 2020 pour un départ prévu le 19 décembre 2020. [Localité 4] HABITAT OPH soulève l’irrégularité de ce congé. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la possibilité pour le locataire de délivrer congé par courriel. Dès lors, le congé délivré par courriel au cours du mois de novembre 2020 (dont la réception est d’ailleurs contestée par [Localité 4] HABITAT OPH) est nul et dépourvu d’effet. La régularité du congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 janvier 2021 n’est pour sa part pas contesté. Il convient par conséquent de le valider et de constater qu'il a mis fin au contrat de location à effet du 26 février 2021. Monsieur [P]-[X] demeurait donc tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à la date du 26 février 2021 et il sera débouté de sa demande tendant au remboursement de la somme de 839,47 euros au titre des loyers échus après le 19 décembre 2020. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et du SLS : [Localité 4] HABITAT OPH réclamait initialement le paiement des sommes suivantes : - 630,51 euros au titre du SLS du mois de janvier 2021 - 585,47 euros au titre du SLS du mois de février 2021 - 596,10 euros au titre de l’échéance de loyer du mois d’octobre 2020. Lors de l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH a ramené sa demande en paiement au titre du SLS facturé du 1er janvier 2021 au 26 février 2021 à la somme de 367,99 euros. Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT OPH produit : Un courrier de relance simple daté du 7 janvier 2021 adressé au locataire lui demandant d’envoyer les éléments demandés dans l’enquête SLS 2021Un courrier simple du 27 janvier 2021 portant notification au locataire du détail du calcul du SLS facturé au 1er janvier 2021. Toutefois, [Localité 4] HABITAT OPH ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation (les courriers qu’elle produit n’ont en effet pas fait l’objet d’un envoi en LRAR et les procès-verbaux de constat portent sur l’envoi de courriers par lettre simple). Par conséquent, la demande en paiement au titre du SLS facturé du 1er janvier 2021 au 26 février 2021 n’est pas fondée. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges aux termes convenus. En l’espèce, l’examen du décompte locatif laisse apparaître que Monsieur [P]-[X] ne s’est pas acquitté du paiement de l’intégralité des loyers et charges jusqu’à la date du 26 février 2021. Monsieur [P]-[X] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de versements non pris en compte. Le décompte locatif produit par le bailleur (pièce 23) laisse apparaître, qu’après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 641,42 euros, Monsieur [P]-[X] demeurait redevable de la somme de 596,10 euros au titre de l’arriéré locatif. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 596,10 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 février 2021. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie : L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. » En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH n’établit pas, ni même n’allègue, l’existence de dégradations locatives. En application des dispositions de l’article 22 ci-dessus rappelées, [Localité 4] HABITAT OPH disposait donc d’un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes dues, en conservant le cas échéant une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble (faculté dont [Localité 4] HABITA OPH n’a pas souhaité faire usage). Il ressort de ce qui précède ainsi que du décompte locatif, qu’à la date du 26 février 2021, Monsieur [P]-[X] demeurait redevable de la somme de 1.237,53 euros après déduction des sommes indûment réclamées au titre du SLS 2021. [Localité 4] HABITAT OPH était donc fondé à conserver intégralement le dépôt de garantie. La pièce 23 laisse d’ailleurs apparaître que le dépôt de garantie a été imputé dès le 1er avril 2021, ce qui a permis de ramener l’arriéré locatif à la somme de 596,10 euros correspondant à la condamnation ci-dessus prononcée. Monsieur [P]-[X] sera donc débouté de sa demande en restitution du dépôt de garantie ainsi que de sa demande subséquente relative à l’application de la sanction prévue par l’article 22 précité. Sur la demande de dommages et intérêts pour application déloyale du contrat : Il a déjà été établi que [Localité 4] HABITAT OPH n’était pas fondé à facturer un SLS 2021 en raison d’irrégularités dans la procédure (envoi des courriers par lettre simple). Monsieur [P]-[X] considère que, même si elle n’a pas abouti, la réclamation du SLS 2021 lui a causé un préjudice. A cet égard, Monsieur [P]-[X] reproche à [Localité 4] HABITAT OPH d’avoir manqué à son obligation de loyauté dans l’exécution du contrat en n’informant pas son locataire, dans un délai raisonnable, de l’application du surloyer. [Localité 4] HABTAT OPH explique pour sa part avoir fait application du supplément de loyer de solidarité à ses locataires en vertu de la convention signée avec l’Etat et des dispositions législatives prévues par le code de la construction et de l’habitation. [Localité 4] HABITAT OPH invoque le caractère d’ordre public des dispositions de l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation, lui imposant de recouvrer les sommes dues à ce titre sous peine de sanction financières correspondant au montant du SLS, qui aurait dû être reversé en application des dispositions de l’article L. 441-11 du code de la construction et de l’habitation. Elle précise que les modalités de calcul sont précisées par les textes et que les parties ne peuvent y déroger. Il ressort effectivement des textes susvisés que l’application du supplément de loyer est une obligation d’ordre public qui s’impose au bailleur. Cette application est automatique pour des locataires remplissant les conditions légales. Ainsi, il ne peut être reproché à [Localité 4] HABITAT OPH la mise en œuvre de cette obligation légale d’ordre public qui s’imposait à elle. Aucune faute contractuelle résultant de cette seule application ne saurait donc être retenue. En effet, les dispositions de l’article 441-3 du code de la construction et de l’habitation ne peuvent être écartées par la volonté des parties. A défaut de recouvrement des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité, le bailleur s’exposerait d’ailleurs à des sanctions financières. La loi n’impose pas de délai de prévenance ou de délai d’information pour la mise en œuvre d’un supplément de loyer. [Localité 4] HABITAT OPH n’avait pas l’obligation de respecter un délai pour appliquer le principe du SLS, obligatoire y compris pour le bailleur social. Dès lors, les manquements reprochés à [Localité 4] HABITAT OPH à son obligation d’information, de devoir de loyauté et de bonne foi ne sont pas établis. La demande de dommages et intérêts formulée de ce chef par Monsieur [P]-[X] sera par conséquent rejetée. Sur la demande de délais de paiement : Monsieur [P]-[X] a déjà disposé de larges délais de fait pour s’acquitter du paiement du solde locatif. Il sera par conséquent débouté de sa demande de délais supplémentaires. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : Compte tenu de l’issue du litige et de l’accueil de certaines des prétentions de Monsieur [J] [P]-[X], la résistance abusive invoquée par [Localité 4] HABITAT OPH n’est pas établie. La demande de dommages et intérêts présentée de ce chef sera par conséquent rejetée. Sur l'exécution provisoire : Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Sur l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile : L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront par conséquent rejetées. Sur les dépens : Monsieur [P]-[X], partie perdante, sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Valide le congé délivré par Monsieur [J] [P]-[X] le 25 janvier 2021, à effet du 26 février 2021 ; Constate que Monsieur [J] [P]-[X] était tenu au paiement du loyer et des charges jusqu’au 26 février 2021 ; Condamne Monsieur [J] [P]-[X] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 596,10 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 février 2021 ; Rejette la demande en paiement présentée par [Localité 4] HABITAT OPH au titre du SLS 2021 ; Rejette la demande en paiement de la somme de 839,47 euros présentée par Monsieur [J] [P]-[X] au titre du remboursement des loyers échus après le 19 décembre 2020 ; Rejette la demande de restitution de dépôt de garantie présentée par Monsieur [J] [P]-[X], ainsi que la demande subséquente tenant à l’application de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [J] [P]-[X] ; Rejette la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [J] [P]-[X] ; Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par [Localité 4] HABITAT OPH ; Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur [J] [P]-[X] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi jugé les jour, mois et an précités. LE GREFFIER LE JUGE