Cour de cassation, 13 juillet 2010. 09-68.412

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que les stipulations du contrat de bail relatives à l'établissement d'un état des lieux contradictoire n'avaient été respectées ni par les preneurs, ni par le bailleur et relevé que celui-ci aurait pu faire réaliser les travaux de remise en état des lieux plus tôt, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, que le délai écoulé entre l'élaboration des devis de travaux et la remise en état des lieux ne pouvait être imputé en totalité aux preneurs ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la société bailleresse, qui se plaignait de la réalisation d'une chambre froide ayant modifié sensiblement l'état des lieux, n'évoquait pas dans ses conclusions le défaut d'autorisation prévu pour une telle modification et qu'il n'existait aucune description des lieux lors de la signature du bail, la cour d'appel, qui n'a pas subordonné le droit du bailleur d'exiger la remise en état des lieux à une demande présentée avant le départ des preneurs, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI 8 rue Gutenberg aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI 8 rue Gutenberg à payer à M. Mustafa X... tant en son nom personnel qu'ès qualités de liquidateur de la société Alpa France, et à M. Salih X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI 8 rue Gutenberg ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la SCI 8 rue Gutenberg PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation solidaire de Messieurs Y... Mutahar, Y... Estugrul, X... Mustapha, X... Salih et de la société Alpa France, à la somme de 9. 500 euros TTC seulement avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et d'avoir débouté la société 8 Gutenberg de ses demandes en paiement de la somme de 18. 860, 92 euros au titre des réparations locatives et en paiement d'une indemnité journalière due à compter du procès-verbal de constat du 7 mai 2003 et jusqu'à la remise en état des lieux ; Aux motifs qu'il n'est pas contestable que le bail s'est trouvé résilié par la commune intention des parties au 31 mars 2003 ; que selon le bail : « ils (les preneurs) devront également rendre les lieux loués en bon état de réparation ou à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en parfait état. A cet effet, au plus tard le jour de l'expiration du bail, il sera procédé en présence du bailleur dûment convoqué, à l'état des lieux à la suite duquel les preneurs devront remettre les clés au bailleur. Cet état des lieux comprendra le relevé de réparations à effectuer incombant aux preneurs. » ; que sans contester la réalité de la remise des clefs au 19 mars précédent et sans demander d'écarter des débats le document établi ce jour là, la SCI 8 Gutenberg fait état de dégradations sévères qu'elle a réellement dénoncées au preneur fin juin 2003 seulement, sous réserve à cet égard de réception du courrier par ceux-ci ; qu'elle n'a par ailleurs, avant l'avis donné par l'huissier par elle requis, adressé aucun courrier à ceux-ci faisant état de critiques sur les circonstances de leur départ des lieux ; que l'avis de l'huissier en date du 24 avril 2003, ne faisant au reste, état d'aucun grief du bailleur, fut le premier courrier relatif à l'état des lieux et manifestement il fut envoyé par courrier simple de sorte que l'efficacité de cette convocation n'est pas établie ; que quoi qu'il en soit assurément les preneurs n'ont pas respecté les stipulations du bail puisqu'ils n'ont pas convoqué le bailleur pour faire dresser un constat contradictoire de l'état des lieux, s'étant limités à une remise du document précité à celui-ci ; qu'ainsi les preneurs n'ont pas fait les diligences nécessaires pour que soit établi un état des lieux contradictoire ; que l'acceptation des clefs sans commentaires ni critique avant la date d'expiration du bail ne vaut pas acceptation des lieux dans l'état où ils se trouvaient lors du départ des preneurs ; que tout au plus le fait que ce constat prévu avant la fin du bail n'ait pas été exigé avant cette date par le bailleur, qui concrètement disposait de 10 jours au moins pour ce faire, conduit à retenir la non application des stipulations contractuelles à cet égard (cf. infra) ; que cela n'empêchait pas le bailleur d'utiliser tous les moyens de preuve sur cet état des lieux, hors les stipulations contractuelles qui n'avaient pas été respectées par les preneurs ni requises par le bailleur ; que le procès-verbal d'huissier vaut dès lors à titre de renseignement, comme le dispose l'article 1er de l'ordonnance du 2 novembre 1945 ; que l'on ne peut suivre le bailleur qui réclame l'application mécanique du bail qui après les stipulations précitées relatives au constat contradictoire prévoyait que « les preneurs devront dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d'études technique ou des entreprises agréées par le bailleur donner leur accord pour ledit devis » en permettant au bailleur en cas de silence des preneurs de faire, aux frais de ces derniers, exécuter les travaux ; qu'en effet le devis que la SCI 8 Gutenberg a fait établir ne se situe pas dans la prévision contractuelle qui imposait le constat préalable précité avant la fin du bail ; que pour la même raison, ne peut être exigée des preneurs l'indemnité journalière que selon le contrat, le bailleur avait la faculté de réclamer aux preneurs « pendant la durée nécessaire pour cette remise en état à compter de la date de l'état des lieux faisant apparaître les travaux incombant aux preneurs » ; Alors que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; qu'en se fondant pour écarter l'application des stipulations contractuelles permettant au bailleur de faire exécuter les travaux de remise en état aux frais des preneurs et de réclamer le paiement d'une indemnité journalière pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux, sur l'absence de l'état des lieux contradictoire antérieur à la fin du bail contractuellement exigé, tout en constatant que ce sont les preneurs sur lesquels pesait cette obligation, qui n'avaient pas fait les diligences nécessaires pour l'établissement de cet état des lieux en temps voulu, la Cour d'appel a violé le principe susvisé ainsi que les articles 1134 et 1147 du Code civil ; Et aux motifs que par ailleurs le très long délai qui s'est écoulé entre l'établissement du devis en juin 2003 et la réparation effective des lieux en octobre 2006 ne saurait être imputé en totalité aux intimés ; que la SCI 8 Gutenberg aurait pu en effet faire réaliser ces travaux bien avant et cela même si est incontestablement fautive l'attitude de Monsieur Y... Mutahar qui n'a pas respecté ses engagements ; Alors qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté la faute de Monsieur Mutahar Y... à l'origine du long délai qui s'est écoulé entre l'établissement du devis et la réparation effective des lieux, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du Code civil qu'elle a violé. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation solidaire de Messieurs Y... Mutahar, Y... Estugrul, X... Mustapha, X... Salih et de la société Alpa France, à la somme de 9. 500 euros TTC seulement avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et d'avoir débouté la société 8 Gutenberg de ses demandes en paiement de la somme de 18. 860, 92 euros au titre des réparations locatives ; Aux motifs que l'obligation d'entretien sur lequel le bailleur fonde son action était très largement définie au bail puisqu'elle incluait aussi les travaux prévus à l'article 606 du Code civil ; qu'au vu des pièces produites, il apparaît que l'un des désordres majeurs dont se plaint la SCI 8 Gutenberg réside dans la réalisation d'une chambre froide qui a, apparemment (il n'y a pas de description précise de l'état des lieux lors de la signature du bail) modifié sensiblement l'état des lieux ; que selon le contrat une telle réalisation exigeait l'autorisation du bailleur et la SCI n'évoque nullement dans ses conclusions un tel défaut d'autorisation ; que cependant le bailleur pouvait exiger la remise en état des lieux aux frais du preneur ; qu'une telle demande du bailleur ne peut être efficace qu'avant le départ des lieux des preneurs ; que dès lors le bailleur peut uniquement réclamer le coût des travaux provoqués par un manquement des preneurs à leur obligation d'entretien en établissant qu'il a subi un préjudice effectif de ce chef pour les avoir effectivement réglés ou avoir dû concéder à moindre prix un nouveau bail ; que la SCI 8 Gutenberg produit une facture en date du 10 octobre 2006 non détaillée faisant état d'un montant hors taxes de 17. 496 euros de travaux, les photographies l'accompagnant révélant une mise à neuf totale des lieux avec une configuration de ceux-ci ne correspondant pas à celle devant découler de la destination du bail en cause dans le litige de « distribution de produits alimentaires » ; qu'assurément c'est en vue de la nouvelle location qui a suivi que ces travaux ont été effectués ; qu'à partir du devis établi en juin 2003, des constats de l'huissier, il est justifié de retenir une indemnisation à hauteur de 9. 500 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, l'intérêt au taux contractuel de 15 % étant prévu au bail uniquement sur les impayés de loyer ; Alors que le contrat de bail ne subordonne nullement le droit pour le bailleur d'exiger la remise des lieux dans leur état primitif aux frais des preneurs à la condition que le bailleur en ait fait la demande avant le départ des preneurs ; qu'en se fondant pour limiter l'indemnisation mise à la charge des preneurs au seul coût des travaux provoqués par un manquement à leur obligation d'entretien, sur la circonstance que la demande de remise en état du bailleur ne pouvait être efficace qu'avant le départ des lieux des preneurs, la Cour d'appel a méconnu la volonté des parties au bail et violé l'article 1134 du Code civil. Le greffier de chambre