Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O] [Y]
Monsieur [I] [F]
PREFET DE [Localité 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Benjamin JAMI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/08143 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CN4
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 16 septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [L] [V],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
DÉFENDEURS
Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 16 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08143 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CN4
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 24/06/2017, [L] [V] a donné à bail à [O] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 750 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 40 euros.
[I] [F] se portait caution solidaire de [O] [Y] par acte sous seing privé du 23/06/2017.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15/05/2023 à [O] [Y] et dénoncé le 17/05/2023 à [I] [F] pour avoir paiement d'un arriéré de 2687,89 euros.
Par actes de commissaire de justice en date du 14/08/2023 délivré à étude et du 28/08/2023 délivré selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, [L] [V] a respectivement fait assigner [O] [Y] et [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
- à titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de contrat de bail ;
- ordonner l'expulsion de [O] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la défenderesse ;
- condamner solidairement [O] [Y] et [I] [F] au paiement d'une somme de 1903,31 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15/05/2023 sur la somme de 2687,89 euros et des présentes pour le surplus ;
- condamner solidairement les mêmes au paiement à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers indexés, outre les charges ;
- condamner solidairement [O] [Y] et [I] [F] au paiement d'une somme de 720 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
- rappeler que l'exécution provisoire du jugement et de droit.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 16/08/2023.
L'affaire était appelée à l'audience du 10/11/2023 et faisait l'objet de deux renvois avant d'être examinée à l'audience du 14/05/2024.
Le bailleur, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. Il actualisé l'arriéré locatif à 2467,70 euros, avril 2024 inclus. Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de [O] [Y].
[L] [V] indique que [O] [Y] n'a jamais contesté l'état du logement et sollicité l'intervention des services de l'habitat ou des travaux du bailleur. Il ajoute que l'indécence des lieux n'est pas démontrée, et que le paiement des factures n'est pas prouvé. Il estime que l'exception d'inexécution soulevée par la défenderesse n'est pas recevable.
[O] [Y], comparant en personne, sollicite la condamnation de [L] [V] au paiement des sommes de 407 euros et 280 euros au titre du remboursement des factures EDF et des travaux. Elle sollicite la condamnation d'[L] [V] à rembourser l'intégralité des loyers versés au cours des cinq dernières années et à payer la somme de 714 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie. Elle demande la compensation entre les sommes dues au titre des loyers et du remboursement de la caution, des travaux.
Elle indique avoir envoyé un courrier de congé le 30/03/2024 et avoir quitté les lieux. Elle précise ne pas s'être présentée à l'état des lieux de sortie du 02/05/2024 mais avoir envoyé les clefs par courrier recommandé. Elle estime que le bailleur est redevable des loyers payés au cours des cinq dernières années en raison de l'indécence du logement. Elle affirme avoir effectué à ses frais des travaux de remise en état dans le logement, que le bailleur doit prendre en charge.
[I] [F], régulièrement avisé, ne comparait pas et n'est pas représenté.
La décision était mise en délibéré au 16/09/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Le bailleur, personne privée, est dispensé de l'obligation de saisine de la CCAPEX.
L'action en résiliation de bail est donc recevable, le bailleur justifiant d'une dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat au moins six semaines avant l'audience.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer délivré le 15/05/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[O] [Y] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit 15/07/2023 à minuit, soit à compter du 16/07/2023.
[O] [Y] déclare à l'audience avoir quitté le logement et remis les clefs par courrier recommandé avec accusé de réception. Néanmoins, elle reconnait ne pas s'être présentée à l'état des lieux de sortie, et le bailleur ne confirme pas le départ effectif des lieux.
Dans ces conditions, il convient donc d'ordonner l'expulsion de [O] [Y] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [Y] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [O] [Y] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner [O] [Y] au paiement de celle-ci.
[I] [F], caution solidaire régulièrement avisé de la procédure et destinataire du commandement de payer visant la clause résolutoire, sera condamné au paiement solidaire de l'indemnité d'occupation.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du dernier décompte fourni arrêté au 05/07/2023 que [O] [Y] reste devoir une somme de 1903,31 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 05/07/2023, juillet 2023 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner solidairement [O] [Y] et [I] [F] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des versements effectués depuis le commandement de payer.
Sur les demandes reconventionnelles au titre du remboursement des factures EDF, des loyers réglés au cours des cinq dernières années et du dépôt de garantie
Sur le remboursement des loyers et des charges
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.
En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.
En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence, par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.
En l'espèce, [O] [Y] estime que le logement était indécent en raison de pannes du ballon d'eau chaude l'ayant privé d'eau chaude pendant plusieurs jours au cours du mois de décembre 2021, de dégâts des eaux causant de l'humidité et des dégradations au niveau des murs et plafonds du bien.
Si [O] [Y] produit des photographies et des échanges de courriels pour justifier de ses dires, ces éléments ne sont pas suffisants pour démonter d'une indécence du logement. En effet, les photographies sont floues et ne sont pas annotées et constatées par un commissaire de justice, de sorte qu'on ne peut déterminer de quelle pièce il s'agit, de la date de la prise de l'image et de l'ampleur des dégradations. Aussi, et s'agissant du ballon du changement de ballon d'eau chaude en décembre 2021, il ressort de l'échange de courriels entre la locataire et le gestionnaire locatif que le remplacement a été effectué en février 2022 sans que [O] [Y] n'évoque un préjudice ou une demande de diminution du loyer. Enfin, et s'agissant du tableau électrique, la défenderesse ne produit aucune pièce objective venant corroborer la dangerosité du tableau électrique. Cette dangerosité est seulement évoquée dans un mail qu'elle a elle-même envoyé, qui ne peut constituer une preuve objective.
Enfin, [O] [Y] ne démontre pas avoir saisit le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 4] ou la CAF pour dénoncer l'état d'indécence voire le caractère inhabitable des lieux.
Par conséquent, [O] [Y] peine à démontrer de l'indécence des lieux ou de l'impossibilité d'y habiter, et de ce fait de l'existence d'un trouble de jouissance.
Sa demande au titre du remboursement des loyers réglées au cours des cinq dernières années n'est donc pas fondée et sera rejetée.
Sur le remboursement du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En l'espèce, au jour de l'audience du 14/05/2024, [O] [Y] déclare ne pas s'être présentée à l'état des lieux de sortie du 02/05/2024 et avoir envoyé les clefs par courrier recommandé au bailleur.
Eu égard à ces éléments, les conditions de reversement du dépôt de garantie à la défenderesse ne sont pas remplies, le délai de restitution n'ayant pas encore expiré au jour de la demande et les parties ne justifiant pas d'un état des lieux de sortie conforme.
La demande de restitution de la somme de 714 euros sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée.
Il convient de condamner solidairement [O] [Y] à payer à [L] [V] la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.
Il y a lieu de condamner solidairement [O] [Y] et [I] [F] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :
DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 16/07/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], 7ème étage, pour défaut de paiement des loyers et charges ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après signification de la présente décision, [L] [V] pourra faire procéder à l'expulsion de [O] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux selon les dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
AUTORISE [L] [V] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [Y] à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle, due solidairement par [O] [Y] et [I] [F] à [L] [V] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;
CONDAMNE solidairement [O] [Y] et [I] [F] à payer à [L] [V] la somme de 1903,31 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 05/07/2023, juillet 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
REJETTE les demandes reconventionnelles de [O] [Y] ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement [O] [Y] et [I] [F] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 15/05/2023 ;
CONDAMNE solidairement [O] [Y] et [I] [F] à payer à [L] [V] la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
