Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 27 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [C] [P]
17 rue des Bouvreuils
Lepinais
44119 GRANDCHAMP-DES-FONTAINES
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 08 mars 2024 no N-44109-2024-000021
assistée de Maître Anaïck CONNAN, avocate au barreau de NANTES
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 16 mai 2024
date des débats : 16 mai 2024
délibéré au : 27 juin 2024
RG N° N° RG 23/03918 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVYU
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Maître Anaïck CONNAN + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 24 août 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [C] [P] un logement situé 17 rue des Bouvreuils - LEPINAIS - 44119 GRANCHAMPS DESFONTAINES.
Le 11 août 2023, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.767,29 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 4 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [C] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Constater à compter du 11 septembre 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 11 octobre 2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [C] [P], ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Condamner Madame [C] [P] à lui payer la somme de 1.877,33 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 octobre 2023 avec intérêts de droit à compter du 11 août 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Condamner Madame [C] [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 11 septembre 2023 ou du 11 octobre 2023, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- Assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ;
- Condamner Madame [C] [P] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;
- Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile.
A l'audience du 16 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
La SA CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 2.920,63 euros selon le décompte arrêté au 13 mai 2024. Elle a en outre indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [C] [P], assistée de son conseil, a actualisé sa situation financière et personnelle. Elle a reconnu le principe de la dette mais contesté le montant actualisé en indiquant avoir effectué deux règlements en date du 10 mai 2024 et du 13 mai 2024 d’un montant de 306,52 euros chacun, le nouveau solde pouvant être fixé à 2.307,59 euros. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 63 euros par mois en sus du loyer courant, précisant qu’elle dispose d’un salaire d’environ 1.800 euros par mois en qualité d’intérimaire.
Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...).
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...).
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 décembre 2023, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.
La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier recommandé dont il a été accusé réception le 7 août 2023, cette situation d’impayés ayant perduré postérieurement à cette saisine.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.
Dès lors, il convient de constater ce désistement.
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [C] [P] le 11 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.767,29 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2023 (délais de deux mois conformément au contrat de bail).
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.920,63 euros au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Toutefois, Madame [C] [P] a fait état de deux versements en date du 10 mai 2024 et du 13 mai 2024 dont le montant a bien été porté sur le compte de la SA CDC HABITAT SOCIAL, de sorte que le nouveau solde débiteur est désormais de 2.307,59 euros, somme à laquelle il convient de soustraire les frais de procédure (124,12 euros) qui pourront être pris en compte, le cas échéant, dans le cadre des dépens.
En conséquence, Madame [C] [P] sera condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.183,47 euros au titre des loyers échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les délais de paiement :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)”
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats et les éléments rapportés par Madame [C] [P] lors de l’audience laissent apparaître qu’elle a bien repris le règlement intégral de son loyer courant avant l’audience.
Le diagnostic social et financier mentionne que Madame [C] [P] perçoit 732 euros de ressources mensuelles au titre des prestations sociales (RSA, APL) et qu’elle alterne des périodes d’emploi et de chômage en raison notamment de problèmes de santé.
Lors des débats, Madame [C] [P] a fait valoir qu’elle disposait désormais de 1.800 euros mensuels dans le cadre de missions d’intérim, ce qui lui a permis d’effectuer deux versements récents. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 63 euros par mois, outre le loyer courant.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer, et dès lors que Madame [C] [P] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [C] [P] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) due jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion dans les conditions précisées au dispositif.
Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires :
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.
Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [C] [P] ;
CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;
CONDAMNE Madame [C] [P] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.183,47 euros au titre des loyers échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à Madame [C] [P] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, outre le loyer courant, à raison de 35 mensualités de 60 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 11 octobre 2023 ;
DIT que Madame [C] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 17 rue des Bouvreuils - LEPINAIS - 44119 GRANCHAMPS DESFONTAINES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [C] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Madame [C] [P] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [C] [P] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
