Cour de cassation, 23 janvier 2020. 18-26.273

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10027 F Pourvoi n° E 18-26.273 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2020 1°/ M. T... D..., 2°/ Mme M... O..., épouse D..., tous deux domiciliés [...] , ont formé le pourvoi n° E 18-26.273 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2018 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige les opposant : 1°/ à M. K... G..., domicilié [...] , 2°/ à la société Investiza immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. et Mme D..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. G..., de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Investiza immobilier, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme D... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme D... et les condamne à payer à M. G... la somme de 2 000 euros et à la société Investiza immobilier la somme de 2 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que M... D..., intervenante volontaire, ne formule aucune demande au fond devant la cour d'appel et de l'avoir condamnée à payer à Me G... la somme de 1.500 euros ; Aux motifs que : « Par acte en date du 27 mars 2015, M... D..., qui n'était pas partie au litige, a fait assigner en intervention forcée Maître K... G..., notaire, devant la cour d'appel aux fins de voir : - Déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire, - juger que sur le fondement des article 1134, 544, 1626 et 1635 du code civil elle fait sienne les demandes chiffrées au titre de l'éviction présentées par T... D... à l'encontre de la SARL INVESTIZA IMMOBILIER, - juger qu'elle a subi un préjudice moral propre qu'il conviendra d'indemniser à hauteur de 50 000 €, - juger que les procédures de harcèlement ayant conduit à son expulsion seront indemnisées par la condamnation de Me K... G... à lui verser la somme de 221 050 € avec intérêts de droit depuis le 20 septembre 2003 au titre du préjudice qu'elle a subi, - ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner Maître K... G... à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. ( ) Par conclusions en date du 1er avril 2015, auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation M... D... demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondée sa demande, - Dire et juger que sur le fondement des articles et principes sus mentionnés qu'elle fait sienne le rabat de l'ordonnance de clôture. - statuer ce que de droit sur les dépens. ( ) Après l'arrêt avant dire droit du 18 mai 2017 qui a dit l'intervention volontaire de M... D... recevable et l'a invitée à conclure au fond, cette dernière n'a pas conclu au fond. Ses dernières conclusions en date du 1er avril 2015 ne formulaient aucune demande précise dans leur dispositif. Or, en application de l'article 954 du cpc, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2011, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il convient de constater que M... D... ne formulait aucune demande précise au dispositif de ses conclusions. Me G... a été attrait dans l'instance par M... D.... Il convient de condamner M... D... à lui verser 1.500 euros en application de l'article 700 du cpc. » Alors que les prescriptions de l'article 954 du code de procédure civile ne s'appliquent qu'aux conclusions qui déterminent l'objet du litige ou qui soulèvent un incident susceptible de mettre fin à l'instance ; qu'elles ne s'appliquent pas aux conclusions qui se bornent à demander le rabat de l'ordonnance de clôture ; qu'en jugeant qu'elle n'était saisie, à l'égard de Mme D..., que par ses conclusions en date du 1er avril 2015, desquelles il devait se déduire que cette dernière avait abandonné les demandes formulées dans son assignation du 27 mars 2015, cependant que ces conclusions du 1er avril 2015 se bornaient à s'associer à la demande de rabat de l'ordonnance de clôture, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté T... D... de ses demandes concernant l'assiette du bail commercial et confirmé le jugement entrepris du 13 mars 2013 en ce qu'il a dit que la partie habitation aménagée aux 1er et 2ème étages de l'immeuble cadastré section [...], lieudit [...] , ne fait pas partie de l'assiette du bail commercial consenti à Monsieur T... D... et a rejeté sa demande d'annulation de la sommation de déguerpir signifiée le 7 mars 2011 à la SCI Biscarev ; Aux motifs propres que « Avant de statuer sur la demande d‘indemnité d'éviction, il convient de répondre à la contestation principale de preneur, au coeur du litige opposant des parties, l'assiette du bail commercial. T... D... conteste toujours l'assiette de bail, en y intégrant une partie habitation dont il a été expulsé avec son épouse, en invoquant des actes liés à la cession du fonds de commerce entre son cédant, la SCI Biscarev dont il était le gérant, et lui-même et notamment l'acte notarié du 30 mai 2003. Or, d'une part, il ne justifie pas de l'opposabilité de tels actes au bailleur et surtout ne justifie pas en quoi cet acte du 30 mai 2003 modifierait l'assiette du bail alors que l'acte de cession de fonds de commerce n'apporte aucune précision sur l'assiette du bail et ne fait que mentionner que le fonds de commerce est situé au [...] sans autre description. Par conséquent, pour déterminer l'assiette du bail, il convient de se reporter aux seuls titres opposables au bailleur, soit le contrat de bail commercial du 1er septembre 2003 et son avenant du 1er janvier 2009. D'autre part, ce contrat de bail de 2003 et son avenant ne comportent aucune partie à usage d'habitation mais uniquement des locaux commerciaux sis au [...] relatifs à l'activité de librairie, papèterie, journaux, tabac etc et PMU française des jeux, pour 105m² d'une part et 40m² d'autre part. Il n'est pas contesté que ces surfaces ne comprennent pas les locaux d'habitation qu'ont occupés les époux D... et dont ils ont été expulsés. Ces surfaces relatives au bail commercial ont été vérifiées par l'huissier de justice à l'occasion du procès-verbal d'expulsion du 29 octobre 2012 des époux D... du local à usage d'habitation, dans sa volonté de ne pas pénétrer dans les locaux commerciaux non visés par la décision d'expulsion. Il y précisait outre accéder à la partie habitation sans passer par les locaux commerciaux par un accès extérieur de l'immeuble. Comme le tribunal l'a relevé, à bon droit par des motifs précis et pertinents que la cour adopte, l'assiette du bail commercial est donc celle décrite dans le bail et son avenant et ne comporte pas de locaux à usage d'habitation. T... D... ne peut donc revendiquer un contrat de bail commercial mixte à l'encontre du bailleur. Et aux motifs éventuellement adoptés que : Il est constant que le bail commercial conclu le 1er septembre 2003 entre la S.C.I. BISCAREV et Monsieur T... D... ne fait pas plus que ses avenants ultérieurs référence à une quelconque surface à usage d'habitation mise à la disposition du preneur au-dessus du magasin de 105 m² loué à usage de commerce de librairie, papèterie, vente de journaux, bazar, tabacs, pellicules photos et accessoires, auquel a été adjoint en 2009 un local mitoyen de 40m² affecté à l'activité de PMU Française des Jeux. Dès lors, quand bien même la partie habitation aménagée au 1er étage et dans les combes du 2ème étage de l'immeuble ne serait accessible que par la partie commerciale, ce qui en l'absence de toute communication d'un plan de l'immeuble comme de l'acte d'acquisition de la S.C.I. BISCAREV du 20 septembre 2003 ne ressort pas clairement du seul document versé aux débats, à savoir le procès-verbal descriptif établi le 31 mars 2009 dans le cadre de la procédure de saisie immobilière intentée contre cette société, mentionnant certes « deux constructions dans le prolongement l'une de l'autre et communiquant entre elles comprenant pour la première un rez-de-chaussée avec trois entrées et pour la seconde deux étages aménagés » mais aussi « depuis l'extérieur sur le côté droit, un couloir indépendant desservi par étages aménagés » mais aussi « depuis l'extérieur sur le côté droit, un couloir indépendant desservi par une porte individuelle donnant sur la rue pour livraison de la presse et menant au fond du couloir à une autre porte donnant sur le terrain (attenant à la deuxième construction) », il ne peut être considéré que ce logement ferait partie de l'assiette du bail commercial, sauf à dénaturer la volonté clairement exprimée par les parties signataires de ce bail. La demande tendant à faire reconnaître le contraire sera donc rejetée. En conséquence, la sommation de déguerpir signifiée le 7 mars 2011 à la S.C.I. BISCAREV par la S.A.R.L. INVESTIZA IMMOBILIER, déclarée adjudicataire de l'immeuble par jugement en date du 24 juin 2010, visant la totalité des locaux qui ne font pas l'objet du bail commercial du 1er septembre 2003 ni d'aucun autre bail qu'aurait consenti par la S.C.I. BISCAREV n'est affectée d'aucune irrégularité et la demande d'annulation de cette sommation ne peut qu'être rejetée ; » 1°) Alors que le bail qui résulte d'un acte passé en la forme authentique ou dont la date est certaine est opposable par le locataire aux acquéreurs successifs de la chose donnée à bail ; qu'en l'espèce, il était soutenu (conclusions d'appel de M. D..., pp. 2 à 5) qu'il résultait de l'acte sous seing privé du 29 janvier 2003, ayant date certaine, et de l'acte authentique du 30 mai 2003, que l'ensemble des locaux acquis par la société Investiza Immobilier et dont les époux D... avaient été expulsés, avaient fait l'objet d'un contrat de bail au bénéfice de M. D... ; qu'en jugeant que M. D... ne justifiait pas de l'opposabilité de ces actes envers la société Investiza Immobilier, sans rechercher si ces actes n'emportaient pas la conclusion d'un contrat de bail ayant pour objet les biens acquis par cette société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1743 du code civil ; 2°) Alors que la preuve d'un bail peut être rapportée par tout moyen et notamment par preuve testimoniale ; qu'en l'espèce, il était soutenu que les attestations versées aux débats par M. D..., rédigées par les venderesses parties à l'acte sous seing privé du 29 janvier 2003 et à l'acte authentique du 30 mai 2003, ainsi que par Me G..., notaire ayant rédigé l'acte authentique du 30 mai 2003, démontraient que les locaux dont avaient été expulsés les époux D... avaient fait l'objet d'un bail dont M. D... était le bénéficiaire (conclusions d'appel de M. D..., p. 6) ; qu'en s'en tenant au seul examen littéral des clauses de l'acte du 30 mai 2003 pour retenir qu'il n'était pas justifié en quoi cet acte modifierait l'assiette du bail conclu au bénéfice de M. D... sans rechercher, comme elle y était invitée, si les attestations versées aux débats ne démontraient pas que les locaux dont les époux D... avaient été expulsés n'avaient pas fait l'objet d'un contrat de bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au litige ; 3°) Alors que les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'à l'appui de sa demande, M. D... produisait des attestations rédigées par les venderesses parties à l'acte sous seing privé du 29 janvier 2003 et à l'acte authentique du 30 mai 2003, ainsi que par Me G..., notaire ayant rédigé l'acte authentique du 30 mai 2003 afin de démontrer que les locaux dont il avait été expulsé avaient fait l'objet d'un contrat de bail dont il pouvait se prévaloir à l'encontre de la société Investiza Immobilier ; qu'en jugeant que M. D... ne justifiait pas en quoi il occupait ces locaux en vertu d'un contrat de bail sans examiner ni viser, même sommairement, ces attestations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande d'indemnité d'éviction et débouté T... D... de ses autres demandes ; Aux motifs propres que « Par ailleurs, le contrat de bail commercial renouvelé ainsi soumis à l'aval du preneur en mai 2013 portait sur le local commercial et retenait le loyer fixé par le tribunal de grande instance dans le jugement dont appel, qui a débouté la Sarl Investiza immobilier de sa demande de constat de la clause résolutoire, demande qui n'est pas reprise en appel. A la date où la Sarl Investiza immobilier a proposé au preneur de signer le contrat de bail renouvelé, il n'avait pas été statué du chef d'une demande d'indemnité d'éviction par décision passée en force de chose jugée et le preneur occupait les lieux litigieux correspondant aux seuls locaux commerciaux, comme dans le cadre des dispositions de l'article L145-58 du code de commerce. Si la résiliation du contrat de bail n'a pas été retenue par le tribunal et n'est plus demandée par le bailleur, la demande de fixation d'une indemnité d'éviction par T... D... devient sans objet dès lors que l'assiette du bail correspond aux locaux issus du bail initial du 1er septembre 2003 et à l'avenant du 1er janvier 2009 et que les demandes de T... D... relatives à l'existence d'un commercial mixte ne sont pas fondées. C'est donc à bon droit que la bailleresse invoque l'irrecevabilité de la demande d'indemnité d'éviction alors qu'elle ne refusait plus le renouvellement du bail commercial et que T... D... a refusé de signer le contrat de bail commercial renouvelé. » Alors que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation s'étend à tous les chefs de l'arrêt qui sont unis au chef cassé par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que M. D... soutenait que l'expulsion dont il avait fait l'objet concernait les locaux compris dans l'assiette du bail commercial dont il bénéficiait et que son expulsion par la société Investiza Immobilier était constitutive d'une violation dudit bail mettant fin à celui-ci en lui donnant droit au paiement d'une indemnité d'éviction dans les conditions prévues par l'article L. 145-17 du code de commerce (conclusions d'appel de M. D..., pp. 27 à 30) ; qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt qui a débouté M. D... de ses demandes concernant l'assiette du bail commercial doit entraîner, par voie de conséquence, la cassation du chef de l'arrêt qui a déclaré irrecevable sa demande relative au paiement d'une indemnité d'éviction.