Cour de cassation, 04 novembre 2014. 13-21.989

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé, pris en ses première et quatrième branches : Attendu qu'ayant retenu que les dégradations contradictoirement constatées au vu des photographies jointes à l'état des lieux du 28 février 2011 étaient caractérisées par l'absence d'une partie du faux plafond qui avait été arrachée, un circuit électrique laissé en l'état d'abandon non conforme à un usage normal, le maintien dans les lieux d'équipements spécifiques tels qu'évier et table de travail et des trous dans les tôles à la suite de l'enlèvement de l'enseigne, constaté, par motifs propres et adoptés, que la locataire ne produisait aucun document de nature à remettre en cause les estimations du coût des travaux de remise en état faites par l'expert à hauteur de 17 300 euros correspondant au démontage de l'ensemble du faux plafond et des réseaux, au remplacement du bardage des façades et à la reprise du tableau électrique, et relevé que les locaux avaient été reloués le 18 juillet 2011 en l'état mais que le bail stipulait qu'au regard des travaux à effectuer par le nouveau preneur le loyer ne serait exigible qu'à compter du 1er décembre 2011, la cour d'appel, qui n'a pas indemnisé la remise en état des aménagements intérieurs des locaux, et qui a apprécié souverainement le montant du préjudice, a pu, sans se contredire, condamner la société Les Manguiers au paiement d'une somme de 17 300 euros en réparation du préjudice subi par la SCI Wein du fait des dégradations affectant les locaux donnés à bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Biologie médicale Les Manguiers aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Biologie médicale Les Manguiers à payer à la SCI Wein une somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Biologie médicale Les Manguiers ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la société Biologie médicale Les Manguiers Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Selarl Biologie Médicale Les Manguiers à payer à la SCI Wein la somme de 17 300 euros au titre des frais de remise en état des locaux loués et d'AVOIR condamné la Selarl Biologie médicale Les Manguiers à payer à la SCI Wein la somme de 12 000 euros au titre de sa perte de chance de louer, AUX MOTIFS QUE « Ceci posé le litige dont la cour est principalement saisie porte sur le préjudice dont la SCI Wein fait état en arguant de la dégradation des locaux par la société preneuse avec toutes conséquences en termes notamment de relocation des locaux. La SELARL Biologie Médicale Les Manguiers conteste le jugement qui l'a condamnée à verser la somme de 17 300 ¿ au titre du coût des travaux de remise en état des lieux et celle de 4 000 ¿ au titre de sa perte locative jusqu'au 18 novembre 2011 alors que la SCI Wein estime pour sa part que cette somme de 4 000 € par mois lui est due du 11 mars au 30 novembre 2011. Or il est tout d'abord constant que, comme l'ajustement considéré le premier juge, en l'absence d'état des lieux d'entrée la preneuse-aux droits et devoirs de laquelle vient la SELARL Biologie Médicale Les Manguiers-est présumée les avoir reçus en bon état ; que le seul document qui peut être pris en considération pour vérifier si des dégradations ont été commises est l'état des lieux contradictoire de sortie qui a été établi le 28 février 2011 et que les procès verbaux de constat et expertise dressés au surplus non contradictoirement un mois après la remise des clefs ce même 28 février 2011 ne peuvent être pris en compte. Il est également patent que seules des « dégradations » avérées sont susceptibles d'ouvrir droit à indemnisation, la SCI Wein ne pouvant reprocher a la preneuse la modification intérieure des locaux. En effet il résulte du contrat de bail qu'elle a loué les locaux composes d'un entrepôt de 180 m ², un bureau de 90 m ² et un stockage de 50 m ² qui devaient être exclusivement consacrés à l'usage de consultation et d'examen biologique avec toutes les servitudes annexes nécessaires à son fonctionnement et qu'elle a autorisé l'aménagement intérieur des locaux qui étaient initialement destinés à la réparation, la vente et la location de véhicules, la structure initiale de l'immeuble ne pouvant faire l'objet de modification sans son accord exprès. Que ce contrat ne prévoit pas qu'à l'issue de la location, la bailleresse puisse exiger la remise des lieux en leur état initial mais seulement que les améliorations faites par le preneur resteront acquises à l'immeuble du jour même de leur achèvement et le resteront de plein droit sans indemnités ni remboursement de la part du bailleur. Ceci posé, les seules « dégradations » contradictoirement constatées si l'on se réfère aux photographies jointes à l'état des lieux du 28 février 2011 sont caractérisées par l'absence d'une partie du faux plafond qui a été arrachée, un circuit électrique spécifique laissé en l'état d'abandon non conforme à un usage normal, le maintien dans les lieux d'équipement spécifique (évier, table de travail) et des trous dans les tôles ensuite de l'enlèvement de l'enseigne. Or dans la mesure où aucun devis de travaux n'est produit et où notamment la locataire ne produit aucun document de nature à remettre en cause les estimations du coût de travaux de remise en état faites par M. X... expert auquel la SCI Wein a fait appel, il y a lieu, comme l'a fait justement le premier juge, d'évaluer à la somme de 17 300 € le préjudice de la bailleresse en relation avec ces dégradations. S'agissant ensuit du préjudice locatif, les locaux ont effectivement été reloués en l'état par la SCI Wein a la société BV Réunion le 18 juillet 2011 pour un loyer de 4 300 €. Le bail prévoit expressément que les lieux ont été repris en l'état par le preneur mais qu'au regard des travaux à effectuer par lui, le loyer fixé a 4 300 ¿ ne sera exigible qu'à compter du 1er décembre 2011. Ainsi, la SCI Wein a effectivement supporté une perte, non pas de loyer, mais de chance de louer à compter de mars 2011 et jusqu'à juillet 2011, sa perte de loyer de juillet a novembre 2011 étant compensée par la perception par elle du montant du coût des travaux de remise en état dont elle n'a pas supporté la charge effective. Elle sera justement indemnisée de ce préjudice par l'octroi d'une somme de 12 000 €. Enfin c'est à bon droit et sur des motifs pertinents qu'il convient d'adopter que le premier juge a débouté la SCI Wein de ses demandes en paiement par l'appelante du coût des constats et expertises » (arrêt, p. 4 à 6), ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Aux termes de l'article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été établi d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En l'espèce, en l'absence de tout état des lieux d'entrée, le preneur, soit la défenderesse en application de l'acte de cession du fonds incluant le droit au bail litigieux intervenu les 10 et 14 Décembre 2010 entre la SELARL ANALYSES MEDICALES LES MASCAREIGNES et la SELARL BIOLOGIE MÉDICALE LES MANGUIERS, est présumée les avoir pris en bon état et doit donc supporter les conséquences de leur dégradation conformément aux dispositions de l'article 1732 du Code civil dont les termes sont repris par le contrat de bail. L'état des lieux de sortie contradictoire du 28 février 2001 ne porte mention d'aucune dégradation particulière mais fait référence à des photographies qui n'ont cependant pas date certaine. Par ailleurs, les procès-verbaux de constat et expertise versée aux débats ne sauraient être pris en considération dès lors qu'ils ont été pour le premier dressé et pour la seconde diligentée postérieurement à la remise des clés, ce même 28 février 2011, par les représentants de la locataire. Toutefois, certaines des dégradations alléguées paraissent effectivement imputables, à la lecture de l'attestation de Monsieur Y..., à la défenderesse. En effet, celui-ci témoigne avoir visité les locaux dès la fin de l'état des lieux de sortie contradictoire et avoir remarqué la dégradation des faux plafonds à la suite de l'arrachage de fils électriques, ainsi que de la façade extérieure après l'enlèvement peu soigneux de l'enseigne. Or, d'une part, ces dégradations sont moins liées à l'occupation effective des locaux, à laquelle la défenderesse n'a manifestement pas procédé, qu'au déménagement hâtif des agencements et installations garnissant les locaux compris dans le fonds acquis par elle. D'autre part et en tout état de cause, la recherche de la responsabilité dans la commission de ces dégradations auprès de son cédant qu'elle semble suggérer ne serait pas opposable au bailleur, mais ne concerne que les relations entre le dit cédant et le cessionnaire. En revanche, les " dégradations " alléguées par le demandeur et qui ne sont en réalité que les conséquences de la modification de la destination des locaux ne sauraient donner lieu à indemnisation en ce qu'elles ont été autorisées par celui-ci ainsi qu'il résulte de pièces versées aux débats. En dépit de l'absence de devis précisant le coût des seules réparations que la défenderesse, au regard de ce qui précède, doit prendre en charge, l'évaluation du coût des dites réparations doit être fixée, conformément au rapport d'expertise de Monsieur X..., a la somme de 17 300 € correspondant au démontage de l'ensemble du faux plafond et des réseaux, au remplacement du bardage des façades et à la reprise du tableau électrique. Sur les autres demandes : Il résulte du courrier de Monsieur Z..., qu'aucun élément ne permet de considérer comme de pure complaisance, et de l'attestation de Monsieur Y... que les locaux, tels qu'ils ont été restitués par la défenderesse, sont impropres à toute nouvelle location en raison des dégradations sus évoquées. Aussi la SELARL BIOLOGIE MEDICALE LES MANGUIERS, responsable des dites dégradations comme exposé supra, est-elle tenue de réparer le préjudice résultant pour la demanderesse de l'impossibilité de remettre ses locaux en location. Le loyer précédemment perçu étant de 4 000 € par mois, le préjudice lié à la perte locative qui doit être mis à la charge de la défenderesse s'élève à cette même somme et ce, depuis le mois de mars 2011 et jusqu'au présent jugement » (jugement, p. 3 et 4), 1°) ALORS QUE des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge constate, au moment où il statue, qu'il est résulté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur ; Que la Sci Wein, bailleur, sollicitait une indemnisation au regard de dégradations prétendument constatées au jour de la remise des clés par la société Biologie médicale Les Manguiers, preneur ; que, cependant, la cour d'appel a constaté que la Sci Wein n'a pas supporté le coût des travaux de remise en état des locaux, mis à la charge du nouveau preneur ; Qu'en décidant cependant de condamner la société Biologie médicale Les Manguiers à payer à la Sci Wein la somme de 17 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1732 du code civil ; 2°) ALORS QUE le juge ne saurait condamner un locataire à réparer des désordres, après son départ, sans rechercher si la dégradation s'est produite au cours de sa période de jouissance des lieux ; Que la cour d'appel a constaté que les procès verbaux de constat et d'expertise avaient été dressés non contradictoirement, à la demande du bailleur, un mois après la remise des clés, ce dont il s'évinçait qu'ils ne pouvaient pas être pris en compte ; qu'il ressort encore des motifs adoptés par la cour d'appel que l'état des lieux de sortie contradictoire du 28 février 2001 ne porte mention d'aucune dégradation particulière et que les photographies auxquelles il est fait référence dans l'état des lieux n'ont pas date certaine ; Qu'en décidant cependant de condamner la société Biologie médicale Les Manguiers à payer à la Sci Wein la somme de 17 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations, sans rechercher si les dégradations relatées par le bailleur s'étaient produites pendant la période de jouissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1732 du code civil ; 3°) ALORS QUE seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; Que la Sci Wein invoquait une prétendue impossibilité de louer les locaux en raison des dégradations, et sollicitait une indemnisation de ce chef ; que la cour d'appel a cependant constaté que les locaux avaient été reloués « en l'état » à la société BV Réunion dès le 18 juillet 2011, ce dont il s'évinçait que les dégradations ne constituaient pas un obstacle à la location des locaux ; Qu'en décidant cependant d'octroyer à la Sci Wein une indemnité de 12 000 euros au titre de la perte de chance de louer les locaux à partir de mars 2011, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil ; 4°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; Que la cour d'appel a constaté qu'il résultait des termes du bail que le bailleur ne peut pas « reprocher à la preneuse la modification intérieure des locaux » en raison de clauses du bail autorisant un réaménagement des locaux pour les transformer en laboratoire d'analyses médicales ; qu'elle a cependant condamnée la preneuse au paiement de dommages et intérêts en raison du « maintien dans les lieux d'équipement spécifique (évier, table de travail) » ; Qu'en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.