Cour d'appel, 28 juin 2023. 20/04955

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 28 JUIN 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04955 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBUTO Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-19-0065 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic la société FONCIERE LELIEVRE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 349 157 230 C/O Société FONCIERE LELIEVRE [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442 INTIMEE S.C.I. LEA enregistrée au RCS de Paris sous le numéro 529 718 793 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jean-Philippe TOUATI - TOUATI LA MOTTE ROUGE AVOCATS AARPI - avocat au barreau de PARIS, toque : A1003 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS La société civile immobilière Lea est propriétaire du lot n° 24 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 4] . Suivant assignation du 6 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a sollicité sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de 6.398,13 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 avril 2019 inclus, 1.500 € à titre de dommage-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1153 du code civil, 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal, ainsi que sa condamnation aux dépens. À l'audience devant le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] a actualisé sa créance à la somme de 4.905,06 € au 20 novembre 2019. La société Lea a quant à elle sollicité le débouté du syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et sa condamnation à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par jugement du 13 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] au titre des charges de copropriété impayées, - rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] au titre des dommages et intérêts, - rejeté les demandes sollicitées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - mis les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 10 mars 2020. Par ordonnance du 19 mai 2021, le conseiller de la mise en état a : - déclaré irrecevables les conclusions signifiées le 9 novembre 2020 par la société Lea, - condamné la société Lea aux dépens de l'incident. La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 14 avril 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 alinéa 1er, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 février 2020 en toutes ses dispositions, en ce qu'il a rejeté ses demandes à l'encontre de la société Lea au titre des charges de copropriété, au titre des dommages et intérêts, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et mis les dépens à sa charge, et statuant à nouveau, - condamner la société Lea à lui payer la somme de 4.905,06 € au titre des charges de copropriété impayées au 20 novembre 2019, - condamner la société Lea à lui payer la somme de 1.500 €, en réparation du préjudice distinct lui ayant été causé par le défaut de paiement, en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, - condamner la société Lea à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la SCI Lea de l'ensemble de ses demandes, - condamner la SCI Lea aux entiers dépens. SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; En appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ; A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il justifie de l'intégralité de sa créance, que les appels de fonds travaux imputés sur le compte de la SCI Lea votés le 18 décembre 2009, soit précédemment à sa date d'acquisition, ont été annulés et les écritures contre-passées, que les appels de fonds travaux du 15 juillet 2018 ont été rectifiés, à savoir en annulant le 1er appel erroné et en appliquant les tantièmes actualisés à l'intégralité du budget voté ; Il verse aux débats : - un relevé de propriété attestant de ce que la société Lea est propriétaire du lot 24 (126/1051) situé dans l'immeuble du [Adresse 4] - les modificatifs au règlement de copropriété du 18 septembre 2006 et 5 octobre 2011 - l'acte d'acquisition de la SCI Lea du 5 octobre 2011 - le relevé de compte du 20 novembre 2019 portant mention d'un solde débiteur de 4.905,06 € (soit 4.334,31 € au titre des charges et 570,75 € au titre des frais de recouvrement) - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 9 mai 2012, 4 juillet 2013, 5 juin 2014, 22 juin 2015, 22 mai 2016, 16 mai 2017, 24 mai 2018, 22 juillet 2019 ayant approuvé les comptes des années 2011 à 2018 et voté les budgets prévisionnels 2019 et 2020 - les certificats de non recours de ces assemblées - les appels de fonds du 2ème trimestre 2012 au 3ème trimestre 2019 et les régularisations de charges annuelles - la mise en demeure du 7 mars 2016 - la lettre de contestation de la SCI Lea concernant les appels de travaux votés le 18 décembre 2009 - la mise en demeure du 25 janvier 2018 - les courriers de la société Lea des 21 février et 30 mars 2018 - la mise en demeure du 26 février 2019 ; Il ressort bien de ces pièces que la société Lea est redevable d'une somme de 4.334,31 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2019, déduction faite des frais sur lesquels il sera statué plus loin ; Il convient de préciser que les appels de travaux votés en décembre 2009 ont bien été annulés comme l'a reconnu la société Lea, et ceux votés en 2018 (résolutions n°16 à 20 portant sur les travaux de remise en état des murs porteurs du plancher du rez-de-chaussée votés par l'ensemble des copropriétaires, sans mention d'un bâtiment particulier, et répartis en deux appels de fonds de 16.000 € en charges communes générales) ont été rectifiés, ainsi qu'il ressort de la pièce 19.5 du syndicat des copropriétaires, la somme de 887,50 € imputée au décompte étant la différence entre la quote-part de la SCI Lea pour les deux appels de fonds (+ 3.836,35 €) et celle calculée de façon erronée pour le 1er appel (- 2.948,85 €) ; Le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement sera infirmé ; La SCI Lea doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.334,31 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2019 ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre les sommes suivantes : - 6 novembre 2012 : frais de relance 2 € - 1er mars 2013 : frais de relance 19 € - 13 février 2014 : frais de relance : 19 € - 22 février 2016 : frais de relance : 5 € - 7 mars 2016 : mise en demeure : 102,74 € - 19 décembre 2018 : honoraires contentieux : 250 € - 7 mai 2019 : Maître [Z] : 173,01 € Total : 570,75 € ; En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure, soit 102,74 € ; En revanche, les frais de relance antérieurs à la mise en demeure sont des diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires, les honoraires contentieux et de Maître [Z] relèvent de la demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et n'entrent pas dans les frais de l'article 10-1 ; En conséquence, la SCI Lea doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 102,74 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ; Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis plusieurs années la SCI Lea s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Sa mauvaise foi est démontrée dès lors qu'il résulte du décompte produit qu'indépendamment des erreurs qui ont été rectifiées par le syndicat des copropriétaires sur son compte, celui-ci présente un solde débiteur récurrent et n'est jamais remis à jour ; Les manquements systématiques et répétés de la SCI Lea à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; La SCI Lea doit être condamnée à lui payer la somme de 500 € à ce titre ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Lea, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SCI Lea à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 4.334,31 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 novembre 2019 ; Condamne la SCI Lea à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 102,74 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ; Condamne la SCI Lea à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ; Condamne la SCI Lea aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT