Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/06087

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/06087 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTUU Minute : Monsieur [C] [N] Représentant : Me Jean-emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D481 C/ Monsieur [L] [I] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me TOURREIL Copie délivrée à : Mme [I] Le 20 Décembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ; Après débats à l'audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 4] comparant et assisté de Me Jean-emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 3] non comparant D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte signé sous seing privé le 10 mars 2023, Monsieur [C] [N] a donné à bail à M. [V] [J] et Mme [L] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer de 750 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 240 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 750 euros. Monsieur [V] [J] a donné congé par lettre du 2 avril 2023. Par avenant en date du 30 octobre 2023, Mme [L] [I] est devenue seule titulaire du bail à compter de cette date. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [N] a fait signifier à la locataire le 26 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, il a fait assigner Mme [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins d'obtenir la résiliation du contrat de bail, la condamnation de la locataire au paiement et son expulsion des lieux. A l'audience du 21 octobre 2024, Monsieur [C] [N], représenté, s'est référé au contenu de son assignation et a demandé de : " à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, " à défaut, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail par application des articles 1728 et 1741 du code civil, " en conséquence : Ï ordonner la libération immédiate des lieux sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ; Ï l'autoriser en tant que de besoin à faire procéder à l'expulsion de la défenderesse et à celle de de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux risques et périls de la défenderesse ; Ï fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 10 %, outre les taxes et provisions sur charges à valoir sur l'arrêté définitif des charges, Ï condamner Mme [L] [I]au paiement : - de l'indemnité d'occupation, - de la somme de 6 018,75 € à titre d'arriéré arrêté au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2970€ à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 et de l'assignation pour le surplus, - de la somme de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens, qui comprendront le commandement de payer. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 10 mars 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que la locataire n'a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer son loyer courant, qu'elle a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail et l'expulsion du locataire. Par ailleurs, Monsieur [C] [N] a indiqué que la dette a augmenté depuis la délivrance de l'assignation pour s'établir à la somme de 9067,50 € au jour de l'audience. Il a précisé que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Mme [L] [I], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l'audience. Le diagnostic social et financier indique que Mme [L] [I] se trouve actuellement au Maroc dans l'attente de l'audience du recueil légal concernant le nourrisson de sa nièce, qu'elle doit accueillir, que cette dernière a indiqué que sa séparation conjugale est la cause de l'impayé locatif, qu'elle a pu reprendre le paiement des loyers jusqu'en avril 2024, mais a cessé son activité professionnelle au mois de mai 2024, qu'il lui a été recommandé de solliciter un renvoi de l'audience en transmettant tout justificatif de son absence et d'effectuer une demande d'aide juridictionnelle. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [L] [I] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Mme [L] [I], citée à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [C] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Le bail du 10 mars 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 2970 euros arrêtée à l'échéance du mois d'avril 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif. Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024. L'expulsion de Mme [L] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [L] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la demande de condamnation d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, Mme [L] [I] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 27 juin 2024. Par conséquent, elle devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du 27 juin 2024, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil. Il n'y a pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un loyer majoré de 10 % outre les taxes et provisions sur charges, le requérant ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif En vertu du principe du contradictoire, la non-comparution de Mme [L] [I] empêche de procéder à la réactualisation de la dette locative à la hausse sollicitée par la partie demanderesse. Monsieur [C] [N] produit un décompte démontrant que Mme [L] [I] restait devoir la somme de 6018,75 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus. Mme [L] [I], non-comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6018,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de juillet 2024 inclus, assortie des interêts de retard au taux légal sur la somme de 2970 euros à compter du 26 avril 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 1er juillet 2024 date de l'assignation. Sur les mesures accessoires Mme [L] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [C] [N], Mme [L] [I] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2023 entre Monsieur [C] [N] et Mme [L] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ; ORDONNE en conséquence à Mme [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Mme [L] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [N] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [L] [I] à verser à Monsieur [C] [N] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifié au stade de l'exécution, et ce à compter du 27 juin 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Mme [L] [I] à verser à Monsieur [C] [N] la somme de 6018,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus, terme du mois de juillet 2024 inclus, assortie des interêts de retard au taux légal sur la somme de 2970 euros à compter du 26 avril 2024, et sur le surplus à compter du 1er juillet 2024 ; CONDAMNE Mme [L] [I] à verser à Monsieur [C] [N] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [C] [N] du surplus de ses demandes; CONDAMNE Mme [L] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2024; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 20 décembre 2024 par mise à disposition du jugement au greffe. La greffière Le juge