Cour d'appel, 30 avril 2025. 24/10769

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 AVRIL 2025 N°2025/246 Rôle N° RG 24/10769 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNTWN [J] [P] C/ [M] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier BOLLA Me Thierry BAUDIN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 27 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04118. APPELANT Monsieur [J] [P] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006960 du 22/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5]) né le 14 Février 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Olivier BOLLA, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [M] [C] née le 12 Octobre 1945 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M. Laurent DESGOUIS, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente M. Laurent DESGOUIS, Conseiller Mme Séverine MOGILKA, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Mme [M] [C] a consenti à M. [J] [P], suivant acte sous seing privé en date du 6 février 2023, un bail d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 2], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 485 euros, outre 35 euros de provisions sur charge. Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2023, Mme [C] a délivré à M. [P] un commandement d'avoir à payer un arriéré locatif d'un montant principal de 1 560 euros en visant la clause résolutoire insérée dans le bail. Soutenant que ledit acte est resté infructueux, Mme [C] a fait assigner M. [P], par acte de commissaire de justice, en date du 10 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le voir condamner à lui verser diverses sommes. Par ordonnance contradictoire en date du 17 avril 2024, ce magistrat a : - déclaré l'action de Mme [C] recevable ; - constaté la résiliation du bail en date du 6 février 2023 à effet au 3 octobre 2023 ; - ordonné, à défaut de départ spontané, l'expulsion de M. [P] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement situé [Adresse 3], à [Localité 8], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [P] à payer à Mme [C] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 520 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives à la date de la résiliation à compter du 4 octobre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné M. [P] à payer à la Mme [C] la somme de 2 990,51 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au mois d'avril 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 22 août 2023 sur la somme de 1 560 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; - débouté M. [P] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ; - condamné M. [P] à payer à la Mme [C] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes de Mme [C] ; - condamné M. [P] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 août 2023 et la dénonce de l'assignation à la préfecture. Suivant déclaration transmise au greffe le 29 août 2024, M. [P] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau : - lui accorde un délai de paiement de 3 ans et, à défaut, le délai le plus long possible par application du V° de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; - suspende les effets de la clause résolutoire pendant la période de règlement des échéances par application du VII° du même article ; - juge n'y avoir lieu à expulsion tant que les termes de l'échelonnement seront respectés ; - juge que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; - juge que, conformément à l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, les procédures d'exécution seront suspendues et les majorations d'intérêts ou pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues ; - déboute Mme [C] de ses demandes. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, Mme [C] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision qui lui a été allouée et en ce qu'elle a été déboutée du surplus de ses demandes ; - statuant à nouveau, - condamner M. [P] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3 485,02 euros représentant le montant de la dette locative arrêtée au 21 octobre 2024, en ce compris l'échéance du mois d'octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 août 2023 pour la somme de 1 709,41 euros et, le cas échéant, à compter de l'ordonnance entreprise pour la somme de 2 990,51 euros, à compter de ses conclusions pour la somme de 3 485,02 euros et à compter de l'arrêt pour le surplus ; - le condamner au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 520 euros à compter du 23 octobre 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux ; - rejeter la demande reconventionnelle de délais de paiement ; - débouter M. [P] de ses demandes ; - le condamner à lui verser la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ; - le condamner aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 août 2023, et d'appel, avec distraction au profit de Me Thierry Baudin, avocat, sous sa due affirmation de droit. La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 24 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de relever que si M. [P] a critiqué, dans sa déclaration d'appel, l'ensemble des chefs de l'ordonnance entreprise, il n'entend plus contester, dans ses dernières conclusions, le principe même de la constatation de la résiliation du bail, pas plus que les sommes provisionnelles, les frais irrépétibles et les dépens de première instance, auxquels il a été condamné. Il ne sollicite que des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et, dès lors, de débouter Mme [C] de sa demande d'expulsion. Mme [C], quant à elle, a formé un appel incident afin de contester le montant de la provision qui lui a été allouée par suite de la réactualisation de sa créance. Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a : -constaté la résiliation du bail en date du 6 février 2023 à effet au 3 octobre 2023 ; - condamné M. [P] solidairement à payer à la Mme [C] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [P] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 août 2023. Sur la provision à valoir sur l'arriéré locatif Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, déduction faite du coût des mises en demeure et actes d'huissier ainsi que les frais irrépétibles portés au débit du compte locatif de M. [P] à hauteur de 1 201,11, le montant non sérieusement contestable de l'arriéré locatif s'élève à la somme de 2 283,91 euros (3 485,02 euros - 1 201,11 euros) à la date du 21 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse. Il y a donc lieu de condamner M. [P] à payer à la Mme [C] la somme de 2 283,91 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2024 inclus. Sous réserve de ce qui sera dit ci-dessous, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023 dans la limite de 1 560 euros et à compter de l'ordonnance entreprise pour le surplus. L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef. Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que M. [P] était redevable, en octobre 2024, de la somme non sérieusement contestable de 2 283,91 euros. Si l'arriéré locatif a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer comme étant passé de 1 560 euros en août 2023 à 2 283,91 euros en octobre 2024, il a diminué depuis l'ordonnance entreprise qui retient une dette locative de 2 990,51 euros arrêtée au mois d'avril 2024. Les décomptes versés aux débats révèlent que, dès son entrée dans les lieux, M. [P] a rencontré des difficultés pour régler son loyer et la provision sur charges de 520 euros par mois, et ce, jusqu'à ce qu'il perçoive l'allocation pour le logement à laquelle il peut prétendre. C'est ainsi qu'outre un rappel de 1 899,73 euros versé à la bailleresse en février 2024, la caisse d'allocations familiales verse tous les mois, depuis le mois de janvier 2024, une allocation pour le logement d'un montant initial de 291 euros puis de 301 euros. De plus, M. [P] verse, depuis le mois d'avril 2024, la part résiduelle du loyer et de la provision sur charges laissée à sa charge, qui est passé de 245,96 euros à 219 euros, outre des paiements complémentaires qu'il effectue ponctuellement, comme versant, tous les mois, entre 245,96 euros et 350 euros. Ces éléments établissent donc les capacités financières actuelles de M. [P] à apurer sa dette de 3 409,32 euros, comprenant la dette locative de 2 283,91 euros, outre le coût du commandement de payer (125,41 euros) et les frais irrépétibles (1 000 euros), qui seront examinés ci-dessous, par des mensualités de 100 euros chacune pendant 34 mois, en plus du paiement de ses loyers et charges courant. Il convient donc d'accorder à M. [P] des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette de 3 409,32 euros, la dette locative étant arrêtée au mois d'octobre 2024 inclus, fixés à 34 mensualités de 100 euros chacune, la 34ème mensualité devant être ajustée en fonction du solde de la dette, en plus du loyer et des charges courant, avec possibilité de révision. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par M. [P] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courant, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties. A l'inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courant ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié. A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion de M. [P] et des occupants de son chef conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et M. [P] sera tenu de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des provisions sur charges, soit à la somme de 520 euros arrêtée au mois d'octobre 2024, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite. Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a, faute d'avoir suspendu les effets de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M. [P] des lieux loués en le condamnant au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation. Des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire seront accordés à M. [P] conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision. En application de l'article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues pendant les délais fixés Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Dès lors que l'assignation de Mme [C] était parfaitement justifiée, en l'état de loyers et charges non réglés, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [P] aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer et la dénonce de l'assignation à la préfecture, et à verser à Mme [C] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens. Par ailleurs, compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés à la charge de M. [P], avec distraction au profit de Me Thierry Baudin, avocat, sous sa due affirmation de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Enfin, l'équité, Mme [C] étant une bailleresse privée, commande de condamner M. [P] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné M. [J] [P] à payer à la Mme [M] [C] la somme de 2 990,51 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au mois d'avril 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 22 août 2023 sur la somme de 1 560 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [J] [P] à verser à Mme [M] [C] une provision de 2 283,91 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023 dans la limite de 1 560 euros et à compter de l'ordonnance entreprise pour le surplus ; Autorise M. [J] [P] à se libérer de sa dette de 3 409,32 euros, comprenant la dette locative (2 283,91 euros), le coût du commandement de payer (125,41 euros) et les frais irrépétibles de première instance et d'appel (1 000 euros), en 34 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois, la 34ème mensualité devant être ajustée en fonction du solde de la dette ; Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courant et en même temps qu'eux ; Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courant du premier mois suivant la signification de la présente décision ; Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ; Dit que les délais de paiement suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues pendant les délais fixés ; Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ; Condamne M. [J] [P] à verser à Mme [M] [C] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Condamne M. [J] [P] aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Thierry Baudin, avocat, sous sa due affirmation de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La greffière La présidente