Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00063

N° de minute : TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 17 Décembre 2024 N° RG 24/00063 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLG4 DEMANDEUR : S.A. ANTIN RESIDENCES [Adresse 2] [Localité 3] représentée parChristophe LEMAITRE, substituant Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR : Mme [M] [L] divorcée [P] [Adresse 6] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] comparante assistée de M. [P] [O], son fils COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance. Copie exécutoire à : Me LACROIX Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [L] délivrée(s) le : EXPOSE DU LITIGE La SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à M. [N] [P] et Mme [M] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] (devenu [Adresse 1]) – [Localité 4] par contrat du 23 août 2011, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 504,59€, outre 205,90€ de provision sur charges. Les époux [P] ont divorcé en 2019. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4320,11€ a été délivré à Mme [M] [L] divorcée [P] le 18 décembre 2023. Devant l'absence de régularisation, la SA ANTIN RESIDENCES, par acte du 7 mai 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 13 mai 2024, a fait assigner Mme [M] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de Mme [M] [L] et de tous occupants de son chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais, risques et périls de Mme [M] [L] ;La condamnation, à titre provisionnel, de Mme [M] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation, à titre provisionnel, de Mme [M] [L], à lui payer la somme de 4319,66€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation de Mme [M] [L] à lui payer la somme de 390€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2024. La SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 4650,45€, échéance de septembre 2024 incluse. Mme [M] [L] comparaît en personne, assistée de son fils M. [O] [P], et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 à 120€ en règlement de l’arriéré. Elle explique avoir toujours réglé les loyers mais que la dette locative s’est constituée après une régularisation sur charges très importante, relative à la consommation d’eau. Elle indique avoir 1600€ de ressources (RSA + prestations familiales). Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La CAF des Yvelines a été saisie le 21 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 13 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7.1.). Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 4320,11€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [M] [L] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 février 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La SA ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que Mme [M] [L] reste devoir la somme de 4650,45€ à la date du 4 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Elle produit par ailleurs les justificatifs afférents à la régularisation sur charges de 4325,53€ intervenue en août 2023 au débit des locataires. Mme [M] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 4650,45€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4320,11€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 18 décembre 2023, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Elle sera en outre condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er octobre 2024, jusqu'à la libération des lieux. Sur les délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, Mme [M] [L] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire. Le bailleur ne s’y oppose pas. Mme [M] [L] propose de verser 100 à 120€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l'arriéré locatif dans les délais légaux. Elle n’a en outre jamais cessé de régler intégralement le loyer résiduel, auquel elle ajoute entre 50€ et 120€ depuis octobre 2023. Par ailleurs, Mme [M] [L] perçoit des ressources de l’ordre de 1600€. Elle bénéficie d’une APL à hauteur de 434€, bien que celle-ci soit provisoirement suspendue dans le cadre de la présente procédure. Au vu de ces éléments et des suppléments de loyers déjà versés au bailleur, elle apparait en mesure de régler sa dette locative. Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d'accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement. Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens Mme [M] [L], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l’article 700 du Code de procédure civile Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA ANTIN RESIDENCES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [M] [L] à lui verser une somme de 100€ sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 19 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONDAMNONS Mme [M] [L] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, une somme de 4650,45€ (quatre-mille-six-cent-cinquante euros et quarante-cinq centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 4 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4320,11€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 18 décembre 2023, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; AUTORISONS Mme [M] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 120€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour Mme [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; que Mme [M] [L] soit condamnée à verser à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Mme [M] [L] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS Mme [M] [L] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 17 décembre 2024. La Greffière La juge