Cour de cassation, 12 octobre 1988. 87-11.362

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ Monsieur Claude Z..., demeurant ... à L'Isle Saint-Louis (Seine-Saint-Denis), 2°/ Madame Michèle Z..., épouse de Monsieur MOINDROT A..., demeurant 8, place de la Digue, Les Sables d'Olonne (Vendée) en cassation d'un arrêt rendu le 18 novembre 1986 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre A), au profit : 1°/ de Madame Y..., divorcée X..., demeurant ... (4ème), 2°/ de Monsieur Emmanuel X..., demeurant ... (4ème), défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 5 juillet 1988, où étaient présents : M. Francon, conseiller doyen faisant fonctions de président ; M. Gautier, rapporteur ; MM. Paulot, Vaissette, Senselme, Capoulade, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers ; MM. Cachelot, Garban, Chollet, conseillers référendaires ; M. Marcelli, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Gautier, les observations de Me Ryziger, avocat des consorts Z..., de Me Luc-Thaler, avocat des consorts X..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 1986), que, le 9 mars 1981, les consorts Z..., propriétaires d'un appartement, l'ont donné en location aux époux X..., lesquels ont divorcé ; que les droits locatifs ont été attribués à l'épouse, née Y... ; que celle-ci a formé une demande tendant à faire juger que l'appartement était soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, que M. X... est intervenu à l'instance ; Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt d'avoir, pour faire droit à cette demande, retenu qu'un bail, consenti le 4 février 1980 à de précédents locataires, au visa de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 n'avait pas pris effet alors, selon le moyen, "d'une part, que l'article 4 du décret du 22 août 1978 dispose seulement qu'un exemplaire du constat de l'état du local et de l'immeuble dressé soit par huissier, soit contradictoirement par les parties moins de trois mois avant la date de conclusion du bail ou du contrat doit être annexé au contrat de location conclu en application de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 ; que cette disposition n'interdit nullement d'annexer au contrat de location un constat d'huissier postérieur de trois jours à sa signature et antérieur à la prise d'effet du bail ; qu'en considérant qu'un tel constat ne satisferait pas aux exigences du texte susvisé, la cour d'appel a violé les articles 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 et 4 du décret du 22 août 1978 ; alors, d'autre part, que l'article 4 du décret du 22 août 1978 n'exige nullement que le constat d'huissier donne des indications détaillées sur les différentes parties de l'immeuble énumérées à l'article 3 du même décret ; qu'il suffit que le constat énonce que l'état de l'immeuble témoigne d'un bon entretien ; d'où il suit qu'en statuant ainsi qu'elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; alors, enfin, que, à supposer que le constat d'huissier n'ait pas satisfait aux exigences de l'article 4 alinéa 1er du décret du 22 août 1978, il appartenait au nouveau locataire, qui entendait se prévaloir de l'irrégularité du bail précédent, d'établir l'absence de conformité des locaux aux conditions d'entretien, de confort et d'habitabilité exigées par les textes en vigueur ; qu'en se bornant à relever que le constat d'huissier du 7 février 1980 serait insuffisant à établir la conformité des lieux aux exigences du décret, sans indiquer en quoi Mme Y..., à qui incombait la charge de la preuve, démontrait que ceux-ci ne satisfaisaient pas, au fond, aux conditions des articles 2 et 3 du décret du 22 août 1978, la cour d'appel a violé les articles 1315 du Code civil, 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 et 1er et suivants du décret du 22 août 1978" ; Mais attendu qu'en retenant souverainement sans inverser la charge de la preuve, que le constat annexé au contrat du 4 février 1980 qui ne contenait aucune indication sur l'état des différentes parties de l'immeuble, n'établissait pas la conformité des lieux aux exigences de l'article 3 du décret du 22 août 1978, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de chef ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts Z... font aussi grief à l'arrêt d'avoir décidé que la signature, le 17 août 1981, d'un avenant au contrat du 9 mars 1981 n'avait pas pu avoir pour effet de rendre libre le loyer de l'appartement, alors, selon le moyen, "qu'il peut être transigé en toutes matières, même régies par des dispositions d'ordre public, lorsque la transaction a pour objet des droits acquis ; et qu'en particulier, les parties à un bail régi par l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 peuvent convenir de l'application immédiate de ce bail, le propriétaire participant aux travaux de mise en conformité par une réduction du montant du loyer ; que tel était, en l'espèce, l'objet de l'avenant du 17 août 1981, qu'en refusant de donner effet à cette convention, la cour d'appel a violé les articles 2044 et suivants du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel a pu estimer que l'avenant du 17 août 1981, mettant à la charge du locataire certains travaux moyennant une réduction de loyer, n'emportait pas renonciation des locataires à se prévaloir des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETE le pourvoi ;