Cour d'appel, 14 novembre 2023. 22/02254

ARRET N°464 FV/KP N° RG 22/02254 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GUAE [G] [O] [O] C/ [S] [K] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02254 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GUAE Décision déférée à la Cour : jugement du 26 juillet 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de [Localité 8]. APPELANTES : Madame [B] [G] veuve [O] née le 04 Juin 1924 à [Localité 8] (85) [Adresse 4] [Localité 5] Ayant pour avocat plaidant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS. Madame [M] [O] divorcée [D] née le 23 Juin 1954 à [Localité 8] (85) [Adresse 1] [Localité 2] Ayant pour avocat plaidant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS. Madame [W] [O] épouse [T] née le 13 Août 1955 à [Localité 8] (85) [Adresse 4] [Localité 5] Ayant pour avocat plaidant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS. INTIMES : Monsieur [H] [S] né le 01 Juin 1956 à [Localité 9] (79) [Adresse 7] [Localité 6] Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Michel MILOCHAU, avocat au barreau de [Localité 8]. Madame [A] [K] épouse [S] née le 14 Mars 1959 à [Localité 8] (85) [Adresse 7] [Localité 6] Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Michel MILOCHAU, avocat au barreau de [Localité 8]. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [B] [G], Madame [M] [O] et Madame [W] [O] (les bailleresses) ont consenti à Monsieur [H] [S] et Madame [A] [K], son épouse (les époux [S]) un bail commercial portant sur un local dans lequel ces derniers exercent une activité de restaurant pizzeria. Le 17 mars 2009, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2009. Le 22 juin 2018, les bailleresses ont consenti au principe d'un nouveau renouvellement du bail mais ont demandé : - la prise en charge par les locataires des impôt fonciers, des surcoûts d'assurance du fait de l'activité de pizzeria et les travaux de mise aux normes pour l'activité ; - la fixation du loyer à 1.300 € mensuels à compter de la prise d'effet du renouvellement. Le 05 août 2019, les bailleresses ont attrait les époux [S] devant le tribunal judiciaire de [Localité 8] afin de les voir condamner notamment : - à supporter un loyer annuel de 15.600 € soit 1.300 € par mois à compter du renouvellement ; - à prendre à leur charge impôts fonciers, les surcoûts d'assurance du fait de l'activité de pizzeria et les travaux de mise aux normes pour l'activité exercée ; - 5.000 € au titre des frais irrépétibles. Par jugement daté du 26 juillet 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 8] a : -Débouté les bailleresses de l'ensemble de leurs demandes, -Les a condamnées à payer aux locataires la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par déclaration en date du 07 septembre 2022, les bailleresses ont fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués. Dans leurs dernières conclusions RPVA du 07 décembre 2022, les bailleresses sollicitent de la cour de : - Recevoir Madame [B] [G] veuve [O], Madame [M] [O] divorcée [D] et Madame [W] [O] épouse [T] en leur appel et les y dire bien fondées, - Infirmer le jugement du tribunal Judiciaire de [Localité 8] du 26 juillet 2022 en toutes ses dispositions, - Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 15.600 € par an, soit 1.300 € par mois, à compter du 1er avril 2018, - Condamner Monsieur [H] [S] et Madame [A] [K] épouse [S], pris en leur qualité de locataire de l'immobilier commercial situé au [Adresse 3] à [Localité 8], et à effet du renouvellement du bail, nonobstant la révision contractuelle du loyer suivant la variation de l'indice des loyers commerciaux, intervenu le 1er avril 2018, à supporter un loyer annuel de 15.600 € soit 1.300 € par mois, - Ordonner le rappel des loyers non intégralement payés, - Condamner Monsieur [H] [S] et Madame [A] [K] épouse [S] pris en leur qualité de locataire de l'immobilier commercial au [Adresse 3] à [Localité 8] à prendre à leur charge les impôts fonciers, les surcoûts d'assurances du fait de l'activité de Pizzéria et les travaux de mise aux normes pour l'activité exercée, - Condamner Monsieur [H] [S] et Madame [A] [K] épouse [S] à verser à Madame [B] [G] veuve [O], Madame [M] [O] divorcée [D] et Madame [W] [O] épouse [T] la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner Monsieur [H] [S] et Madame [A] [K] épouse [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans leurs dernières conclusions RPVA du 02 mars 2022, les époux [S] sollicitent de la cour de : A titre principal, - Confirmer le jugement N°RG 19/01245 en date du 26 Juillet 2022 en toutes ces dispositions S'y rajoutant, - Débouter Madame [B] [G], Madame [M] [O], Madame [W] [T] née [O] de l'ensemble de leurs demandes , fins et prétentions, - Condamner Madame [B] [G], Madame [M] [O], Madame [W] [T] née [O] à verser Monsieur [H] [S] et Madame [A] [K] épouse [S] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Madame [B] [G], Madame [M] [O], Madame [W] [T] née [O] aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 05 septembre 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 03 octobre 2023, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fixation du prix du bail renouvelé 1. A titre liminaire, la cour fait remarquer que le présent litige relève de la compétence d'ordre public du juge des loyers en tant que la demande principale portait et porte encore sur la fixation du prix du bail renouvelé, ceci, conformément aux termes de l'article R. 145-23 du Code de commerce dans sa version applicable à la date du renouvellement du bail. Par l'effet dévolutif de l'appel, la cour est néanmoins en mesure de statuer sur les prétentions des appelants. 2. Il résulte de l'article L. 145-33 du Code de commerce que : Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. 'A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.' 3. Aux termes de l'article R. 145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. 4. Enfin, selon l'article R. 147-7 qui le suit, 'les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation'. 5. Les bailleurs appelants soutiennent, comme devant le premier juge, qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue en cours de bail et invoquent à ce titre : - la création de plusieurs établissements de bouche est intervenue en cours de bail rendant le lieu encore plus attractif au regard de l'activité exploitée dans les locaux ; - l'entière rénovation de la Gare et de son accès. 6. Ils versent au débat une note de synthèse en date du 05 décembre 2022 d'un expert mandaté par leurs soins mais également des avis de valeur de trois agences immobilière aux termes desquelles la valeur locative des lieux loués oscillerait entre 1.200 € et 1.600 € par mois. 7. Les intimés objectent qu'il n'existe aucune méthode d'évaluation contradictoire pour la détermination des valeurs locatives permettant de déterminer un loyer annuel d'un montant de 15 600 €, soit, 1 300 € par mois dès lors qu'à l'instar de ce que le premier juge a relevé, 'les bailleresses se sont opposées à la désignation du juge des loyers , ne sollicitent pas la désignation d'un expert dans leurs conclusions et n'apportent au demeurant aucun élément de nature à justifier une éventuelle demande en ce sens'. 8. La cour rappelle qu'en l'espèce, la valeur locative de renouvellement doit être déterminée par comparaison dès lors qu'elle ne concerne pas des locaux monovalents dont le loyer est fixé selon les usages professionnels. 9. La cour observe, à la suite, que les appelants ne fournissent pas les éléments permettant de réaliser la comparaison dont s'agit, aucun document produit aux débats (avis de valeur et expertise non contradictoire) ne fournissant, en effet, aucune indice sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l'article L. 145-33 du Code de commerce. 10. De la sorte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point. 11. S'agissant de la demande visant à mettre désormais à la charge des locataires, les impôts fonciers, les surcoûts d'assurance du fait de l'activité et les travaux de mise aux normes, la cour rappelle qu'aux termes de l'article R. 145-8 du Code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 12. Cette prétention, non fondée dans son principe au regard des éléments versés au débat, accompagnée en outre d'une demande corrélative d'une augmentation du prix du bail renouvelé, non justifiée en l'espèce, ne peut prospérer. 13. Le rejet de cette prétention sera, lui-aussi, confirmé. Sur les autres demandes 14. Il apparaît équitable de condamner les bailleresses à payer aux époux [S] une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande formée au même titre par les appelantes. 15. Les bailleresses qui échouent en leurs prétentions seront condamnées aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 8] en date du 26 juillet 2022, Y ajoutant, Condamne in solidum Madame [B] [G], Madame [M] [O] et Madame [W] [O] à payer à Monsieur [H] [S] et Madame [A] [K], son épouse, une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, Rejette les autres demandes, Condamne in solidum Madame [B] [G], Madame [M] [O] et Madame [W] [O] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,