Cour d'appel, 15 mai 2008. 07/00362

ER / CL COPIE + GROSSE Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES Me Hervé RAHON LE : 15 MAI 2008 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 15 MAI 2008 No-Pages Numéro d'Inscription au Répertoire Général : 07 / 00362 Décision déférée à la Cour : JUGEMENT rendu par le Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX en date du 19 Janvier 2007 PARTIES EN CAUSE : I-M. Francis Y... né le 27 Juillet 1937 à AVON (SEINE ET MARNE) - Mme Arlette Z... épouse Y... née le 02 Août 1941 à BUZANCAIS (INDRE) demeurant ensemble... ... représentés par Me Jean-Charles LE ROY DES BARRES, avoué à la Cour assistés de Me Jean-Paul THIBAULT, avocat au Barreau de CHÂTEAUROUX, membre de la SCP THIBAULT, GRAVAT & BAYARD APPELANTS suivant déclaration du 15 / 03 / 2007 II-Me Paul B... agissant ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la S. A. R. L. C... et de Mme Gulhan D... épouse C... ... ... représenté par Me Hervé RAHON, avoué à la Cour INTIMÉ III-Mme Barbara E... exerçant sous l'enseigne IMMOBILIER B. E... ... ... représentée par Me Hervé RAHON, avoué à la Cour assistée de Me Eric LIERE, avocat au Barreau de CHÂTEAUROUX, membre de la SCP VILLATTE, LIERE, JUNJAUD & JACQUES INTIMÉE ********************** COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 01 Avril 2008 en audience publique, la Cour étant composée de : M. PUECHMAILLEPrésident de Chambre, entendu en son rapport Mme LADANTConseiller Mme LE MEUNIER-POELSConseiller *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MINOIS *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. *************** Vu le jugement rendu le 19 / 01 / 2007 par le Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX ; Vu l'appel interjeté par les époux Y... ; Vu les conclusions qui ont été déposées devant la Cour, le 18 / 07 / 2007 par Mme Barbara E... exerçant sous l'enseigne " Agence Immobilière B. E... ", le 16 / 08 / 2007 par Maître B..., ce dernier agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL C... et de Mme Gulhan C..., et le 17 / 08 / 2007 par les époux Y... ; Vu les demandes et les moyens contenus dans ces écritures ; Attendu que les époux Y..., lesquels ont suivant acte notarié en date du 16 / 07 / 2003, acquis de Mme C..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière E... , une maison aux prix de 157 784 € construite par M. C..., dont une expertise ordonnée en référé a établi qu'elle était affectée de graves malfaçons, reprochent à la décision querellée, d'une part, de ne pas avoir fait droit à l'intégralité de leur demande d'indemnisation dirigée contre la venderesse, et d'autre part, d'avoir écarté la responsabilité de l'agence immobilière, alors, selon eux, que cette dernière avait une parfaite connaissance des désordres affectant l'immeuble, un précédent client ayant renoncé à acquérir celui-ci compte tenu de l'existence de ces désordres ; Attendu que Maître B... estime quant à lui que c'est à tort que les premiers juges ont retenu que Mme C... était responsable du préjudice subi par les époux Y... en sa qualité de constructeur de l'ouvrage, alors que l'immeuble n'étant pas achevé au jour de la vente, les dispositions de l'article 1792 du Code civil ne pourraient recevoir application, et qu'au surplus Mme C... n'aurait aucune connaissance en matière de construction ; qu'il considère en revanche que c'est à bon droit que le tribunal a jugé que les conditions de la garantie des vices cachés n'étaient pas réunies ; qu'il conteste subsidiairement les sommes réclamées par les époux Y..., en mettant en cause à la fois la réalité des désordres et le montant de leur réparation telle qu'évaluée par l'expert judiciaire, laquelle excède le prix de vente de l'immeuble ; SUR CE : Sur la responsabilité de Mme C... : Attendu que pour écarter la responsabilité de Mme C..., recherchée à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, repris devant la Cour, les premiers juges ont retenu que les fissures extérieures affectant la façade Nord de l'immeuble n'avaient pas pour effet de rendre celui-ci impropre à sa destination, puisque l'expert judiciaire avait constaté qu'elles n'avaient causé aucune infiltration ; Mais attendu que l'expert ayant constaté que ces fissures résultaient d'une instabilité des fondations, de l'absence de joints de construction et de l'absence des renforts en béton armé dans les maçonneries, portant atteinte à la solidité de l'immeuble, elles constituent un vice caché qui relève de la garantie du vendeur, dans la mesure où un immeuble dont la solidité est atteinte est nécessairement impropre à sa destination ; que peu importe le fait qu'il n'y ait pas d'infiltrations et qu'à ce jour les époux Y... continuent à occuper la maison ; que constituent également un vice caché les défauts de recouvrement de la toiture dont l'expert indique qu'ils sont de nature à causer des infiltrations certaines ; qu'en revanche ne peuvent donner lieu à garantie, les fissures de l'enduit de façade qui étaient apparentes au moment de la vente, et les défauts de l'installation électrique dont il n'est pas établi qu'ils compromettent l'usage des lieux : Attendu cependant que l'expert ayant chiffré le coût des travaux nécessaires pour remédier aux seuls vices affectant les fondations et la toiture, à la somme de 167 030 €, supérieure au prix d'achat de la maison, les époux Y... ne sont pas fondés à réclamer à la venderesse, qui est certes l'épouse du constructeur, mais dont il n'est pas prouvé qu'elle avait une connaissance personnelle de ces vices, une somme supérieure à ce prix ; Attendu que la créance des époux Y... sera donc fixée à la somme de 157 784 € €, et qu'ils seront déboutés du surplus de leurs demandes ; Sur la responsabilité de Mme E... : Attendu que le seul élément sur lequel se fondent les époux Y... pour solliciter la condamnation de l'agent immobilier est constitué par un courrier en date du 22 / 04 / 2003 adressé par les époux G... à Mme E..., ainsi rédigé : " Nous nous trouvons confrontés à de nombreuses difficultés pour réunir les éléments nécessaires à la transaction qui était envisagée. A ce jour, il manque notamment : - la garantie décennale. - la garantie " Dommages d'ouvrage ". - la déclaration d'achèvement de travaux et, a fortiori, le certificat de conformité. En outre, compte tenu de l'avancement des travaux, cette maison ne pourra être achevée en fin de mois et il existe déjà des malfaçons au niveau des pignons latéraux. En conséquence, nous vous confirmons notre volonté de demander la résiliation amiable du compromis, de sorte que chacune des parties soient déliées de tout engagement " ; Mais attendu qu'il ressort de l'expertise de M. H..., que la déclaration d'achèvement des travaux a été obtenue le 25 / 04 / 2003 et le certificat de conformité le 06 / 05 / 2003 ; que par ailleurs les époux Y... ont été informés de l'absence de garanties décennale et dommage-ouvrage ainsi que cela résulte du compromis de vente ; qu'enfin force est de constater que ni l'expertise judiciaire, ni l'expertise amiable de M. X... ne font état de quelconques désordres affectant les pignons latéraux ; Attendu qu'il s'ensuit que les époux Y... qui ne démontrent pas que Mme E... disposait de plus de renseignements qu'eux mêmes n'en possédaient sur l'immeuble et qu'elle connaissait l'existence des vices cachés affectant les fondations et la toiture, ont été déboutés à bon droit de leurs demandes fondées contre cette dernière ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement, contrdictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a fixé la créance des époux Y... à la somme de 167 030 € ; Statuant à nouveau, Fixe la créance des époux Y... à la liquidation judiciaire de Mme Gulhan C... à la somme de 157 784 € ; Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires, dont celles fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne les époux Y... aux dépens de l'arrêt, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; L'arrêt a été signé par M. PUECHMAILLE, Président de Chambre et par Mme MINOIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, A. MINOIS. G. PUECHMAILLE.