Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 23/00355

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON N° RG 23/00355 - N° Portalis DB3F-W-B7H-JQ5F Minute N° : 24/00381 Procédure civile de droit commun ORDONNANCE DE REFERE Code de procédure Civile art.454 DU 22 Octobre 2024 Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA Dossier + Copie délivrés à :Me LELU le :22/10/2024 DEMANDEUR SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Mme [Z] [W], munie d’un pouvoir régulier DÉFENDEUR : Madame [H] [B] née le 09 Avril 1971 aux COMORES [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Pierre-Jean LELU, avocat au barreau D’AVIGNON (Aide juridictionnelle Totale N°C-84007-2024-775 en date du 08/03/2024) COMPOSITION DU TRIBUNAL : Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge, assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 01 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 22 octobre 2018, GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à [H] [B] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 4] - [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 378,61 euros charges non comprises, à compter du 1er novembre 2018. Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 352,00 euros. Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mars 2023, GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à [H] [B] un commandement de payer la somme totale de 941,29 euros selon décompte arrêté au 1er mars 2023 et dont la somme de 859,78 euros correspond aux loyers et charges non réglés. En l'absence de paiement des sommes réclamées, GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [H] [B] par acte de commissaire de justice délivré le 03 octobre 2023 aux fins de : constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1105,66 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 22 mai 2023,lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 469,25 euros à compter du 23 mai 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. * Au cours des audiences des 19 décembre 2023, et 07 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois pour être en état. A l'audience du 1er octobre 2023, GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT, représentée, a fait état d'un accord entre les parties sur des délais de paiement conclu le 09 septembre 2024. Au cours de cette audience, [H] [B] représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a sollicité l’homologation de l’accord sur les délais de paiement conclu avec son bailleur. Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties. Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse a été communiqué et mentionne que [H] [B] s’est retrouvée dans un état de cessation des paiements de ses loyers en raison d’une baisse de ses revenus en octobre 2022 avec la perception, à compter de cette date, des ASS à hauteur de 563,00 euros. Le rapport souligne également que le logement n’est plus adapté à la composition de la famille, l’intéressée ayant emménagée ab initio avec ses en 5 enfants, qu’elle n’a désormais plus à charge. A l'audience du 1er octobre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'action Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 04 octobre 2023, au moins six semaines avant la première audience fixée au 19 décembre 2023. En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement. Au cas d'espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du VAUCLUSE a été avisé le 11 janvier 2023 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées. Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable. Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas: le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire. L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines. * Au cas d'espèce, le contrat de bail du 22 octobre 2018 contient en son article 4-5 « LA RÉSILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers. Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative. GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à [H] [B], le 22 mars 2023, un commandement de payer la somme totale de 859,78 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Il ressort du décompte produit par GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT que [H] [B] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé. [H] [B] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti. Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation. Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 22 mai 2023 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 22 octobre 2018, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ». Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. * GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 09 septembre 2024 à hauteur de 3308,04 euros. Si la lecture du décompte que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant dans son intégralité, celle-ci effectue des paiements partiels. Il convient de souligner que la lecture du décompte met évidence la suspension des aides personnalisées au logement. Cependant, si la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants en intégralité, les parties, ont convenu d’un accord pour apurer la dette locative. A ce titre, elles fournissent un accord signé le 17 septembre 2024 sur la base d’une dette à hauteur de 3 542,35 euros remboursable sur 12 mensualités à 27,00 euros et 1 mensualité à 04,00 euros. Si les échéances fixées ne permettent pas d’apurer la dette, il convient de préciser que l’échéancier tient compte de la reprise des paiements des aides personnalisées au logement et du remboursement qui sera réalisé au titre de la suspension qui date de novembre 2023. Aussi, il convient de tenir compte de la volonté des parties pour régler d’un accord commun le litige les opposants et de constater cet accord. Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [H] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [H] [B] ne sera pas expulsée. En revanche, si [H] [B] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l'intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Dans cette hypothèse, l’expulsion de [H] [B] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, [H] [B] sera tenue de payer à GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise. Sur les demandes accessoires Sur les dépens, En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie, [H] [B] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 mars 2023 Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] - [Localité 2], loué par [H] [B] suivant contrat de bail du 22 octobre 2018, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2018 entre GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT et [H] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] - [Localité 2] sont réunies à la date du 22 mai 2023, CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 22 mai 2023, Toutefois, CONSTATONS l’accord des parties en date du 17 septembre 2024, En conséquence, CONDAMNONS à titre provisionnel [H] [B] à payer à GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT, la somme de 3 542,35 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 septembre 2024, DISONS, conformément à l’accord des parties, que cette somme sera remboursée par 12 mensualités à hauteur de 27,00 euros, une 13ème mensualité de 04,00 euros, payable, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui, DISONS le reliquat restant due sera exigible à la 14ème mensualité, payable, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui, DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l'exécution desdits délais de paiement, DISONS qu'en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée, RAPPELONS qu'aux termes de l'article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution. DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d'exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse: la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, à défaut de départ volontaire de [H] [B] des lieux situés à [Adresse 4] - [Localité 2], et deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par GRAND [Localité 2] RÉSIDENCES au droit duquel vient la SCIC GRAND DELTA HABITAT. [H] [B] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles, DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse, CONDAMNONS [H] [B] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 22 mars 2023, RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit, Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 octobre 2024 Le Greffier Le Juge