Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/01515

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité [N], [D], [D] c/ [K], [R] [S] MINUTE N° DU 06 Septembre 2024 N° RG 24/01515 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PS6K Grosse délivrée à Me GONDER Frédéric Copie délivrée à Me ROMEO Michele le DEMANDEURS: Madame [T], [B] [N] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me GONDER Frédéric, avocat au barreau de Bordeaux Madame [Y], [A], [J] [D] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me GONDER Frédéric, avocat au barreau de Bordeaux Monsieur [P], [X], [E] [D] [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Me GONDER Frédéric, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEURS: Monsieur [Z] [K] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me ROMEO Michele, avocat au barreau de Grasse Madame [M] [R] [S] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me VIAL Emmanuelle,avocat au barreau de Nice COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D], co indivisaires, ont donné à bail d’habitation à Monsieur [Z] [K] selon acte sous seing privé du 23 août 2019, à effet au 26 août 2019 pour une durée de trois ans, un appartement type F3 (lot n°75) sis à [Localité 1], [Adresse 2] ainsi qu'un garage (lot n°48) et une cave (lot n°10) sis à la même adresse moyennant un loyer de 1 530,00 euros par mois ainsi qu’une provision sur charges locatives de 262,00 euros par mois, soit un total de 1 792,00 euros par mois, actualisé à 1948,21 euros. Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et mise en demeure de justifier de l'occupation du logement a été délivré à la requête de Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D] à Monsieur [Z] [K] et à Madame [S] [R] par acte d’huissier de justice en date du 09 novembre 2023 pour un arriéré locatif principal de 8 188,66 euros arrêté au mois de novembre 2023 inclus. Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et l'intégralité de leurs prétentions, Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D] ont fait assigner Monsieur [Z] [K] et Madame [K] [S] née [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 11 avril 2024 à 15 heures aux fins, au visa des dispositions des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et 24 de la loi du 06 juillet 1989, notamment de constater la résiliation du bail d'habitation conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire dans les deux mois du commandement de payer et statuer sur ses conséquences. Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 25 juin 2024 à 14 heures et la nouvelle convocation de Monsieur [Z] [K] à cette audience de renvoi selon courrier du greffe du 17 avril 2024, Vu les conclusions en réplique produites à cette audience d'une part par Monsieur [Z] [K], d'autre part par Madame [S] [K] née [R] chacun représentés par leur conseil respectif et sollicitant tous deux des délais de paiement de la dette locative arrêtée au 13 juin 2024 à la somme de 16 062,38 euros en application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 de trois années ou de l'article 1343-5 du code civil de deux années, Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, A l'audience du 25 juin 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs écritures dont celles de leur assignation pour les demandeurs auxquelles elles se réfèrent expressément. Les locataires reconnaissent que la dette locative actualisée s'élève à la date du décompte locatif du 13 juin 2024 à la somme de 16 062,38 euros. Les consorts [N]-[D] ont indiqué s'opposer à la demande de délais de paiement des locataires. La présidente a autorisé le conseil de Monsieur [Z] [K] à produire le bail signé par son client en allemagne avec la version traduite en français jusque fin juillet 2024. Ces deux pièces ont été produites contradictoirement avec autorisation en date du 29 juillet 2024, soit dans le délai imparti. Le délibéré fixé au 06 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur la cotitularité du bail Madame [S] [K] née [R] est en vertu des dispositions de l'article 1751 du code civil, cotitulaire du bail d'habitation du 23 août 2019 signé uniquement par son époux Monsieur [Z] [K]. Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail d'habitation En application des dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l'action, les bailleurs personnes physiques démontrent avoir dénoncé l’assignation en résiliation de bail pour impayés locatifs et expulsion des locataires du 19 janvier 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes au moins six semaines avant l’audience du 11 avril 2024. Ils justifient en outre avoir signalé à la CCAPEX le 10 novembre 2023 le commandement de payer du 09 novembre 2023. Leur action est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du bail d’habitation Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Selon l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Les dispositions de l' article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et celles de l’article 24 de ladite loi, version applicable à la date de l'action prévoient que la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut produire ses effets que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Le bail d'habitation liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit en page 4. Il sera à cet égard rappelé que depuis la loi du 27 juillet 2023 applicable aux actions engagées à compter du 29 juillet 2023, le délai d'effet du commandement n'est plus fixé à deux mois mais à six semaines, nonobstant la mention de deux mois visée aux termes de la clause résolutoire conventionnelle. L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application de la clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’alinéa 2 de l’article 1225, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et mise en demeure de justifier de l'occupation du logement a été délivré à la requête de Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D] à Monsieur [Z] [K] et à Madame [S] [R] par acte d’huissier de justice en date du 09 novembre 2023 pour un arriéré locatif principal de 8 188,66 euros selon décompte locatif détaillé joint à l'acte et arrêté au mois de novembre 2023 inclus et le coût de l'acte pour 169,02 euros. Il est constant que Monsieur [Z] [K] ne réside plus au domicile du couple mais en Allemagne. Les causes du commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 21 décembre 2023, d’ordonner l’expulsion de la locataire, Madame [C] [K] née [R], seule occupante des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef et de la condamner solidairement avec son époux Monsieur [Z] [K] en vertu de la solidarité légale des dettes de ménage des époux instituée par l'article 220 du code civil, à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle, révisable annuellement d’un montant de 1 948,21 euros égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation du bail, à compter du 22 décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux (de corps et de biens) par la remise des clés aux bailleurs. En l'espèce, il y a lieu de constater que Monsieur [Z] [K], s'il a pu l'évoquer en page 3 des motifs de ses dernières écritures, ne se prévaut pas aux termes de ses demandes telles que formulées au dispositif de celles-ci du congé qu'il aurait délivré au gestionnaire mandataire des bailleurs conformément aux dispositions de l'article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 à effet au 31 octobre 2023, sachant qu'il resterait dans cette hypothèse néanmoins tenu solidairement des loyers postérieurement dus à la délivrance de son congé pendant une durée de six mois après la date d'effet de celui-ci en vertu de l'article 8-1 VI de la loi du 06 juillet 1989. Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régit par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur le paiement de sommes dues au titre du bail En application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Les demandeurs co indivisaires et bailleurs produisent notamment aux débats au soutien de leur demande en paiement de la somme de 16 062,38 euros au titre de la dette locative des locataires arrêtée au mois de juin 2024 inclus, le bail d'habitation du 23 août 2019, l'extrait du livret de famille des époux [K]/[R], le commandement de payer les loyers du 09 novembre 2023 et le décompte locatif détaillé, actualisé, édité le 13 juin 2024 et arrêté au mois de juin 2024 inclus à la somme réclamée. Les époux [K]-[R] sont solidairement tenus de s'acquitter de la somme de 16 062,38 euros, justifiée dans son principe et son montant, sur le fondement de l'article 220 du code civil, s'agissant d'une dette ménagère constituée des loyers afférents à la location du domicile conjugal dès lors qu'il n'est pas démontré que les époux auraient divorcé et que la mention de leur divorce serait apposée sur l'acte de mariage et leurs actes d'état civil respectifs. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R] solidairement à payer aux bailleurs, Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D], co indivisaires cette somme de 16 062,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 novembre 2023 sur la somme de 8 188,66 euros et pour le surplus de la somme de l’assignation. Sur la demande de dommages et intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de paiement de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les consorts [N]-[D] sollicitent l'octroi d'une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts invoquant la résistance abusive et injustifiée des locataires. Il leur incombe de rapporter la preuve de celle-ci, de la mauvaise foi des locataires et de l'existence d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers. A la lecture des termes et motifs de leur assignation, les bailleurs exposent que toutes les réclamations pour obtenir paiement des loyers sont demeurées vaines, notamment le commandement de payer du 09 novembre 2023. Or, ils ne versent aux débats aucune des réclamations qu'ils invoquent excepté ledit commandement de payer. Faute de preuve rapportée d'un préjudice subi du fait de l'attitude des locataires indépendant du simple retard de paiement des loyers, Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D], co indivisaires seront déboutés de leur demande de dommage et intérêt de ce chef. Sur la demande reconventionnnelle en délais de paiement Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable aux procédures en cours, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R] sollicitent des délais de paiement de leur dette locative de 16 062,38 euros sur 36 mois, auxquelles les bailleurs s'opposent. Le tribunal observera que Monsieur [Z] [K] a effectué deux virements l'un le 11 juin 2024 d'un montant de 1 040,07 euros, le second le 12 juin 2024 d'un montant de 3 120,21 euros, de sorte qu'au jour de l'audience, il a bien repris le versement intégral du loyer courant, que ce dernier dispose de revenus au vu de l'avis d'imposition établi en 2021 sur les revenus 2020, d'un montant de 85 390,00 euros par an, soit de l'ordre de 7 115,83 euros par mois. Il travaille en Allemagne. En dépit d'un loyer en contrepartie d'un logement meublé qu'il verserait à hauteur de 950,00 euros par mois depuis le 14 septembre 2023 à des membres de sa famille, Monsieur [Z] [K] est en capacité financière au regard de l'importance de ses revenus qui ont nécessairement augmenté en 2023/2024, de s'acquitter de sa dette locative de 16 062,38 euros en fixant un échéancier de règlement et de continuer à assumer le paiement du loyer courant assorti de la provision pour charges de 1948,21 euros par mois. Il ressort des débats que Madame [C] [K] née [R] ne percevrait en revanche aucun revenu. Il sera donc accordé à Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R] des délais de paiement de leur dette locative sur une durée de 26 mois selon les modalités de paiement fixées au dispositif du présent jugement. Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus sous réserve toutefois de déchéance du terme en cas d'impayé d'une seule échéance mensuelle. Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 09 novembre 2023 et celui de l’assignation et seront condamnés in solidum à payer à Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D], co indivisaires, une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Sur l’exécution provisoire Selon l’article 514 du code civil applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en disose autrement. En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter cette disposition légale. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : Dit l'action de Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D] co indivisaires, recevable, Constate la résiliation du bail d'habitation en date du 23 août 2019 à effet au 21 décembre 2023, Ordonne l’expulsion de Madame [S] [K] née [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, Dit qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Localité 1], [Adresse 2], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R] solidairement à payer à Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D], co indivisaires une indemnité d’occupation révisable annuellement d’un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, soit 1 948,021 euros par mois à compter du 22 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux de corps et de biens, par la remise des clés aux bailleurs et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régit par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R] solidairement à payer à Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D] co indivisaires la somme de 16 062,38 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juin 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8 188,66 euros et pour le surplus de la somme de l’assignation, Accorde à Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R] des délais de paiement de leur dette locative d’un montant de 16 062,38 euros selon 26 mensualités de 615,00 euros chacune, la dernière le 26ème étant augmentée du solde de celle-ci (72,38 euros), soit 687,38 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement, Suspend la clause résolutoire pendant ce délai mais dit qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour les locataires et tous occupants de leur chef, Dit que si les débiteurs respectent le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour les locataires et tous occupants de leur chef, Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R] in solidum à payer à Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D], co indivisaires la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Déboute Madame [T] [N], Madame [Y] [D] et Monsieur [P] [D], co indivisaires, du surplus de leurs prétentions et de leur demande en dommages et intérêts, Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [C] [K] née [R] in solidum aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer du 09 novembre 2023 et celui de l’assignation, Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,